张平：2018年地方楼市调控将有哪些变化？

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总的来说，中国房地产市场的去库存化政策即将结束。据国家统计局统计，截至2017年12月底，全国商品房销售面积为5.8923亿平方米，比上年末下降15.3%，商品房库存水平持续下降。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

今年和2017年不同地方的房地产调控有什么不同？主要是，“四元产品”的住房供应体系将更加完善；长期租赁市场将快速发展；由于城市的政策，当地的房地产市场将得到有效的监管和更有针对性的控制。只有这样，中国房地产市场才能走向可持续发展的轨道。

2018年，省和地方会议正在密集举行。截至1月25日，安徽、新疆、上海、江西、北京、天津、内蒙古、河南、湖南、湖北、甘肃、西藏、浙江、广东、黑龙江、山东、山西、云南等20多个省、自治区、直辖市召开了省级和地方会议。

据报道，许多省份发布的政府工作报告都把重点放在了房地产市场调控和同步租售的新政策上，这已经成为高频词。与此同时，分类监管的理念逐渐流行起来，即热点城市倾向于“稳定房价”，而三、四线城市坚持“去库存”的政策取向。

那么，2018年房地产调控政策会发生什么变化？

首先，向市场提供多种类型的保障房，满足不同层次居民的需求。

2017年，北京推出了各种类型的保障房，如自住租赁房、共有产权房和特殊公共租赁房。

到今年，北京市将重点推进290万平方米公租房和600万平方米商品房建设，筹集各类保障性住房5万套，完成23600个棚户区改造。

类似于北京建设经济适用房的努力。今年，上海将新增各类保障性住房49.3万套；安徽新开工保障性安居工程28.18万套，基本完成23.75万套；河南表示，将基本建设34万套各类保障性住房；浙江将开工建设29.2万套工棚和安置房，建设19.5万套；年内，河北省开始建设23万套新住房。

从各地保障性住房建设规划来看，今年可能会有一个小的建设高潮。有一、二线城市为低收入群体建造共享房产，有三个四线城市为危房改造经济适用房。预计到今年年底，出租房建设将成为经济适用房后续建设的亮点，由商品房、经济适用房、共有产权房和出租房组成的“四元产品”住房供应体系将更加完善。

此外，通过“出租和出售”，住房租赁市场将得到发展，房地产将有住宅物业回报。

长期以来，我国商品房市场发展过快，而租赁住房市场发展缓慢，发展混乱，亟待改善。

2017年中央经济工作会议提出要发展住房租赁市场，特别是长期租赁，保护租赁利益相关者的合法权益。那么今年是实施发展住房租赁市场政策的一年。

据中原地产研究中心统计，截至目前，北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海等10多个城市已经启动了租赁土地加速供应模式，全国累计租赁土地面积超过600万平方米，平均60平方米可直接提供10万套以上的住房，主要集中在一、二线热点城市。

对此，我们认为，如果住房租赁市场能够在短时间内形成一个相对完善的中长期租赁体系，那么大家就没有必要急于购买商品房，而是可以通过租房来解决住房问题。

与此同时，随着越来越多的人的住房条件得到改善，他们放弃了买房的选择，商品房市场的需求将大大减少，热点城市房价上涨的压力将不复存在。

最后，“城市政策”将继续。2018年，房地产市场监管的步伐没有停止。

据不完全统计，在不到一个月的时间里，厦门、成都、合肥、兰州等地相继出台了楼市调控措施；包括南京、武汉、天津和青岛在内的11个城市已经调整了宽松的定居和人才引进战略。

从目前召开的两次省级会议的情况来看，差别化调控的思路还将继续，即一两个热点城市将坚定不移地坚持房地产调控政策，而四线城市“去库存化”的政策取向更加明确。

目前，中国房地产市场的情况是，热门一线城市的价格高达60000元/平方米，而中国东北的一些非热门城市，如哈尔滨和沈阳，价格仅为5000元/平方米以上。如果我们采取一刀切的方法，就一定很难达到调控政策的正确目的。因此，城市根据不同情况调控房地产。

作为房地产市场的热点城市，北京和上海都表示愿意加强房地产市场的调控政策。

然而，一些省份已经提出“去库存化”。例如，青海提出要做好“去减补贴”的重点工作，大力打破无效供给，大力优化住房供应，大力降低企业成本；天津需要持续深入的去库存化，在示范工业园区改造300万平方米的建筑和1500英亩低效闲置土地。

总的来说，中国房地产市场的去库存化政策即将结束。据国家统计局统计，截至2017年12月底，全国商品房销售面积为5.8923亿平方米，比上年末下降15.3%，商品房库存水平持续下降。

如果需要进一步去库存化，仍然需要去库存化的城市将基本上放松户籍政策，吸引人才定居，增加城市的吸引力；另一个是通过增加农民家庭的价值来吸引农民进城。

地方和省级会议正在全面召开，这引起了外界的极大关注。那么，今年和2017年不同地方的房地产调控有什么不同？

主要是，“四元产品”的住房供应体系将更加完善；长期租赁市场将快速发展；由于城市的政策，当地的房地产市场将得到有效的监管和更有针对性的控制。只有这样，中国房地产市场才能走向可持续发展的轨道。

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