偿付高峰+违约潮 房企债务压力引人忧

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回顾2017年，基于“防范系统性金融风险”的主张，金融监管逐步加强，房地产行业融资渠道不断收窄。住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会、国家发展和改革委员会、财政部等部委都表示，要规范购房融资行为，促进房地产行业持续去杠杆化和降低风险。

回顾2017年，基于“防范系统性金融风险”的主张，金融监管逐步加强，房地产行业融资渠道不断收窄。住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会、国家发展和改革委员会、财政部等部委都表示，要规范购房融资行为，促进房地产行业持续去杠杆化和降低风险。

2015年初，得益于宽松的融资环境，公司债券融资打破了房地产行业以开发贷款和信托为主的传统融资渠道。2016年第一季度，公司债券的发行规模接近3000亿，但自2016年第四季度以来，随着融资政策的调整，公司债券的发行规模也下降到500亿左右。受监管政策影响，房企融资渠道变窄，资金短缺的房企不得不发行融资成本较高的债券，以确保融资效率，从而维持充足的现金流。

数据来源:风

行业的繁荣和收入将对每个企业的抗风险能力产生很大影响。根据wind数据，2013年至2015年，a股房地产市场收入增长率持续下降至5.10%，2016年迎来了大爆炸，增长率跃升至28.05%，收入16104.38亿元。然而，在2017年，增长率回落到2015年的水平，为7%。

与盈利能力相比，现金流往往更为重要，而健康稳定的现金流是企业偿还债务的最根本保证。鉴于当前房地产行业规模大、发展周期长，随着融资政策的收紧，房地产企业的融资渠道不断缩小，大多数房地产企业的融资困难将会增加，融资成本也会继续上升，现金流压力将会逐渐显现。在这方面，住房企业在其年度报告中预见并提出了一些措施，如加快销售回报、稳定现金流、降低融资成本和降低资本水平压力。

主流选择国内贷款，大幅增加海外债务

2017年，房地产开发资金来源和结构基本保持稳定，房地产开发资金总额达到156052.62亿元。其中，国内贷款25241.76亿元仍是住房企业对外融资的主要手段，其他资金来源，主要是存款和预收款，仍占总资金的48.89%。

2017年美元债券的发行规模是同期公司债券的4.6倍。人民币对美元汇率的持续走强降低了海外融资成本。但是，由于美联储加息的影响，此前房地产企业发行的公司债券一般为3+2和2+1结构，也将集中在2018年和2019年到期，这可能会进一步推高未来海外债券的发行成本。

2018年，债券违约之年。

在越来越严格的金融监管下，实体经济先于房地产市场受到伤害。

在过去的4个月里，中国有16个债券违约，涉及何春集团、大连机床集团、丹东港、四川煤业集团、中国城建、益阳集团、神武环保(300，156，股票咨询)、富吉诺和中安肖等9个实体，总金额超过130亿元。

今年5月，市场上陆续出现新的违约债券。根据重阳投资5月份发布的最新信息，今年已有20只债券违约，债券余额总计168.54亿元。截至5月中旬，已有10家主体发生债券违约，其中今年新增5家违约主体，分别是益阳集团、神武环保、富吉诺、凯蒂生态(000939，诊断股票)和中安笑。

从违约频率来看，2015年和2016年是新增违约主体和违约金额的高峰期，2017年略有下降，但仍处于较高水平。从这个角度来看，如果前五个月的频率保持不变，2018年的新违约数量将远低于前两年。

债券违约频发的另一面是发行新债券的难度。

5月21日，东方花园(002310，股票诊所)发债冷，原计划发行的10亿元公司债只有5000万元。董事会秘书长杨丽菁迅速回应说，这都是因为大环境，所以发行债券会有影响，公司运营正常，有偿付能力。然而，东方花园股票市场暴跌，从25日起暂停交易。

另一方面，海外发债显示，截至2018年前四个月，房地产企业海外资本市场融资数据达到233.2亿元，较2017年1-4月的112.35亿美元增长107%。4月份，一个月内发行的债券总额达到88亿美元。

一些分析师认为，在大规模竞争的背景下，房地产企业对资本的需求更加迫切。随着信贷市场的不断调控，海外发债已成为住房企业短期融资渠道的主要选择。此外，2018年是房地产企业集中偿还美元债务的一年。企业面临着用新资本置换旧债的压力，海外发债需求持续增加。

数据来源:年度报告

在2018年，一些房地产企业已经表达了他们的行动和决心，集中精力减少库存，保持良好的现金流，加快销售回报。在融资选择上，受到国内融资环境萎缩和国家发改委、财政部发布防范外债风险通知的限制，中资企业海外发债审批机制已改为备案登记制。随着今年化解地方债务风险任务的紧迫，外债调控政策不断加强，2017年大规模海外发债的大好时机可能受到限制。未来，重点将是直接融资，如供应链中的资产支持型证券和长期租赁公寓中的资产支持型证券。

与此同时，房地产行业集中度仍处于加速提高的关键时期。随着住房企业债务状况的不同，融资效率和成本的选择可能更注重效率，以应对可能出现的流动性风险。