余丰慧：长沙告急 二线城市陷房荒？何以让人无语

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在投机性投资需求被挤出后，唯一有效的措施是根据供方结构改革的需求，增加土地供应，加快住房开发，加快住房交付。这是稳定房价过快上涨、确保房地产市场健康发展的根本政策。

作者:余丰慧，华中科技大学副教授，著名金融评论家。

在长沙市区，已经办理了预售许可证，或者已有房屋销售记录但未售出面积的住宅楼的拆迁期限只有2.8个月。近日，湖南省住房和城乡建设厅(以下简称“湖南省住房和城乡建设厅”)的一封公函引起了房地产行业的热烈讨论。根据这封公函，湖南不仅要大幅增加土地供应，还要加快土地供应的步伐。这个上级的要求是什么？

住房和城乡建设部、国土资源部(现自然资源部)下发的《关于近期加强住房和土地供应管理和调控的通知》要求，各地要根据商品房存量消化周期，及时调整住宅用地供应的规模、结构和时机。如果消化周期超过36个月，应停止土地供应；36个月至18个月，必须减少土地供应；12个月至6个月，增加土地供应；对于那些不足6个月的人来说，不仅要大幅增加土地供应，还要加快土地供应的步伐。长沙只有2.8个月，这应该是最后的要求，比“不到6个月”要低得多。土地供应不仅要加快步伐，还要“疾驰”。

此外，去化学化周期正在下降，库存不足两个月，这意味着可以在当地出售的房屋数量减少。《中国商报》记者通过比较发现，目前中国二线城市呈现出“住房短缺”的局面。他举了几个城市的例子:4月4日，重庆市国土房管局宣布，2018年重庆住宅用地计划供应量为2.9万亩，比2017年减少9000亩。库存持续下降，部分开发商采取“饥饿营销”，导致Xi房市供应“难找房”。杭州的库存销售比是2.8个月，是100个城市中库存去库存周期最短的城市。根据上海亿居房地产研究所发布的《中国100个城市住房存量报告》，目前中国100个城市的存量规模相当于2012年3月的水平，存量规模已经回落到6年前的水平。

这真的让我害怕。一直以来，不是说中国的城市有严重的住房过剩吗，空？此外，一些专家甚至说中国的房子在很多年内都不会卖完？去库存化已经成为房地产市场监管的一项重要措施吗？为什么“一夜之间”、“一室难求”、“库存不足”，抱怨用钱买不到房子，计划经济时期的彩票砸了大运会，一万人日夜排队抢房子，几十万元买茶水买房子，找门买房子，信任关系，甚至越来越多的钱，等等？

这与任志强最近的观点完全一致，即房子少，供应不足。太荒谬了！喊着要去炒股，尤其是在二三线城市，为什么会突然出现住房短缺？在住房短缺的情况下，房价怎么会下跌？它怎么会掉下来？你想告诉市场什么？你想向买家发出什么样的信号？谁能告诉我？

是什么导致上述畸形和奇怪的图像频繁出现？我们不能回避对现有调控政策的深刻反思。目前，所有监管政策的一个共同点是让市场预期，如果没有监管，房价将会上涨，甚至飙升。在这种预期下，新房和二手房并不急于上市，最迫切的是买家。供给缓慢、市场启动缓慢和需求快速之间的矛盾加剧了房价的上涨。

行政手段的无序挥舞已经彻底破坏了市场秩序和供求节奏。举两个例子:例如，有人担心预售许可证的批准，这不仅是害怕开发商将集中销售一次，甚至一个小时，一天，晚上，这将导致恐慌，但也害怕开发商囤积的财产会给市场供应短缺的幻想。结果，供应节奏被破坏，导致住房短缺和难找。

又如，住房和城乡建设部、国土资源部(现自然资源部)下发的《关于近期加强住房和土地供应管理和调控的通知》，要求各地要根据商品房存量消化周期，及时调整住宅用地供应。规模、结构和时机，如果消化周期超过36个月，应停止土地供应；36个月至18个月，必须减少土地供应；12个月至6个月，增加土地供应；对于那些不足6个月的人来说，不仅要大幅增加土地供应，还要加快土地供应的步伐。这基本上是坐在办公室里完成的。土地供应需要通过招标、拍卖、挂牌和出让等机制进行约束，时间成本非常高。不是菜市场买卷心菜，而是用一只手付钱。有形之手如何能深入市场？这和计划经济有什么区别？这似乎对中国的房地产市场负有极大的责任，但实际上却是极其不负责任的。

有几个概念必须澄清。自住不平等第一套房、第二套房甚至第三套房。随着人们收入的增加和生活的富裕，对住房的需求也日益增加，包括面积、质量、环境、休闲度假、候鸟式住房需求和怀旧式住房需求。例如，一个人在他的家乡有一套住房，以便在春节期间回家居住，在工作和定居的城市有一套必要的住房需求，包括将他的父母连接到他周围的第二套房的需求，以及他的父母在海南三亚海口的候鸟式住房的需求。这些都是自住，没有投资投机。这涉及到空住房的概念。例如，在海南，对候鸟住房的需求将持续一个冬天，其余时间将是空闲置。这算不算as/きだよ 0有讨论的余地。

我仍然认为，在投机性投资需求被挤出后，唯一有效的措施是根据供应方结构改革的要求，增加土地供应，加快住房开发，加快住房供应。这是稳定房价过快上涨、确保房地产市场健康发展的根本政策。

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