马光远：变天后 房地产下半场的风口在哪里？

本篇文章3048字，读完约8分钟

毫无疑问，中国的房地产业已经发生了变化，进入了下半年。房地产依赖规模竞争、只卖房子赚钱的时代已经结束。该行业的基本面已经变得面目全非，市场正在发生变化。决定一个房地产企业未来的，是一个有着卓越理念、面向中国新型城镇化和产业升级关键周期的发展模式和路径。

作者:著名经济学家马光远

在“3·17”一周年之际，一线城市和大部分热点城市的房价停止上涨，成交量大幅下降。我当时对“3·17”后中国房地产“坏天气”的预测成了一个基本事实。当然，我已经在很多场合解释过房地产的“坏天气”意味着什么。房地产的“坏天气”不仅意味着热点城市的价格、交易量和市场博弈的变化，更重要的是，经过20年的发展，中国房地产在各方面都进入了与过去20年完全不同的下半年。

具体来说，房地产进入下半年后，与上半年相比，房地产有三大变化:

首先，房地产市场的基本面已经发生了变化。就上半年而言，中国房地产的根本是没有足够的住房，解决企业和居民的基本生活需求是上半年的主要任务。可以说，自1998年房地产市场化改革以来，中国用了近20年的时间实现了从住房短缺到供需平衡的历史性转变，这是一个非常显著的成就。在基本住房需求和商业地产基本得到满足的情况下，房地产市场的主要矛盾已经从过去的住房短缺转向资源错配导致的失衡和不足。基本生活用房足够了，但是好城市里好房子太少了。中国住房供应的布局与中国城市化人口向大城市和城市群迁移的布局有所不同。

第二，房地产的定位已经改变。如果说1998年的第一次房改促进了房地产的市场化，那么房地产的定位就出现了严重的偏差。房地产被定位为支柱产业，并成为地方政府创造收入和稳定增长的工具。房地产下半年意味着房地产业必须通过第二次房改进行重新定位，使房地产业从回归民生转向关注经济政策和社会政策。这意味着中国将真正建立一个以民生生活为核心的房地产社会政策体系。第二次房改将使房地产政策告别调控周期，进入制度建设周期。第二次房改将从战略高度设计中国房地产市场的一系列重大问题，构建与中国和中高收入群体发展阶段互补的住房制度，包括土地制度、住房金融制度、税收制度、信息制度、住房保障制度和交易监管等一系列制度的重构。

第三，房地产市场和价值链的变化。告别住房短缺后，下半年房地产将重塑房地产价值链，未来房地产发展趋势将从住宅房地产的垄断转向多元生态。下半年的房地产周期将与中国新的城市化周期和产业升级周期相吻合。与新型城镇化、创新和“中国制造2025”崛起高度兼容的工业地产，将成为下半年房地产行业的最大出路。住宅房地产和商业房地产的价值链非常单一的时代已经结束，未来的房地产将与行业紧密结合。

我想在这里强调的是，有些人一听到我说“房地产在变”，就明白变成房地产的时代已经结束了，或者说房价会大幅下跌，甚至房地产会崩溃。在很多文章中，我特别强调，在房地产的下半年，只有当房地产的基本面发生了巨大的变化，房地产的风口和房地产的价值链才会发生变化。单纯卖房赚钱的时代已经结束，但从未来30年的中国经济来看，房地产受益的时代还远未结束:

首先，在未来30年，城市化将成为中国经济增长的最大推动力。未来30年，中国要想跨越中等收入陷阱，进入发达经济体行列，关键在于能否在城市化进程中迈出实质性步伐，推动中国完成城市化进程。城市的崛起将是未来30年中国最大的亮点。房地产仍处于行业的风口浪尖，房地产作为普通人财富配置的主要工具(603883，股票咨询)的周期还远未结束。未来的城市化将集中在大城市、城市群和海湾地区，未来的房地产机会也将围绕这些城市。如何探索核心城市周边城市群发展的机遇，是房地产企业不容错过的一个窗口；

第二，就产业发展而言，未来30年，中国经济将从高增长阶段进入高质量阶段。推动中国经济从投资驱动型向创新驱动型转变是高质量发展的关键，而产业的崛起是高质量发展的必然结果。中国应该利用世界新工业革命带来的巨大历史机遇，在制造业和高端产业的各个角落寻求赶超。面对新科技革命下的中国产业崛起，特别是“中国制造2025”带动的中国制造业崛起，房地产业必须主动与产业对接，没有任何产业概念的开发商将在未来30年内被彻底淘汰。现在他们仍然陶醉于大规模的开发商，所以他们应该冷静地思考工业地产的未来。谁最先与产业结合，谁就将主宰未来30年中国房地产的未来。

基于此，近年来，笔者一直十分关注一些在工业地产领域表现突出的企业，尤其是创新型企业的发展，如华夏幸福(600340)，这是中国新兴工业城市的龙头运营商。如何将房地产与中国产业的崛起结合起来，如何将房地产与创新和新型城镇化结合起来，需要很强的资源整合能力和跨行业运作能力。

事实上，新工业城市为区域经济社会发展提供了一套以工业发展为核心内容的综合解决方案。全力提升整个开发区的竞争力，对重大工业项目有很强的吸附力，使既有工业基础又有城市功能的新型工业城市成为新型城镇化的重要载体和平台。同时，这种模式的核心是构建产业集群，这与中国共产党第十九次全国代表大会报告中提出的“推动中国工业向全球价值链高端迈进，培育一批世界级先进制造业集群”的观点完全一致。

在产业集群建设方面，华夏幸福专注于电子信息、高端装备、航空航天、新能源汽车、生物医药、新材料、节能环保等10大产业，已建成100多个产业集群。例如，在人工智能的热门领域，华夏幸福运营的大厂工业新城，以智能硬件、智能汽车、虚拟现实和增强现实、智能制造设备等为主导。以虚拟现实和增强现实为战略核心，建立人工智能产业生态系统，构建人工智能产业集群。目前，已经引进了30多家人工智能企业。在香河工业新城，华夏幸福引进了85家世界知名的美国ati工业自动化、日韩合资企业安川杜林、德国尼马克等企业，在京津冀地区打造了一个颇具影响力的机器人(300024，诊断单元)产业集群。

华夏幸福在新兴工业城市的运营中取得了显著的成绩，这不仅体现在财务报表上，还体现在其模式在不同地方的复制效果上。从财务角度看，华夏幸福2017年实现销售总额1522.12亿元，同比增长26.50%。增长率大大超过行业内大多数公司，销售额排名行业第九，综合实力排名房地产企业前十。上市公司股东应占净利润为87.81亿元，同比增长35.26%，净利润增长率为14.72%，为近三年来的最高水平。其2017年业绩突出的关键是工业新城区实现收入284.56亿元，同比大幅增长65%，工业新城区业务收入占总收入的比重从32%上升至48%。从各地的复制来看，工业新城的实践已经从京津冀城市群扩展到长三角城市群、长江中游城市群、中原城市群和珠三角城市群。

总之，毫无疑问，中国的房地产业已经发生了变化，进入了下半年。房地产依赖规模竞争、只卖房子赚钱的时代已经结束。该行业的基本面已经变得面目全非，市场正在发生变化。决定一个房地产企业未来的，是一个有着卓越理念、面向中国新型城镇化和产业升级关键周期的发展模式和路径。对于那些能够预见中国房地产业未来30年的开发商来说，房地产的黄金时代才刚刚开始，而不是过去。

这篇文章摘自《从远处看经济》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！