这10个城市 从房地产上赚疯了！

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土地是房地产市场的基础，是影响房价的关键因素，也是调控房价最直接有效的方式。

今天，公布了两份非常引人注目的名单，引起了热烈的讨论。它们是中国指数研究院发布的2018年4月和前四个月中国城市土地交易市场的关键数据。

让我们看看4月份的土地交易数据。

从数据可以看出，仅4月份，杭州、广州、天津、南通的土地销售收入就超过100亿，而重庆的郑州接近100亿。杭州、上海、宁波、徐州、绍兴和Xi的土地出让金大幅上涨，绍兴和宁波的涨幅分别高达1060%和1060%。徐州和杭州也增加了几倍。

上图告诉我们，土地市场仍然很热，开发商仍然疯狂的抢土地。根据中原地产披露的数据，今年4月，中国前50个城市的土地出让金达到2842.2亿元，同比增长83.4%。

但问题的关键是，现时是楼市调控的背景，发展商的收地热情似乎完全不受影响。

让我们来看看前四个月的全国土地出让金清单。

2018年4月土地出让金前10名

数据来源:中国索引学会；单位:1亿元1万平方米

2018年前四个月，杭州土地销售收入超过1000亿元，达到1105亿元。北京、苏州、武汉、重庆、广州、天津、佛山、上海和济南都赚了300多亿元，真是疯狂。

根据中原地产追踪的数据，今年前四个月有42个城市的土地销售收入超过100亿元。50个主要城市土地出让金总额达到11882亿元，比2017年同期的7984亿元增长48.8%。

可以说，2018年，当房地产市场受到严格监管时，土地市场比2017年甚至2016年还要热。2016年，土地市场主要是热点城市，而2018年，包括佛山、嘉兴、南通、常州、盐城等三个四线城市，土地出让金明显增加。

四月份和前四个月的两个列表揭示了三个非常重要的信息:

1.在楼市调控的背景下，尽管交易量受到了限购限售的抑制，但土地市场依然火爆，开发商的征地热情依然很高。

据报道，头四个月，龙湖地产在土地收购上花费了696亿元，而碧桂园、保利、万科和中海都在土地收购上花费了300多亿元。

2.杭州已经成为开发商最青睐的城市之一。从土地出让金来看，杭州远远领先于其他城市。

此外，北京、苏州、广州、武汉、重庆、天津、佛山、上海和济南也是开发商热衷的地方。深圳之所以没有上榜，是因为深圳土地稀缺，基本上不推土地。

3.就目前的情况而言，中心城市房价下跌是一个梦，将来还会上涨。

忠告总是不中听。上述论点虽然令人不快，但却是真实的。无论是开发商的征地热情、地价，还是中心城市的人口因抢人大战如火如荼而飙升的现象，上述观点都可以得到印证。

有人可能会说，城市土地出让金大幅上涨是好事，这表明城市正在增加土地供应，出售更多土地，建造更多房屋，这可以缓解人口持续流入带来的购房需求。

正如这个问题之前已经说过的，城市调控房价最直接有效的方法就是引入更多的廉价土地，这不仅增加了土地供应，还降低了成本，房价自然会下降，但是要注意我说的是廉价土地。

虽然上述城市推出的土地的地价比以前缩小了很多，但土地成本仍在上升。由于土地成本高，很难谈论房价下跌。

当然，你可以说，例如，深圳的新房数量已经连续19个月下降，4月份16元的房价逐月下降。对于这种数字游戏，每个人都应该明白，不用说。

土地成本是房价结构中最重要的部分。在北京、深圳等城市，土地成本通常占房价构成的70%，而在杭州、南京、武汉、成都和苏州等二线城市，土地成本占房价构成的60%。

如今，中心城市的土地成本没有下降，但仍在缓慢上升。管制只会降低土地成本增加的速度。在这种情况下，未来房价很难上涨。

那么，为什么地方政府不愿意增加廉价土地的供应来降低房价呢？这个数字已经多次解释了这一点。

目前，大多数地方政府仍然主要依靠卖地收入来维持财政，因此他们没有条件推出大量廉价土地。考虑到财政收入的重要性，地方政府只能这样推出土地。

如果当地政府廉价地收回所有的土地，那么后续的财政收入会是谁呢？只有每年捐一些，坐着享受的成本才会上升。

为了更好地论证上述论点，让大家更清楚地了解当前的土地销售收入对地方政府的重要性，最后附上一张土地财政依赖表:

图表来源:志固趋势