董登新：中国房产税已开征30多年

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2017年10月12日，宁夏回族自治区发布《关于印发〈宁夏回族自治区房产税实施细则〉的通知》(以下简称《细则》)，明确规定在市、县、镇和工矿区(包括各类开发区和园区)征收房产税。新细则将于2018年1月1日起实施。

作者:董登新教授，武汉科技大学金融与证券研究所所长

中国的财产税已经征收了30多年

——宁夏房产税通过乌龙，实际上是对旧版本的修正

昨天，一则关于宁夏“房产税”的旧闻被一些人发现并再次炒作，然后传出了大乌龙。

具体情况是:2017年10月12日，宁夏回族自治区下发了《关于印发宁夏回族自治区房产税实施细则(以下简称《细则》)的通知》，明确规定在城市、县城、建制镇和工矿区(包括各类开发区和园区)征收房产税，新的细则将于2018年1月1日起实施。

事实上，宁夏版房产税征收细则是根据1986年10月1日起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《条例》)制定的。换句话说，宁夏版的“财产税”实际上已经征收了31年。《条例》明确规定，房产税将在五种情况下免税，其中包括人人最关心的“个人非经营性财产”。也就是说，宁夏从2018年1月1日起实施的房产税仍然是旧的房产税，仍然对“个人非经营性个人财产”免征房产税。

目前，只有上海和重庆试行对“个人所有的非经营性财产”征收房产税，这是人们(603883，医生)真正关心的新房产税，而不是1986年的旧房产税。为此，我们应该知道真相，永远不要传递虚假信息。

1.旧财产税已经实施了31年

1986年10月1日，《中华人民共和国房产税暂行条例》生效。我们不妨称之为“旧财产税”，即免除“个人非商业财产”的财产税。

2011年新修订的《中华人民共和国房产税暂行条例》有11条，规定房产税按房产原值的10%至30%扣除残值后计算缴纳。具体扣除范围由省、自治区、直辖市人民政府规定。如无财产原值作为依据，应参照类似财产经财产所在地税务机关批准。财产租赁的，财产的租金收入为房产税的计税依据。房产税税率按房产残值计算缴纳，税率为1.2%；根据房地产租金收入计算缴纳，税率为12%。由此可见，宁夏财产税就是由此而来的。

《条例》规定了五项免责条款，即:

(一)国家机关、人民团体和军队占用的房地产；

(二)国家财政部门分配的单位占用的房地产；

(三)宗教寺庙、公园和历史遗迹占用的房地产；

(四)个人所有的非经营性财产；

(五)财政部批准免税的其他财产。

但《宁夏实施细则》明确，在《条例》豁免的基础上增加了四项豁免条款。包括:已安排残疾人就业的纳税人可根据有关规定减免房产税；企业经营的各类学校、医院、托儿所、幼儿园拥有的房地产；经有关部门鉴定，损坏、危险房屋停止使用后，可免征房产税；房屋大修停建半年以上，经纳税人申请，在大修期间可免征房产税。

也就是说，2018年1月1日生效的宁夏修订版仍是旧的规定财产税，“个人非经营性财产”仍免征财产税，在国家政策的基础上扩大了免税范围。

事实上，目前只有上海和重庆两个直辖市开展了对“个人拥有的非经营性财产”征收房产税的试点，其他省份尚未开展此项工作。这是人们真正关心的“新版财产税”。

其次，上海试行了新版房产税

2011年1月28日，《上海市部分个体户房产税征收试点暂行办法》和《上海市地方税务局关于本市个体户房产税征收管理有关事项的公告》正式生效，这是我国第一个新版房产税试点省份。

(一)试点范围:试点范围覆盖本市行政区域。

(二)征收对象:征收对象是自本暂行办法实施之日起，本市居民新购买的第二套及以上房屋(包括新购买的二手房和新建商品房，下同)和非居民新购买的房屋(以下统称“应税房屋”)。

除上述征收对象外，其他个人住房按照国家制定的有关个人住房房产税的规定执行。新购住房的购买时间以购买合同网上备案之日为准。家庭住房单元是根据本市家庭(包括夫妻双方及其未成年子女，下同)的住房情况确定的。

(3)纳税人:纳税人是应税房产的所有者。如果业主是未成年人，其法定监护人应代其纳税。

(4)计税依据:计税依据是参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按照规定的期限进行重估。试点初期，计税住房的市场交易价格暂作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

(5)适用税率:适用税率暂定为0.6%。如果每平方米应税住房的市场交易价格低于上一年度新建商品房平均销售价格的2倍(含2倍)，税率将暂时下调至0.4%。上述去年本市新建商品房的平均销售价格由市统计局每年公布一次。

(6)减免税:

(一)本市居民家庭新购买且属于居民家庭二层及以上住房的，家庭人均住房总面积(指住房建筑面积，下同)合计不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)，新购买的住房暂免房产税；人均超过60平方米的，超过新购买住房面积的，按照《暂行办法》的规定计算房产税。

家庭住房总面积总和是居民新购买住房面积和其他住房面积的总和。

本市居民家庭中有无住房共同生活的成年子女，经批准后可计入居民家庭免税住房面积的计算；对有其他特殊情况的家庭，免税住房面积的计算方法另行制定。

(二)本市居民家庭在购买新房后一年内出售其原有独栋房屋的，新购房屋征收的房产税已按《暂行办法》的规定计算，并可予以退还。

(三)本市居民家庭的子女因结婚等原因首次购买新房，且该房屋是成年家庭的唯一住房的，暂免房产税。

(四)按照国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点行业急需人才、持有本市居住证并在本市工作和生活的人员，以及本市新购买的房屋是家庭唯一的住房的，暂免房产税。

(五)购买人持有3年居住证，在本市工作和生活的，在本市购买新住房，且该住房属于家庭唯一住房的，暂免房产税；持有本市居住证但连续3年未购买房屋的，按照《暂行办法》的规定计算征收房产税。持有本市居住证满3年并在本市工作和生活的，上述房屋已征收的房产税可以退还。

(六)其他需要减免税的住房，由市政府决定。

第三，重庆试行了新版房产税

2011年1月28日，《重庆市部分个人住房房产税改革试点暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》同时生效。这是中国第一个对“个人所有的非经营性财产”征收房产税的试点项目。

(1)试点地区:渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区(以下简称主城九区)。

(二)征收对象:试点逐步实施。第一批列入征收对象的住房是:

1.个人所有的单户商品房。

2.个人新购买的高档住房。高档住房是指近两年主城区九个区内建筑面积交易单价达到新建商品房平均交易价格2倍(含2倍)的住房。

3.重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购买的首套及以上普通住房。

(3)未纳入征税范围的个人高档住房和多套普通住房将适时纳入征税范围。

(4)计税依据:应税房屋的计税价值为房地产的交易价格。条件成熟时，以房地产评估值作为计税依据。

(5)税率:

(一)单户商品房和高档住宅建筑面积交易单价低于近两年主城区9个区新建商品房平均交易建筑面积的3倍，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍，税率为1%；4倍以上(含4倍)的税率为1.2%。

(2)在重庆，无户籍、无企业、无工作的个人同时购买一套或多套普通住房，税率为0.5%。

(6)应纳税额的计算:

(1)个人住房房产税应纳税额的计算。

应税金额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率

应税建筑面积是指纳税人应税住房扣除免税面积后的建筑面积。

(2)免税面积的计算。

免税区的扣除一个家庭只能为一套应税住房扣除免税区。

本办法实施前纳税人拥有的单户商品房免税面积为180平方米；新购买的单户商品房和高档住房的免税面积为100平方米。如果纳税人家庭拥有多套新购买的应税住房，免税面积应按时间顺序从先购买的应税住房中扣除。

重庆市无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房不扣除免税面积。

(七)减免税和缓缴税款

(1)农民在宅基地上建造的房屋暂免房产税。

(二)在重庆无户籍、无企业、无工作的个人所有的普通应税住房，纳税人具备在重庆有户籍、有企业、有工作条件的，从当年起免征契税。如果他们已经付了税，他们将被退还。

(三)因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税有困难的，可以向当地税务机关申请减税或者免税，缓缴税款。

个人住房房产税的纳税义务发生在购买住房的次月。税收按年征收，在不到一年的时间里，应纳税额按月计算。纳税人因特殊困难不能按时纳税的，经税务机关申请批准，可以延期缴纳当年税款，但最长不得超过三个月。

2017年1月，重庆市政府将“征收对象”和“税率”中的“重庆市第二套(含第二套)及以上非户籍、企业、就业人员新购买的普通住房”修改为“重庆市第一套及以上非户籍、企业、就业人员新购买的普通住房”。

比较上海和重庆房产税的试点版本，两者各有优点。上海房产税实行“时间截止”，只对增量房征收房产税，2011年1月28日前购买的所有“个人拥有的非经营性房产”免征房产税。这对那些事后买房的人公平吗？然而，重庆市对所有三类存量房屋征收房产税:单户住宅、高档住宅以及个人新购买的非户籍、企业和工作的一等及以上普通住宅，其他房屋暂不征税。

继上海和重庆的房产税试点之后，试点是会进一步推迟，还是会在全国范围内全面实施？这是一件大事，只能由中央政府来决定，各省永远不能走自己的路。对“个人所有的非经营性财产”全面征收房产税将是一个非常敏感的话题，必须科学决策、统一部署、严格组织实施。

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