姜兆华：房贷利率疯涨，房价会降吗？

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在宏观调控不炒房的情况下，银行按揭利率上升的消息不断掠过屏幕。近日，有媒体报道称，全国多家银行首笔房贷价格上涨，光大银行按揭利率上升40%！抵押贷款利率的飙升引起了市场的持续关注。人们最担心的是:如果抵押贷款利率如此飙升，房价会下跌吗？

作者:一家全国性股份制银行总行零售部主管

在宏观调控不炒房的情况下，银行按揭利率上升的消息不断掠过屏幕。近日，有媒体报道称，全国多家银行首套住房贷款价格全面上涨，光大银行(601818，股市)按揭利率已升至40%！抵押贷款利率的飙升引起了市场的持续关注。人们最担心的是:如果抵押贷款利率如此飙升，房价会下跌吗？

1.为什么抵押贷款利率飙升？

个人住房抵押贷款被商业银行视为优质资产，备受银行关注。从几年前开始，首套住房贷款的最低基准利率下调了30%，现在最高基准利率上调了40%。这个时候最高，那个时候最低。在短短几年内，个人住房贷款的利率几乎翻了一番。抵押贷款利率飙升背后的驱动力是什么？

首先是住房控制政策。住房宏观调控政策继续加大，金融机构大幅收紧个人住房贷款发放；信贷额度和贷款利率受到双重控制。这不仅是金融机构贯彻中央政府“无房无投机”政策的政治态度，也是银行实现经营效率最大化的客观需要。

第二，银行信贷规模。表外资产的整合和包容性金融评估使得商业银行尤其是股份制银行和城市商业银行的信贷规模更加紧迫。相比较而言，五大银行经营相对规范，表外资产压力相对较小，信贷规模普遍优于股份制和城市商业银行。因此，五大银行按揭利率上升的驱动力明显低于股份制和城市商业银行。

第三，银行资本成本。自去年下半年以来，金融市场开始整顿，银行间拆借成本明显上升。对于依靠同行推动业务增长的股份制公司和城市商业银行来说，资金只能从高到高。没有人做亏本生意。中小银行的按揭利率必须随市场利率上升。中小银行住房贷款利率率先上调，推高了大型国有银行的住房贷款利率。

从以上分析不难看出，商业银行个人住房贷款利率飙升的主要原因是宏观调控的政策因素；其中一个重要原因是资本成本上升和商业银行信贷规模收紧。

第二，抵押贷款利率飙升，房价会下跌吗？

房价是由房屋供求关系决定的。房价和抵押贷款利率之间没有直接的因果关系；然而，抵押贷款利率将对个人住房的购买力产生重大影响。

从理论上讲，抵押贷款利率越高，买家支付的购房款就越多。由于购买成本的增加，购买者的购买意愿可能会降低。由于买房的人越来越少，房价自然缺乏上涨的动力。相反，抵押贷款利率越低，购买者支付的购买成本就越低，购买者的购买意愿就会因购买成本的降低而增强。随着越来越多的人买房，房价自然会上涨。

然而，实际情况并非如此简单:抵押贷款利率对住房供求的影响仅限于符合购房条件并需要贷款的特定人群；对于那些不具备购房资格的人来说，提高按揭利率意义不大。对于那些有资格买房的人来说，只需要一簇(家庭)就不会因为抵押贷款利率的上升而停止买房；限购令将房地产投机者拒之门外，那些希望改善性需求的消费者也不会因为抵押贷款价格上涨而停止换房。只要他们能够负担得起，抵押贷款价格的上涨不会改变购房者的基本需求。因此，飙升的抵押贷款利率似乎不会导致房价的直接下跌。

应该注意的是，抵押贷款利率的过度上升将加剧急需住房的家庭和改善的购房者的恐慌。房价似乎没有上涨，但抵押贷款利率正在飙升。对于购房者来说，按揭价格上涨和房价上涨之间没有太大的区别，最终购房者自己买单。从购房者的角度来看，不断上涨的抵押贷款就是不断上涨的房价！

3.抵押贷款利率会上升到最高多少？

在金融去杠杆化和金融市场混乱整顿的背景下，2018年抵押贷款利率的上升将是一个高概率事件。抵押贷款利率将升至最高水平将取决于以下三个方面:

第一，房地产宏观调控。如果住房调控政策不变，住房贷款利率的上升趋势也不会改变。从目前中美贸易争端的发展趋势来看，中国钢铁已经被列入增税名单，这可能会给国内钢铁出口带来很大压力，目前还不知道钢铁是否会成为拉动内需的“引子”。

其次，金融市场监管的趋势。2018年，中国整体金融监管形势依然相对严峻，银行“资金短缺”将持续到年底。中国银监会年初表示，2018年将努力遏制居民杠杆率，继续遏制房地产泡沫，严肃查处各类非法房地产融资行为。个人住房贷款的数量将相当紧张。

商业银行经营的重新定位。根据商业银行2017年年报披露，个人住房抵押贷款仍是所有银行零售转型的主要方向。商业银行将结合自身优势实施差异化贷款定价。抵押贷款定价的差异模式不会改变。

基于上述分析，2018年抵押贷款利率的上升趋势可能不会改变。但是，商业银行的利率上调将会出现分化:五大银行的抵押贷款利率将会缓慢上升，利率定价一般会保持在高于基准利率15%至30%之间；股份制公司和城市商业银行的抵押贷款利率波动较大，利率定价一般比基准利率高30%-50%。

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