小岚：需求释放打响房价复苏战 调控还能奏效吗？

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根据对中间评估数据库的监测，超过10个城市出台了新的调控政策。Xi在30日跟进；深圳出台了新的“三合一”政策；海南已经实行了行政管制到底。除了最严格的限购政策，一些区县完全禁止外国人购房；安徽阜阳加入限价和限制销售团队...

最近，房地产市场并不平静，第五轮调控已逐渐蔓延到全国各地。

昨天，中国房地产评估联合会分析了杭州“摇号购房”政策的可能影响(点评:杭州哪些城市将遵循“摇号购房”政策？)，事实上，杭州并不是同期唯一出台政策的城市。

根据对中间评估数据库的监测，超过10个城市出台了新的调控政策。Xi在30日跟进；深圳出台了新的“三合一”政策；海南已经实行了行政管制到底。除了最严格的限购政策，一些区县完全禁止外国人购房；安徽阜阳加入限价和限制销售团队...

房地产市场的现状:许多地方的房价有涨有跌

最近，中国评估协会的数据整理了各城市的房价变化，发现了一些差异。让我们先来看看近年来中国一些大中城市房价的变化:

可以看出，南京、厦门、沈阳、哈尔滨等城市的房价有所下降，但相比之下，成都、Xi、西安、青岛、济南等城市的房价却有所上升，而且上升幅度也不小。事实上，这种增长是全国性的。

今天，我们来讨论一下这些城市房价波动的原因。总的来说，房价上涨的原因可以分为两类:一类是人口大量涌入的城市，以成都、Xi、郑州为代表，导致需求急剧增加；另一类是有棚户的城市，以青岛、济南、乌鲁木齐为代表。让我们单独看一下:

人口流入——“抢人之战”，效果显著

成都、Xi、郑州都是2017年“抢人大战”中的明星，也是第一批出台人才引进政策的城市。

2017年，成都和郑州的常住人口分别增长了127，100人和157，000人，与前几年相比没有显著差异，但大学生的比例在结构上增长更多。

从登记人口来看，人口增长率更为显著。以Xi为例:从2017年3月新的定居政策正式实施到5月底，登记人口增加了6万多人；到2017年底，人口净流入超过18万，相当于过去五年的总和；注册人口增加了245，000人，是2016年的四倍多；从结构上看，根据公共信息，Xi目前平均每天有100名博士生和1000名本科生。

人口，尤其是高质量的人口，本身就是一种强大的竞争力，“夺人之战”尚未结束。然而，从目前来看，成都、Xi、郑州由于大量人才的落户，产生了巨大的需求，推高了房价。

舍改革-帮助消除，效果继续发酵

2018年棚户区改造总体目标为580万套，比2017年减少20万套，但货币安置政策保持不变。青岛、济南、贵阳和乌鲁木齐都是典型的大型棚改项目，其中青岛计划在2018年启动3.5万套棚户区改造，贵阳计划启动5.8万套，济南计划启动6万套。截至3月，乌鲁木齐已完成拆除17万套，预计年底前完成20万套。

如果人口对房价的影响是由“抢人战争”引起的长期影响，那么短期房价的大幅上涨就离不开住房改革的货币化。

与以前的棚改政策相比，最近的棚改政策资金更宽松，渠道更丰富。地方分房改革需要结合“房票”和货币化安置，以促进当地房地产市场的繁荣，也可能对周边热点城市的房价产生溢出效应。济南、青岛、贵阳和乌鲁木齐的棚改强度和规模最大，都属于这一类。

对中国资产评估协会的看法

回顾过去，在几个房价上涨的城市，无论是“抢人大战”还是改革计划，需求方的增加都会导致房价上涨。另一方面，随着房地产市场的逐步稳定，被几轮调控抑制的需求已经开始释放。

从供应方面来看，根据国家统计局的数据，截至2018年2月底，中国商品房销售面积为5.8468亿平方米，大致相当于2014年10月的水平。换句话说，中国的商品房库存已经下降到三年前的水平，去库存化的效果是显著的。此外，近期调控政策多为“限购”、“限价”等供方约束政策，房地产供求关系发生了新的变化。

供求关系的这种变化导致了当前房地产市场的“复苏”现象。但是，从国家无缝政策的现状来看，未来收紧房地产调控政策的可能性仍然很高，但“一刀切”的模式将不再使用，第五轮调控将深化“以市制政”甚至“以区制政”的模式。

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