徐斌：确认过眼神 你也是要小心烂尾楼的人

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2017年，约23个四线城市的房价飙升，这在一定程度上是投机性的。在所有地区房价大幅上涨后，我们建议买房时原则上避免，尽量不要在高位上车。虽然有些城市很受欢迎，但它们缺乏基础，或者当地的法律环境很差。例如，“寻找关系”是主要趋势。在这样的城市，购买商品房和谨慎投资是必要的。

去年春天之后，我们律师事务所平均每天接到来自全国各地的近150个咨询电话，其中大部分是业主和开发商之间的纠纷。大多数纠纷集中的城市都是去年房价上涨的城市。在某些地区，价格先是急剧上升，然后急剧下降。作为一个房地产律师团队，房价的涨跌一直是我们非常关心的问题。由于房价上涨，业主很容易违约，开发商坐以待毙，开始涨价；如果房价下跌，很容易导致业主要求退房和赔偿。在起起落落中，业主和开发商之间的纠纷时有发生。

走过的最长的路是开发商的例行公事

2017年，约23个四线城市的房价飙升，这在一定程度上是投机性的。在所有地区房价大幅上涨后，我们建议买房时原则上避免，尽量不要在高位上车。虽然有些城市很受欢迎，但它们缺乏基础，或者当地的法律环境很差。例如，“寻找关系”是主要趋势。在这样的城市，购买商品房和谨慎投资是必要的。

去年，很多人在Xi安买了房子，今年在Xi安发生了很多房地产纠纷。我问了很多客户，他们都指出了两个问题:混乱的房地产管理和开发商未能遵守游戏规则。虽然Xi市房管局下发了《关于进一步加强商品房销售管理的通知》，但我们常说一脚比一脚高，谁也不能保证这是逗号还是句号。一些文章评论说，对于Xi人来说，最长的路是开发商的例行公事。今年，当你在Xi买房子的时候，你应该小心。你可以提前询问一下房地产是否有问题。

两天前，我遇到了一位顾客。他去年8月购买的房地产仍处于原始状态，根本没有开工建设。客户去年打电话给中介，中介说开发商给员工放了假。年底后，客户再次询问，中介说开发商给员工放了一个长假。员工整天都在度假，谁来建房子？这时顾客开始怀疑。

据我所知，早在2016年，该开发商就遭受了2000多起诉讼。令人难以置信的是，中介机构仍在向买家出售开发商的房地产时犯了这么多错误。

开发商的素质对房地产的质量有着重要的影响。在中国，开发商拥有巨大的市场主动权。由于商品房开发周期长，预售制度启动成本低，开发商资不抵债的问题非常普遍。开发商可以通过财务杠杆实现空手套白狼，并通过最终将房子卖给小业主来偿还开发过程中的所有成本。不管房价涨跌，业主和开发商之间的纠纷对未完工的房产影响最大。

房价下跌推高了未完工建筑的风险

当销售不理想，或市场价格变化，或建设过程中资金链断裂时，这三种情况在当前市场上很常见，都有可能成为烂尾楼的罪魁祸首。例如，江浙民间借贷的盛行，全国范围内货币政策的收紧，各地限购限价令的出台，以及过去三年土地招标拍卖供应量的增加，都会不同程度地增加房地产市场出现烂尾楼的可能性。

在价格问题上，从全国来看，房价有可能在2018年下跌，尤其是在一些销售火爆、2017年房价飙升的城市。以上观点是我感受到了业主维权事件的频发，并特意咨询了市场动向，得到了一些高层人士的指导和建议与大家分享。

有一个大家都可以关注的重要数据，那就是国家统计局刚刚发布的2017年商品房销售面积，近17亿平方米。与2016年的15.7亿和2015年的12.8亿相比，中国商品房总销售面积实际上已经达到了很高的水平。所有的商品房都相当于新发行的货币，它们必须进入市场流通。不管谁买，不管他们买不买，结果都没有本质的区别。今天，虽然中国的城市化速度很快，但我们只有78亿城市人口。根据过去的统计，平均每户约3人，平均每户约100平方米。换句话说，17亿平方米，相当于1700万套房子，可以容纳5000万人。

因此，在2018年和2019年，根据目前的市场情况，许多专家预测，这将是一个长期的横向趋势，但我认为房价下跌的风险不小，当房价下跌，烂尾楼的风险也增加。一旦你买了烂尾楼，你就无法挽回几十万的损失。

事实证明了我的观点。新年过后，一个大规模的烂尾楼问题爆发了。在一个城市，我们的律师每周去三次，会见三个不同的客户。

你不能相信所有的商店宣传

除了住宅建筑，商业地产也是烂尾楼的高发区。

近年来，由于电子商务的影响，大多数商业地产项目的销售情况相当令人担忧。即使是一线城市，比如魔术之都上海，在空仍然有办公楼，而且不是每个购物中心都有稳定的顾客流。一些在四线城市集中开发的大型商业地产项目可能处于更糟糕的经营状况。就我而言，10个购物中心中的9个模式并不理想，所以有一个开得好就好。

然而，当这些购物中心出售时，它们通常以售后包租的形式出售。它的重点是低总价和高回报率，一套店铺投资30万元和50万元，声称能够在十年内偿还。这看起来很吸引人。

今天，当我们去购买理财产品时，3%和4%的回报率是正常的，5%和6%被称为高风险产品，而售后包租店一般从8%开始，甚至高达10%和12%。每个人都认为京东和淘宝越来越热，网上购物又便宜又方便。你在实体店买的东西比你在网上卖的东西更贵。现在，实体店的好处并不乐观，开发商也不是神。我们怎样才能保证你的利润超过12%的回报率？

甚至有一家商店广告说，我们不仅回报率高，而且还与业主分摊超过12%的租金。业主买的房子越多，持股比例就越高。