孙骁骥：越调控越上涨 楼市将出现报复性反弹？

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如今，房地产老板们正在大举攻击新开放的土地市场，这表明他们仍在利用中国经济的惯性，依靠房地产来做生意。实质上，房地产行业也在从传统的“房地产金融”中捞取最后一桶金，同时为下一次资本转型做准备。在中国的土地红利被完全挤出之前，这种由房企主导的“资本洗牌”不会停止。

作者:学者、财经作家、财经网站专栏作家孙

中国的房地产市场监管已经进入了新一轮的“放松期”，但这一次是在一个安静的方式进行。

前一段时间，兰州、合肥、南京等城市曾试图在一定程度上“放松限购”，但很快就有传言称，楼市调控政策不会改变，“放松限购”的传言简直令人难以置信。虽然各地都宣称"限购政策不会放松"，但我们仍然感到，全国楼市正开始出现报复性反弹。

数据还显示了当前新盘楼市的反弹趋势:一线核心城市的房价略有上涨，但成交量仍很低；在2003年的四线城市中，成交量和价格一起上涨，涨幅超过了第一线。这一新趋势值得我们进一步考虑。

首先，住房企业扼杀了中西部地区，形成了房地产市场的“二元格局”

如今，房地产市场调控的呼声比以往任何时候都要高，但调控的结果仍与以往的调控一样:调控越多，上涨越多。

目前房地产市场反弹了多少？让我们看看最近的房地产市场数据:

2018年1月，核心城市房价开始缓慢回升，房价开始悄然上涨。根据一家房屋交易网站的数据，北京二手房交易量上月同比增长2.9%，平均价格上涨0.3%。上个月，上海二手房平均价格上涨超过2%，而深圳则上涨超过1.5%。同时，交易量也略有增加。

从全国范围来看，自2017年第四季度以来，二手房市场一直处于量价小幅下降的趋势，2018年第一个月，二手房市场开始逐步恢复，交易量达到2017年第三季度末的水平，价格略有上涨。今年1月，“房地产市场正在升温”已经成为许多城市的关键词。

然而，价格和成交量的短期数据并没有显示出总体趋势。如果你想对房地产市场有更宏观的把握，你需要看看过去一年的趋势。

根据统计局的统计，2017年，中国商品房销售平均增长12.7%。如果你按地区来看，中西部地区已经成为市场增长最集中的地方。

数据显示，中西部地区商品房销售分别增长22.5%和25.6%，远远高于东部地区的5.3%。即使在经济普遍不乐观的东北地区，销售额也同比增长了22%。

但与此同时，我国经济相对落后的西部和东北地区的房地产开发资金投入偏低，而这些不发达地区的商品房销售却在快速增长。两者之间的区别只是表明泡沫正在逐渐出现。

然而，对于房价涨幅非常高的一线城市来说，成交量和价格增长缓慢的房地产市场呈现出相对稳定的刚性泡沫。相反，在四线城市，房产市场的成交量和价格的上涨似乎大大超过了当地居民的实际收入增长。因此，在这些地方，房地产市场投机泡沫的味道会更重，风险和不可预测性会更强。

总之，一线和二线的房地产市场泡沫是刚性的，而三线和四线以下的房地产市场泡沫是投机性的，中国房地产市场呈现出“二元格局”。

中国房地产市场“二元化”的原因是什么？这需要了解住房企业的近期趋势。

根据国家统计局的数据，去年中国房地产开发投资总体呈现下降和减速的迹象，特别是4月份以后，房地产投资增速从9.3%逐渐下降到年底的7.5%左右。

但与此同时，房地产开发企业的征地面积不断增加，达到2.2158亿平方米，同比从年初的6.2%增加到年末的16.3%。土地交易价格11436亿元，同比增长47.0%，同比增长3.7%。

可以看出，总体而言，资本流入房地产的速度在放缓，但房地产企业的征地速度和面积在增加。两者的变化呈现出“偏离”的趋势。也就是说，在过去的一年里，资本和土地的增长速度是“慢而快”。

在“一慢一快”之间，说明目前房地产企业已经到地价较低的非核心城市去买地。这些非核心城市往往集中在缺乏强有力经济支持的中西部地区。虽然开发成本相对较低，但支撑房价的资金难度也不够。住宅企业的商业开发链给这些地区带来了新的建筑，但也带来了风险。

第二，房地产的毒药在“调控反弹”的怪圈中不断循环

据creis数据显示，2017年，在严格的政策控制下，热点一、二线城市的交易规模明显缩小，部分二、三线四线城市有发展机遇。排名前50位的房地产企业对二线和三线四线城市的贡献分别为61.2%和18.2%，同比分别增长5.4%和1%，而一线城市则下降了6.3%。

根据全国土地出让数据，去年300个城市土地出让金总收入为40123亿元，同比增长36%，增长主要集中在中西部地区。在制约住宅产业发展的背景下，土地出让金仍然增长如此之快，这也从另一个方面反映了住宅企业“进军中西部”的巨大势头。

在年销售额数千亿元的超大型房企涌入中西部地区进行征地开发的同时，我们也注意到了一大批5000-1000亿元的“中产阶级企业”进入中西部城市进行征地开发。

典型的这类房企，如中南地产，新收购的地块主要集中在中西部地区，如成都、Xi、武汉、昆明；郑融集团位于Xi、合肥、武汉、长沙等城市；金科主要集中在西部城市...

碧桂园、恒大、融创等一大批中型房地产企业和龙头房地产企业大规模进入中西部地区，形成了去年以来中西部地区“大规模房地产开发”的局面。

然而，包围了大面积土地的房地产企业最终发现房子不能出售。根据统计局的统计，全国商品房销售面积和销售额的平均增长率从2016年底的22.5%和34.8%突然下降到2017年底的7.9%和12.7%。一般来说，卖房子越来越难了。

房地产大规模开发的结果将不可避免地导致库存增加和更长时间的去库存化。虽然2017年3月和4月五线城市的销售额同比增长14.3%，但与房地产企业疯狂的征地开发相比，这一销售额仍然不成比例，新增库存短期内无法消化。据说，在一些中西部城市开发的新建筑至少需要十年才能全部售出。

因此，这就带来了一个问题:对于房地产企业来说，不卖房子就意味着以前的征地和开发投资的回收期变长，各种不确定的风险因素会随着时间的推移而增加。这对于与房地产企业利益息息相关的国有银行来说，也是一个非常令人不安的信号。

金融和房地产的利益是同构的，风险也是同构的。然而，依赖土地转让的地方政府此时只能选择帮助银行，至少他们不会陷入滞销房地产带来的金融风险。

当地这样做的动机有多强烈？让我们看看城市对土地转让收益的依赖。据统计，土地出让金在全国各地的公共预算收入中占有很高的比例。许多大城市在20%到30%左右，成都、合肥、济南等地超过43%，杭州、南京、佛山等地甚至超过50%。房地产仍然是当地财政资源的主要来源。

对地方经济而言，拯救房地产企业相当于拯救银行，相当于拯救地方金融资源。因此，无论媒体表面上多么强调控制限购，每个城市都知道，只有确保房价不降、销量持续增长，房地产开发商才会有持续发展的意愿，才能保证当地未来的财力。

这就是为什么一些地方开始采取灵活的限购标准，并在一定程度上放松楼市。由于开发商、银行和地方政府之间的既定关系没有被打破，我们还将看到越来越多的非一线城市的房地产市场出现“复苏”。

从这个角度来看，房地产市场监管的本质已经被看穿了。

事实上，所谓的监管就像一个瘾君子被迫戒掉毒瘾。然而，因为他太虚弱了，他可能无法携带它。因此，每当他停止吸毒一段时间，他必须悄悄地多吃一点毒品，否则他将很容易死于毒瘾。

也就是说，如果中国经济想要戒掉“房地产”的毒瘤，但又不敢使用太多的力量，那就只能一边戒一边吸，一边反复折腾。

房地产周期实际上是房地产毒瘾从发作到解毒再到复发的周期。房地产的毒在“解毒-复吸”的怪圈里不断循环，整个人都在受苦。在这个周期中，只要强制性的监管手段稍微放松，反弹将会极其强劲。

如今，房地产老板们正在大举攻击新开放的土地市场，这表明他们仍在利用中国经济的惯性，依靠房地产来做生意。实质上，房地产行业也正在从传统的“房地产金融”中获得最后一桶金，同时为下一次资本转型做准备。在中国的土地红利被完全挤出之前，这种由房企主导的“资本洗牌”不会停止。

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