孙立平:以房子为中心的时代即将结束 也许就这两三年

本篇文章5259字，读完约13分钟

现在，中国的经济和社会可能正处于一个重要的转折点。形成这一转折点的一个重要因素是，以房子为中心的时代即将结束，而且可能是在这两三年内。

现在，中国的经济和社会可能正处于一个重要的转折点。形成这一转折点的一个重要因素是，以房子为中心的时代即将结束，而且可能是在这两三年内。

事实上，这一过程在过去的三至五年中已经逐渐开始。从我周围的情况来看，在2016年之前的几年里，很多朋友都很少关注房子，关于它的讨论也越来越少。更一般地说，房子几乎是一样的，房产税的前景也不明朗，所以是时候自己住了。

当然，我周围的朋友，也就是我的朋友圈，都比较老，经济状况也比较好。这是个案吗？也许不是。有证据表明，包括一些经济发达地区在内的中国许多地区的房价在前几年相对稳定。例如，在苏州和中山等经济发达的城市，房价已经徘徊多年。在北京和上海等城市，房价的涨幅在前几年非常有限。

那么，为什么许多地方的房价自去年以来又开始大幅上涨呢？在许多地方，房价一年内翻了一番？即使在某些地方，也很难找到一个房间？

有必要详细分析原因。

2016年上半年的房地产繁荣与去库存化政策直接相关。在2015年12月的中央城市工作会议上，有人指出，明年经济和社会发展的五大任务之一是化解房地产库存。会后，地方政府开始出台刺激房地产市场发展的措施。去库存政策对房地产的影响不仅是这些政策本身的刺激，也是政府开始鼓励购房的信号。

2016年下半年，另一个因素开始发挥作用，那就是货币贬值预期所形成的心理共鸣。去年下半年，大量外汇流出，货币贬值的预期得到了大多数人的认可。结果，出现了恐慌性购买热:一些人原本有两栋以上的房子，而且经济状况良好。他们不想再买房子，因为害怕货币贬值，他们重新加入了买房的行列；而且经济状况不错，但我错过了之前的房地产分红。我觉得又一个机会来了，我不能再错过了；一些想买房两年的年轻人也担心自己存的钱贬值，他们也打算提前买房。

到2016年底和2017年初，外汇限制收紧，一方面加剧了人们对货币贬值的预期，另一方面也收紧了财富保值的渠道，使得更多的钱涌入房地产。

换句话说，16至17年的房地产繁荣并不是一个突然出现的大量急需，也不能简单地归因于所谓的“房地产投机”。“房地产投机”的因素不能说是不存在的，但面对如此巨大的房地产市场，许多地方的房价已经翻了一倍，这是投机资金无法实现的。从某种意义上来说，它是被人为丢弃的。

然而，这一轮房地产热潮是特殊背景下的暂时现象。如上所述，这并不影响我的基本判断。

我们可以再看两个数据。

到目前为止，中国城镇居民人均住房面积已从1978年的6.7平方米增加到现在的30多平方米，城镇居民人均住房达到1.1套(尽管分布很不均匀)。这两项指标已经达到了发达国家的水平。也就是说，如果不考虑城市化和农民进城的因素，这些房子对城市居民来说已经足够了。当然，我不否认结构性问题的存在。

另一个是库存。根据一些学者的研究，已批准出售、建设和施工的建筑面积已达到132亿平方米(换言之，63亿平方米)。按人均30平方米计算，一般存量住房足以供4亿人居住。按人均20平方米计算，一般存量住房足够6.5亿人居住。根据目前中国人口变化的趋势，我们可以说，如果算上已经批出的土地(迟早要盖房子)，我们已经为下一代盖好了所有的房子。

有人说，不，在中国仍然有很多年轻人需要买房。我们怎么能说以房子为中心的时代即将结束呢？据《澳大利亚卫报》报道，汇丰银行的一项调查发现，20世纪80年代和90年代后的平均住房拥有率为40%，而中国以70%位居第一。墨西哥和法国分别以46%和41%排名第二和第三，马来西亚和美国以35%排名第四，加拿大以34%排名第六，英国以31%排名第七，澳大利亚以28%排名第二，阿联酋以26%排名最后。

这个房地产超常发展或居民集中置业的时代应该结束了。当然，我不认为以房地产为中心的时代的结束是房地产黑暗时代的到来。

谈论以房子为中心的时代的结束。我必须买房子吗？事实上，这样的问题过去经常被问到，主要是我周围的朋友。我的一般回答是，如果只是需要，随时购买，不要等待。如果你今天问我，我还是会回答这个问题。一个有房子的朋友今天又问了一遍。我只能说，买你应该买的，不要买你不应该买的。朋友们仍然困惑。事实上，我想说的是，虽然以房子为中心的时代即将结束，但并不一定随之而来的是房地产的崩溃(尽管有些人认为这种崩溃是非常愉快的)。房子可以随时随地投资。即使现在，萧条仍然存在。但是我不能在这里谈论它，我担心它会引起误解。

其他人问:你现在想卖我的房子吗？每当我在讲课中谈到这件事，当我休息时，人们就会问上面的问题。这个问题不容易回答。我强调三点。首先，房子在哪里？未来房地产市场将明显分化。一线城市仍然供不应求。虽然县城也严重过剩的房子，农民是进入城市的第一选择，未来最糟糕的将是欠发达地区的地级市。第二，有没有合适的投资渠道来卖房子？我们知道大多数人不会。那你拿这些钱做什么？第三，尽管美国收缩了人民币，中国的货币政策也显示出收紧的迹象，但为了保持增长而过度生产人民币，导致货币贬值的可能性仍然很高。

以房子为中心的时代结束后，是房地产崩溃了吗？许多人在评论中表达了这种期望。事实上，仔细分析表明，有这种期望的人往往想买房子。(人们期望越多，需求就越大。然而，在我看来，正如我在今天的微博上所说的，以房子为中心的时代的结束和房地产崩盘是两码事。在网上，马云说，8年后，房子就像大葱一样便宜！我不知道转述是否准确，但在我看来，这种可能性极小。除非有愚蠢的政策。但即便如此，这也只是暂时现象。

因此，我们应该准确理解以房子为中心的时代的终结的判断。当我说以房子为中心的时代结束了，我并不是说那时人们不需要买房子，房地产业就要完蛋了。当我说以房子为中心的时代的结束时，我指的是一个整个社会都围绕着房子的时代的结束。你可以想想过去的几年:人们基本上用他们在房子上赚的钱。如果条件好，买一套，然后攒钱买第二套，买第二套，然后攒钱买第三套；条件很差，全家节衣缩食，攒钱买房子。其他要求可以压缩，也可以凑合。许多人说这些年来他们基本上是为了房子而生活。

当然，在以房子为中心的时代结束后，仍然有人想买房子，更多的人需要支付抵押贷款。但是越来越多的人将停止在他们的房子上花钱，或者至少停止把他们的主要收入花在他们的房子上。

此时的房地产应该进入一个正常的发展时期，因为此时正常的需求仍然存在。

首先是城市化进程。近年来，尽管中国的城市化进程在统计上取得了快速进展，但许多被算作城市人口的“流动人口”并没有真正在城市定居。随着一些人经济条件的改善，城市对住房的需求将不可避免地出现。

第二，房地产的结构性问题。虽然四线城市存在严重的住房过剩，但一线城市和部分二线城市的住房供需差距仍然不小，尤其是进入这些城市的“新市民”。

第三，无论什么样的城市，都有明显的改善需求。虽然目前中国的住房拥有率很高，但相当数量的住房质量差或面积小。随着二胎的普及和城市转型，对大面积高品质住房的需求仍然很大。

所以我不主张对这种变化采取极端的态度。

最后，谈谈如何对待现有的房子。

首先，有必要清楚地看到居民所拥有的房屋以及这些房屋所蕴含的财富对他们来说意味着什么。

首先，这种以房子为载体的财富，是中国人(603883)在过去30年改革开放中积累的唯一财富。在改革开放的30年里，中国经济发展迅速，这体现在老百姓身上。积累的是以房屋为载体的财富。

第二，这种以房子为载体的财富是中国中产阶级形成和发展的最根本基础。可以说，近几年来，大多数中产阶级把收入花在了满足基本需求以外的房子上。他们中的一些人有一栋或多栋房子。没有这些，中国就不会有中产阶级。

第三，这种以房子为载体的财富，是社会保障不完善时老年人医疗保健的重要保障。中国正面临着严重的老龄化问题，而社会保障还不完善。很难想象在可预见的将来，养老问题会由社会来承担。因此，许多人拥有的两栋或更多的房子部分地具有养老基金的含义。

鉴于上述情况，房地产政策应该在以房子为中心的时代结束后仔细选择。我的总体看法是，有必要避免房地产政策中的忽冷忽热，促进房地产的平稳着陆。最安全的方法是逐步消除泡沫，即在实际收入上升和不可避免的通货膨胀的双重影响下，稳定房价，降低收入与房价的比率。

提出上述观点的原因是基于以下考虑:中国房地产的超常发展已经持续了近20年。尽管存在许多问题，但它为经济发展和人民生活条件的改善做出了贡献。但是今天，以房子为中心的时代真的要结束了。接下来，我们面临着如何改善我们的消费。此时，房地产需要平稳落地，进入正常发展阶段；人们需要恢复和缓解过去几年的疲惫。

用人为的力量把房地产推到顶端，或者用人为的力量把房地产推到底部，这是错误的。社会要有和平的态度，政府要有和平的政策。特别是，我们应该避免这种情况:必要时，吸引社会的主要金融资源进入房地产；当你不需要它的时候，把冰压住，让它消失。

中国的家庭财产占总资产的69%，而美国只有36%

在中国，受“居者有其屋”观念的影响，房屋一直是人们痴迷和追求的对象，因此房地产占据了家庭财富的主要部分。根据中国家庭金融调查(chfs)和美国消费者金融调查(scf)的数据，中国家庭的房地产占总资产的69%，但在美国仅占36%。对于中国家庭来说，房价的任何波动都会导致家庭财富的巨大变化，进而影响家庭成员的各种经济行为和生活方式。

始于去年初的新一轮住房市场上涨呈现出明显的分化特征。根据国家统计局的数据，2016年，北京和深圳的新建商品房价格比2015年上涨了40%，二线城市上涨了16%，而其他城市仅上涨了4%。根据今年第一季度的住房公积金调查数据，在过去的6个月中，5.4%的城市家庭购买了住房，其中5.8%和5.9%在一线和二线城市，只有4.8%在其他城市。与卖方市场相比，只有2.7%的城市家庭出售房屋。

在这一轮的房价上涨中，房子不仅带动了那些只需要买房的人，也成为有房家庭和富裕家庭追求的投机产品。根据chfs的数据，在过去的6个月中，城市无房家庭新购买住房的比例为4.9%，一套房家庭再次购买住房的比例为5.3%，多套房家庭再次购买住房的比例更高，为5.9%。此外，富裕家庭(总资产的前20%)买房的比例高达8.1%。可以看出，房价的上涨吸引了更多投机性的“土豪”买家，提高了房价，并把那些只需要买房子自用的人挡在了市场之外。

住房价值是家庭财富的一部分，房价上涨自然会增加财富的价值，使得房地产在家庭资产中所占的比重更大。住房市场的兴衰对家庭财富的影响更加敏感，财富分化将更加严重。首先，房价上涨扩大了无房者和有房者之间的差距。根据CHF的数据，在过去的三个月里，城市无房家庭的总资产变化指数为96.3，而财富却在缩水。住房家庭指数为109.1，财富继续增长。其中，过去6个月有住房和新购住房的家庭资产变动指数高达121.1。其次，房价的不平衡上涨会加剧地区财富的不平衡。在过去的三个月里，一线和二线城市的住房家庭总资产变化指数为110.3，而其他城市为106.8。这意味着房价的上涨使得财富从没有住房的家庭转移到有住房的家庭，特别是转移到拥有资本和从事投机活动的富裕群体。

对于那些只需要住房的人来说，不断上涨的房价意味着他们需要挤压更多的资金来满足他们的住房消费。对于房地产投机者来说，不断上涨的房价会给房地产市场带来更多的资金。两者都会在一定程度上抑制家庭消费的其他方面。在当前形势下，如何引导居民实现资产多元化显得尤为重要。

许多中国人的资产中只剩下房子

中国的房地产占家庭资产的比例是68%。北京和上海高达85%。对于普通人来说，贫富悬殊显然是不合理的，这也是中国经济的一大风险点。

从家庭层面来看，中国家庭的资产配置存在三个不合理的地方，或者说有三个地方与主流国家大相径庭。

首先，房地产的比重太大。中国的房地产占家庭资产的比例是68%。北京和上海高达85%。对于普通人来说，贫富悬殊显然是不合理的，这也是中国经济的一大风险点。

第二，金融资产在家庭资产配置中的比重太小。目前，金融资产仅占总资产的12%，美国占40%，美国占36%。中国的金融资产配置非常小。此外，根据chfs的数据，中国家庭资产配置的风险是两极分化的。要么大量家庭几乎没有风险，零风险；要么家庭处于高风险中，80%和90%的金融资产都在股票中。中等收入和中等回报的混合资产很少配置。这是不合理的，也不同于主流国家的资产配置。这是一个需要我们行业乃至国家关注的配置情况。简单来说，如果金融资产配置不合理，肯定会影响实体经济、消费和普通百姓的长远进步。

第三，整体借贷比率低。在中国，5%的资产是负债，相比之下，美国为15%，这要糟糕得多。事实上，低负债率并不是一件好事，这就是为什么企业政府应该降低杠杆率，而家庭应该增加杠杆率。