马光远：房地产市场信号严重失真

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由于来自一些城市的疯狂信号，外界已经失去了对房地产市场温度的基本判断。鉴于此前多次调控后，房地产市场出现报复性反弹，一些不打算在此时入市的人不能坐视不管，显然社会上有更多的中介人抢走了房子。

作者:著名经济学家马光远

针对近期一些城市出现的摇号抢房现象，我写了几篇文章进行分析，其初衷是分析摇号抢房的原因及其对整个房地产市场的影响。

在我看来，杭州、成都、Xi、南京已经出现了市民排队摇号抢房的现象。根本原因在于扭曲的限价政策导致的新二手房价格倒挂。由于新房和二手房的价格严重倒挂，他们抢房子，空房在一些城市的套利甚至超过了100万，这使得合格的买家争相参与摇房游戏，不管他们想不想买房子。甚至有报道称，一名90岁的老妇离婚后参与了抢房，这引发了人们对房地产市场的新的焦虑。

事实上，房地产市场的真实温度严重偏离了房地产市场。我一直强调，自2016年9月30日以来，经过近两年的调控，全国已经出台了近300项调控政策，房价上涨预期明显下降。除了一些价格滞后或偏低的城市外，房地产市场的回暖也是正常的，包括一线城市在内的热点城市的价格已经开始调整，投资性住房的比例也逐渐下降。

然而，由于一些城市疯狂摇号抢房所发出的信号，外界已经失去了对房地产市场温度的基本判断。鉴于此前多次调控后，房地产市场出现报复性反弹，一些不打算在此时入市的人不能坐视不管，显然社会上有更多的中介人抢走了房子。

今年以来一直相对稳定的北京二手房市场5月份也售出了18096套，同比增长32.3%，同比增长67.5%，创下14个月以来的新高。有人一直问我，新一轮报复性反弹是否即将开始。一些媒体和利益相关者借此机会煽风点火，散布房地产市场已经触底反弹的预测。

▲近年北京二手房交易数据

关于中国房地产市场的信息混乱，在我研究中国房地产市场十多年的过程中，我曾多次强烈呼吁管理层关注和管理它。中国房地产市场最大的混乱是各种信息被包括地方政府、开发商、中介和媒体在内的利益相关者所垄断，这是中国房地产市场的最大缺陷。

当信息被垄断时，房地产市场中与房价相关的信息要么是严重扭曲的虚假信息，要么是选择性发布的信息。无论是住房供应、销售面积、房价涨跌，还是土地市场，都存在严重的不完整和虚假信息。发布什么样的信息完全取决于利益相关者希望未来市场如何发展。普通大众只能在被阉割、伪造或选择性发布的信息中跳舞，并且不知所措。

例如，一个城市的土地供应信息是影响房价走势的重要因素，但我们在土地供应信息中看到的最多是每年大量的计划供应。至于具体的供应计划、土地存量以及各开发商囤积的土地，即便是研究机构也很难完全获得，更别说普通人了。

人们在媒体上经常看到的要么是某个地方和一个“地王”，要么是某个地方的底价达到了新高；又如，房屋提供的信息，无论是存量还是增量，都非常模糊。到目前为止，某个城市有多少证券公司是一个秘密，没有人知道。经过开发商的猜测，媒体的报道基本上都是“日光”和“秒光”。

至于房价信息，那就更有趣了。自1998年房改以来，中国房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标。在开发商和地方政府的垄断下，学术和科研机构的数据来源有限，一些机构自身的指标不具有权威性，但它们操纵信息指标来实现自己的商业利益。

至于官方公布的70个大中城市的房价数据，数据来源被严重“污染”和扭曲。官方统计数据下降的城市可能不会下降，而官方统计数据仍在上升的城市可能不会上升。例如，今年市场上流行的一个笑话是，某个城市的房价已经连续16个月逐月下跌，跌幅很大。16个月来，人民币累计下跌了16元。

每个人都理解这次彩票引发的焦虑，但为什么仍然有很多人担心房地产市场会反弹，根源在于过去10年房地产市场的信息混乱。

每次政府开始加强调控，人们都认为这是新一轮房价上涨的强烈信号。逆向游戏已经成为人们集体行动的逻辑。在基础数据严重失真的情况下，我们可以看到，土地总是不足，住房总是供不应求，房价肯定会上涨，而数据总是被扭曲支持这一结论。

我们一直在谈论长期机制。事实上，在我看来，重建房地产市场的信息机制是建立房地产市场长效机制的基础和前提。

对于房地产市场来说，没有什么比一个可信、全面、真实的信息机制更重要。我们不能再让真正的信息被开发商、地方政府和中介垄断。他们根据自己的需要向市场发布他们想看到的被污染的信息和虚假信息，并建立一个符合自己利益的“信息铁幕”。

如果我们不下定决心建设中国的住房信息系统，无论是监管还是大家都寄予厚望的长期机制，都只是一个童话和海市蜃楼。在这里，我继续呼吁:

统计全国和各城市的住房数量意味着进行一次全国住房普查，对包括空住房在内的中国各城市的住房存量和住房状况进行一次全面的普查，以便了解中国住房供求的真实情况。如果你不知道中国有多少房子，房地产市场的一切都将是一个谜。

要重建中国的房价统计，我们应该改变目前在数据来源和样本收集方面的粗略状况，即许多数据由开发商报告或由地方政府修改。鉴于平均房价数据严重失真，无法反映市场情况，呼吁国家统计局尽快建立房价统计中位数，并公布各城市房价中位数的变化情况。政策性住房和商品住房应当分开核算。同时，也呼吁有良知的中介机构和学术研究机构建立科学的房价统计指标，从而在房价统计市场上形成竞争格局，便于人们辨别真伪。

加快全国房地产信息网络化。根据国务院此前的要求，中国40个重点城市的个人住房信息系统应在2012年6月30日前实现。根据此前有关部门披露的信息，似乎已经完成，但迄今为止尚未披露哪40个城市实现了全国联网。至于在全国各城市实现信息网络化，目前还没有计划。我们呼吁有关部门至少在2020年前完成全国地级市的住房信息网络化工作。

督促当地政府完善土地供应计划和土地数据的披露，使人们能够以相对简单的方式了解一个城市的土地供应情况和10年内的土地供应计划。

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