证券时报刊文:限制需求最为根本的办法是开征房产税

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中国房地产市场在不同层次和不同地区有多种调控政策，一般都不超过“四个限制”，即限购、限贷、限售和限价。从实施效果来看，应该说前面的“三个限制”具有明显的积极效果，这是我国房地产市场监管必须长期坚持的政策选择。只有价格限制政策是无效的，导致许多问题。

近期，成都西部、杭州东部和深圳南部出现了一个房地产被数万人抢购的消息。其中最主要的原因是这些新盘的价格比周围的二手房便宜得多，而且是买了就赚的。这样，无论谁有能力购买，无论他是否需要，谁不想通过各种方式赢得它？

限价是政府采取的强制性价格控制手段，其出发点无疑是好的。然而，在实施过程中，暴露出了一系列的问题。

首先，房地产市场的需求可能得不到更好的满足。众所周知，住房的购买力非常有限。只有当房价低于一定水平时，限价才有实际意义。否则，如果房价高，即使限价能降低十几个百分点，甚至几十个百分点，那房子还是供不应求。打一个可能不合适的比喻:人们觉得最合适的温度是26度。当温度达到30度时，你可以调节到26度，这样可以满足人们的需求，一定会受到欢迎；如果温度是80度而不是30度，降低10度，甚至20度和30度都没有意义，因为人们已经死于高温。最近在深圳推出的一个房地产项目，几年前周边房价涨至两位数，但政府将其单价限制在一位数。谁不会为了这样一个天上的馅饼而去抢劫富人呢？然而，面对每平方米至少80，000套住房，到底需要多少套？因此，价格限制被限制到最后，只是为了让那些负担得起的土豪得到一个大便宜。这是我们价格限制政策的预期结果吗？

因为有廉价的住房，市场需求被刺激异常膨胀，而房地产市场的供应保持其原有的节奏。一时间，供需严重失衡，“7万人排队”、“500万购房诚意金”成为新闻热点。这些新闻一旦通过各种渠道传播，人们的焦虑情绪将不可避免地再次上升，社会影响将非常负面。更严重的是，为了成为买房的幸运儿，一些没有购房资格的人会毫不犹豫地采取各种欺诈手段来获得购房资格；其他在卖房方面有发言权的人通过帮助他人买房来收取巨额非法收入，如“饮茶费”。这些由房地产市场异常买卖引发的欺诈和腐败严重污染了社会风气，令关注房地产市场的广大市民感到非常不满。

新房价格和周边二手房价格的倒挂，不仅刺激投机需求进入楼市一级市场，还人为扭曲了楼市价格的正态分布。行政限价容易使各级政府陶醉于房地产市场调控的虚假成功，从而影响到他们在真正有效的地方的探索和实践。事实上，通过行政手段抑制房价的稳定或下跌不仅非常脆弱，而且具有明显的负面影响。具体而言，它不仅可能向决策者和市场相关方传递房地产市场的虚假信息，还可能使他们做出错误的判断和决策，这可能使一些开发商没有动力在限价期内积极将房地产推向市场，从而导致房地产市场供应量减少，进一步加剧房地产市场的供需矛盾。

综上所述，楼市限价政策确实不是一个好政策，其负面影响远远大于其正面影响。政府部门有必要在适当的时候取消它。要真正解决房地产市场价格上涨过快的问题，从根本上讲，应该从供求两个方面入手。没有别的办法了。

首先，从供应的角度来看，这是非常重要的:不要只是盯着新房子，还要考虑股票空房子；不要只考虑买卖，还要考虑租赁。房子是供居住的，只要有人住在房子里，不管是出售还是出租，它都是房地产市场的真正供应。

就新房而言，要增加供应量，一方面，政府应该增加住房用地的供应，因为“聪明的女人没有米就很难喝”，而且土地供应不足，住房供应将会受到限制；另一方面，有必要加强对开发商的监管，以避免他们囤积居奇或开发后不及时推出市场。

就物业市场的存量，即二手房而言，有两方面是值得做的:第一，改善一些设计不合理、环境恶劣、居住不便的住宅区，以提高其舒适性和方便性，从而增加其对租户的吸引力。现在一些开发商已经在一些城市做了这项工作，效果显著。例如，万科对深圳一个城中村的房子进行了整体改造，然后租给年轻人，这很受欢迎。业主们显然也从中受益:不仅房子和周围的环境变得美丽，而且他们再也不用担心租房了。第二，应尽最大努力使空住房尽快转为自用状态，从而大大降低中国房地产市场的高空住房率。

从需求角度来看，目前的限购贷款政策对抑制房地产市场的需求有明显的效果，需要坚持。目前应该做的是尽快采取严厉措施，严厉打击各种不正当甚至非法手段形成的房地产市场需求。例如，通过“假户口”和“假离婚”，一些没有资格买房的人最终买了房子。在房地产市场供给有限的情况下，这种需求对真实合法的需求产生挤出效应，不仅使限购政策打折扣，而且使一些刚性需求无法得到有效满足，造成社会不公，必须予以打击。这种欺诈在中国可以说是无处不在，我们周围有很多这样的人。政府有关部门对此不能无动于衷。房地产市场的虚假需求一经查实，价格上涨产生的收入必须予以没收，并参照非法证券交易的处罚办法处以一至三倍的罚款。只有严厉的惩罚才能有效地阻止这种违背社会正义原则的欺诈行为。

当然，限制需求最根本的方法是征收财产税。可以断言，一旦开征物业税，整个社会对未来楼市走势的预期将不可避免地逆转。拥有大量房地产的人会积极出售剩余的房子，而拥有房子的人永远不会把房子视为最好的投资产品，想买更多的房子。房地产市场的供求格局将不可避免地发生巨大变化。

一旦供求关系逆转，楼市价格的稳定甚至下跌将不再是“水中之花，镜中之月”。因此，这项政策不应该对房价施加太大压力，而应该尽快开征房产税。如果暂时不能推出也没关系，你应该写更多关于供求的有用文章。否则，政府和普通百姓(603883，诊所股票)都不愿意看到买房子的长队，这种情况会在各个地方反复出现。结果，不仅政府会感到焦虑，普通人也将无法入睡。