余丰慧：土地出让金创新高 房价怎能降下来吗？

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土地资源是房地产最重要的组成部分，土地成本基本上构成了商品房最重要的成本。在一线城市，一段时间内土地成本占商品房总成本的50%以上。在建安市成本基本稳定的情况下，决定房价涨跌的主要因素是土地成本的变化。春江水暖鸭的预言家基本上可以从城市住房和土地供应的情况来预测一个城市的房价趋势。

作者:余丰慧，华中科技大学副教授，著名金融评论家。

土地资源是房地产最重要的组成部分，土地成本基本上构成了商品房最重要的成本。在一线城市，一段时间内土地成本占商品房总成本的50%以上。在建安市成本基本稳定的情况下，决定房价涨跌的主要因素是土地成本的变化。春江水暖鸭的预言家基本上可以从城市住房和土地供应的情况来预测一个城市的房价趋势。那么，今年的土地资源供给情况如何？

许多土地租赁费用飙升。根据当地土地部门的网站显示，4月份，杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等7个城市的土地出让金超过100亿元，创下同期土地出让最高纪录。其中，杭州市土地出让金179亿元，同比增长237%。今年，城市地区出售了85块土地，包括56块涉及房屋的土地。宁波、Xi、徐州和绍兴的土地销售也比上年增长了100%。

4月份，全国50个最大城市的土地收入为2842.2亿元，同比增长83.4%。1-4月，50个城市土地出让金总额达到11882亿元，比2017年同期的7984亿元增长48.8%。

前四个月，武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等42个城市的土地出让收入超过100亿元。宁波、佛山、嘉兴、南通、常州和盐城的土地出让金今年都出现了非常明显的增长。

总之，与去年同期相比，除了一线城市受到行政手段的压力之外，其他城市的土地租赁增长率翻了一番以上。

一些分析师使用了差异化的概念，这意味着一线城市的土地供应稳定甚至下降。北京、上海和其他一线城市在四月份变得越来越冷。当月上海共出让4块商业用地(不含工业用地和移民安置用地)，总交易面积24.57万平方米，比上个月下降31.95%，总成交额54.83亿元。与此同时，上海首次上市出售外环以内的宅基地。北京没有新的土地供应。

必须客观看待一线城市土地市场降温的现状，至少要把握两点。首先，一线城市土地市场的冷不是由市场因素决定的，而是由行政手段冻结房地产市场造成的。在这种情况下，值得注意的是高压控制政策能持续多久。一旦市场放开或调控政策稍有调整和放松，房价就会反弹。多年来，它一直在经受考验，眼见为实也是如此。第二，尽管一线和二线城市的调控政策很严格，但对于房地产企业来说，他们仍将集中精力进行土地收购，以增加销售额。这就决定了一、二线土地的价格不会下跌。而且，当需求方的竞争激烈时，它不仅垄断了土地资源，而且也不能故意降低价格而廉价出售。

土地资源稀缺，加上中国第一人口的需求潜力，以及目前每一分钱都流向城市的情况，一线和二线城市，包括三线和三线城市，很难降低房价。

令人欣慰的是，各城市的地价都处于稳定状态。从热点城市的角度来看，大多数城市的保险费率仍然很低。城市保险费率约为10%，明显低于2015-2017年30%的平均费率。在一系列调控的影响下，土地市场已经退烧。但是，10%的土地溢价最终体现在商品房这个最终商品的价格上。房价每年在10%以内上涨是正常的，这是调控的成功。

在2014-2017年上半年，当房价飙升时，采取强有力的措施控制房地产市场泡沫的风险是绝对必要的。房地产市场特别是房价趋于稳定和理性后，我们应该逐步退出行政手段，让市场机制发挥作用。

在投机和投资需求被控制在20%以内的合理程度后，抑制房价过高的唯一途径是增加土地资源供给，增加住房开发建设，增加住房供应，加快商品房交付。

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