欧阳捷：楼市没有大起大落 房价不会大涨大跌

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可以肯定的是，目前市场已经出现了一个明显的下行信号，正如我们过去所说的那样:监管的过重即将结束，未来基本上没有继续过重的可能，宽松的惯性思维仍在循环中。

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

2018年将是房地产市场“大起大落”的一年。

放松管制的暗流在最近的两篇新闻报道中激起了波澜。

兰州为了减少库存，在一些地区放宽了购买限制。原因很好，也很有根据。

合肥表示，房企自己定价，政府没有批准，只是指导他们。

兰州和合肥事件刺激了人们脆弱而敏感的神经，多变的政策和不当的言辞让市场一有风吹草动就动荡不安。

的确，监管在过去一年取得了显著成效:

房地产市场正在走下坡路，房价上涨的预期明显减弱；

这座城市已经降温，土地价格很难升至新高；

投机者消失了，房子又回来了。

虽然营业额增加了，但增长率却明显下滑了。

但是，

住宅用地仍供不应求，无限制购买人才加剧了供需矛盾。

高价土地很难快速进入市场，高价住房也很难获得网上签约。

定向加息推高了实际房价，消费者只需倾向于边缘群体。

过高的限价会导致房价上下颠倒，这将创造投资机会。

所有这些都给政府和市场带来了巨大的压力。

监管是一把双刃剑。没有监管，将会出现泡沫危机。过度监管也会扭曲市场机制。

监管显然不会退出，但会被调整吗？

首先，我们要看大趋势，大趋势是稳定的，这样就有调整和调控的理由；不利的总体趋势是加强监管的逻辑。

在前两个时期，我们为大城市和非大城市地区的住房市场铺平了道路。因此，在接下来的五年里，大城市和非大城市地区将只有两个住房市场。

其中，大城市将继续受到控制，而非大城市将逐渐降温。

根据国家统计局发布的数据，2017年的市场与我们去年4月的预测基本一致[详见2017年4月23日微信“欧阳杰:房地产将超越去年，创造新的历史高峰”，点击链接直接阅读]。

然而，我们的预测有些偏颇。我们曾经预测销售面积和销售量将以个位数增长。虽然销售面积的增长率与预期一致，但销售量的增长率是两位数。

我们错了吗？也许不是。

看下图，我们会发现11月份之前，销售面积和销售增长率都同步下降，销售增长率高于销售面积增长率意味着房价在上涨。在一、二线城市严格的限价令下，实际上反映了四线城市房价不受控制，继续稳步(整体)上涨。

然而，从11月到12月，销售面积与销售增长趋势之间存在严重偏差。显然，一、二线城市的房价仍在逐月下降，目前四线城市的房价不可能上涨。

唯一的解释可能是一些房地产企业用全面销售夸大了数据，或者导致了统计数据的偏差。

业内众所周知，联合征地和合作开发越来越多，大型房企或上市公司往往要求合作项目的综合销售业绩，这导致大型房企业绩的额外增长。

一个合理的方式是让合伙人根据投资或股权的比例来享受业绩。然而，一些房地产企业可能会为了行业排名而根据全面销售报告数据，导致统计数据膨胀。

因此，我们认为，在销售面积增长率持续下降的背景下，2017年销售的实际同比增长趋势应该与销售面积的增长率基本同步，并且仍应保持在个位数。

02

2018年会发生什么？

尽管征地面积和新开工商品房面积出现反弹，但仍未超过2014年的困难年份，表明政策刺激无法带来持续增长。

在金融环境紧张的背景下，预计今年的征地面积和新开工面积很难超过去年。

除了2017年底新开工的写字楼面积出现负增长外，商品房、住宅和商业的新开工面积均呈下降趋势，这也表明未来市场规模难以持续增长。

可以说，2017年上半年的市场非常好。尽管2017年下半年的监管力度在加大，但四线城市并未完全受到控制。在征地面积增加15.8%，征地价格增加49.4%，新开工面积增加7%的情况下，投资应明显增加。

但实际上，房地产投资仅增长了7%，住宅投资仅增长了9.4%，明显低于市场火爆的情景。如果不考虑去年飙升的地价，实际投资应该会减少。

2018年，新政府上台后，稳定增长仍然是关键。

如果县城没有清仓和棚改，投资下降是肯定的。

县城的去库存化将是稳定房地产投资的最后一步。今年投资可能不会下降，但未来不会持续。

如果投资基本稳定，政策会更加平稳，监管不会放松，房价也不会大幅上涨。

尽管业内人士质疑房价数据的真实性，但国家统计局坚持不懈地发布了房价环比下降数据，随着各城市限价令的出台，市场终于开始慢慢改变主意。

今年的楼市不会比去年好，这已成为市场共识。

住宅用地价格高推高房价，必然导致需求萎缩；房产税已经存在三年了，这也让投资者犹豫不决。

抵押贷款的负增长，存款和预收的增长率继续下降，这也证实了住宅部门正在去杠杆化；低而贵的钱也导致了买家的减少，这表明销售规模的增长很难表现出来。

2018年，人口净流入城市将全面推进出租房建设，占领商品房销售市场，住宅销售增长率将继续下降。

住房市场的“蛋糕一年比一年小”几乎是不可逆转的，即使政策再次刺激，这一趋势也无法改变。

03

总的趋势很明显，为什么监管是一致的？

“无投机住房”已写入第十九次全国代表大会的报告，中央经济工作会议一再强调保持房地产政策的连续性和稳定性，这意味着调控在未来五年内不会撤销。调控的目标是“稳定、健康、发展房地产市场”，住房市场将稳步向前发展。

市场已经改变，政策需要微调。

2018年将是房地产市场“大稳定、小混乱”的一年。

“高度稳定”意味着市场正在缓慢下跌。

以前的房地产市场周期理论将不再成立，新的周期将是五年后，这将与新的政府任期保持同步。

房地产市场不会大幅上涨或下跌，房价也不会大幅上涨或下跌。2017年的监管证明了这一点，并将在未来证明这一点。

房地产市场和城市已经开始降温，未来还将继续降温，这将有助于防止风险形成共鸣，市场前景不太可能再次上升。

2015年初，我们在一个论坛上提出“2013年没有未来”，但我们错了，低估了政策刺激的力度。

同时，我们也表示:“在刺激下，白银时代将提前结束”。

现在，假设“未来没有2017”，也许它真的会实现。

房地产市场的监管不会放开，一、二线城市将继续严格控制。

“控制房价、抑制泡沫、防范风险”仍是重中之重，但政策变化将出现新趋势:

从政策逻辑来看，楼市政策主要是稳定的，有稳定的房价、稳定的市场、稳定的预期和稳定的投资。任何有利于“四个稳定”的微调政策都将被默许，任何不利于“四个稳定”的放松管制都将被制止。

从调控技术来看，由于从城市政策到差别调控、从一个城市到一个城市多种政策、从综合限购令和贷款限制到“满足需求、支持改善”、吸引人才、从经济适用房和限价房到租赁房和共有产权房的转变，未来地方调控将会受到小幅度的调整和差别化的导向，市场将会“混乱”。

调控将呈现出内容更加细化、策略更加差异化、方式更加多样化的新格局，以及以地方政府为主体、没有一刀切的调控模式，这将增加“小混乱”的可能性。

从对购买、贷款、价格和销售的限制来看，差异化监管正在形成。

04

限购调整已经实施，并将继续实施。

面对全球高端制造业和高科技产业的竞争，只有营造良好的生态环境，打造产业链协作基础和人才储备，才能在都市圈的竞争中脱颖而出，筑巢引凤成为都市圈核心城市的必然选择。

同时，人才的主要力量是年轻人。抓住年轻人不仅有利于改变养鸟行业，也有利于提升消费，更有利于提高城市的能源水平和活力。这实际上是一石三鸟。

在这种背景下，以人才为名调整限购政策，不仅创造了土地财政需求，也为城市发展注入了动力，甚至为大都市地区的斗争做出了布局。

人口流动的背后是资本流动。人来了，钱来了，需要更多的土地。

试图引领大都市区发展的核心城市也将寻求增加和扩大新城镇和新区，形成人、地、钱的良性循环。否则，土地供应无法满足人口增长，供需矛盾依然长期存在。

在鼓励城市竞争性发展和调整购房限制之间，调控的平衡只能偏向前者。毕竟，所有的矛盾都必须在发展中解决，这是中国治理的智慧。

未来，全市限购也将趋于分区限购，诱导人流和去库存部门将放宽限购，抑制泡沫和补充库存部门将继续严格控制限购。

但是，如果更多的省会城市放松限购，将会严重减少县城的存量。

值得注意的是，如果供给不足的城市放松购房限制，甚至打着吸引人才的旗号，供需失衡可能加剧，进而推高房价上涨的压力，但他们可能要为此负责。

不抱幻想地放松贷款限制，或者观察三年。

当我们在2015年拯救市场时，我们说:“限制购买并不重要，限制贷款是一个核武器”。当时，放宽购买限制并没有产生明显的效果，直到贷款限制被取消。

2015年8月，我们提出“一线带动上涨，二线普遍上涨，四线城市房价止跌企稳，少数城市仍在下跌”。

这是基于2015年前7个月的m2增量达到了前3年的平均值。8月份之后的5个月，预计m2增量将达到4万亿元，这肯定会流入房地产市场，导致房价上涨。因此，m2的增量只有3.9万亿元，之后的情况是众所周知的。[详情请参考2015-08-15微信号“欧阳杰新城”，“新一轮房价上涨周期已经到来”，点击链接直接阅读]

可以看出，金融对房地产的影响远远大于行政干预。

如今，资产泡沫已成为一种风险，限制资本过度流向房地产已成定局。此外，货币紧缩已成为全球共识，市场流动性在央行的精确收集和释放之间一直处于紧张平衡。新的资产管理规定使得银行资金短缺，也拆掉了一座又一座通向房地产的资本桥。

目标配额的增加将使房地产基金难以增长。

我们预计，今年抵押贷款的增长率将保持在零增长范围(正负3%)，存款和预付款的增长率也将回落到一位数。

小额和昂贵的资金将有助于房地产市场降温，市场将稳步下跌，这符合防范风险的政策逻辑。

因此，放宽贷款限制更加不可能。

不仅是今年，而且在未来三年，资金紧张的状况很可能不会改变，贷款限制也成为政策稳定和持续的基石。

03

限价调整指日可待，但不要期待。

最快速反应和最受批评的政策是限价单。

限价令虽然起到了冻结房价快速上涨的作用，但“远郊比郊区贵，毛坯房比精装房贵，二手房比二手房贵”的现象普遍出现在限价令过高的城市。

不仅如此，倒挂的房价还导致了买房、富户、错失良机的关系，这显然违背了“无房无炒”的定位。

“房价逐月不涨”也导致了一些高价场所的亏损和延迟上市，从而没有达到补充供应的目的。供需失衡尚未缓解，供需紧张继续成为大城市的新常态。

一线和二线城市会放弃控制房价吗？

中国共产党第十九次全国代表大会的报告还在耳朵里，中央经济工作会议的草案是白纸黑字写的。泡沫抑制和风险防范仍是2018年三大战役的第一场。放弃房价控制意味着让房价自由上涨，这意味着让资产泡沫无限膨胀。显然，这是不现实的。

然而，在钢筋混凝土和铝型材的原材料、资本和劳动力成本价格不断上涨、土地价格没有下降的背景下，房价继续保持2016年逐月的水平，难以说服公众。

对于房价的倒挂现象，会有调整和逐步放松。

例如，对于难以以高价进入市场的项目，价格限制可能会适度提高，但不要期望大幅提高。能够以成本价发货是幸运的。

例如，对于上下颠倒房价过高的项目，可以采取适度调整限价、缩小差价的策略进行微调。

2018年，对“上月不涨价”的要求将不会公开调整，但幅度将得到严格控制，例如价格涨幅不会超过cpi。

有没有可能开放高端房价的统计数据，让购买高价房的有钱人以高价房的名义贡献更多的地价，缴纳更多的税费，让地方政府腾出更多的财力，更加关注民生？

让富人的钱留在中国，让富人和穷人分享，让他们意识到高端市场和低端住房的安全性，这是一件幸福的事。

久而久之，还是可以预料的。

04

限售股的增持将会增加并成为替代品。

限制销售的目的是为了限制快进、快出和短期投机，但在房价有限的城市，政策价值实际上已经打折扣。

自网上签约之日起，一些城市已经限制销售两年了。换句话说，过了两年房子就可以转手了，而有限的销售并没有起到很大的作用。

有人会说限售令限制了房地产投机者的短期投机。事实上，许多开发人员允许客户更改他们的名字。换句话说，只要他们购买的房子没有在线签名和交付，他们可以通过改变他们的名字来避免销售限制。

有些人会说，如果开发商想提取资金，他们必须在网上签字才能获得贷款。然而，如果房地产投机者想在短期内转手，他们可能不愿意借房地产。如果他们足额使用，不会影响开发商的资金回笼。

事实上，最根本的是限价令使得房价不可能飙升，即使没有限价令的城市，房地产投机者也是望尘莫及。

或许，即使对购买、贷款和销售的限制全部解除，只要价格限制不松动，市场就不会反弹。

尽管如此，销售限制仍有心理威慑作用。也许，当两年的销售限制到期时，政府可能会再延长两年，这是未知的。

用销售限制令代替部分调整的采购限制令和价格限制令可能成为一些地方政府的秘密政策。

可以肯定的是，目前市场已经出现了一个明显的下行信号，正如我们过去所说的那样:监管的过重即将结束，未来基本上没有继续过重的可能，宽松的惯性思维仍在循环中。

由于城市政策仍然是标准，当一个城市的多项政策的责任被下放给市政府时，混乱肯定会发生。然而，在“控制房价、抑制泡沫、防范风险”的总体政策下，即使是一些“小混乱”也不会妨碍大局。

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