马光远：深圳房改方案令人失望 要回到福利分房时代?

本篇文章3423字，读完约9分钟

未来，房地产市场将由政府主导，政府很有可能回归福利分房。显然，这与房地产市场化的方向相反。

作者:著名经济学家马光远

深圳房改计划令人失望，“二手房改革”并没有回到福利分房的时代

6月5日，深圳市发布了《关于深化住房制度改革，加快建立多主体、多渠道保障的住房供应和保障体系的意见(征求意见稿)》，这是我去年年底提出中国要启动“第二次房改”以来的第一个住房制度改革方案。

从《意见》来看，深圳“二手房改革”的核心内容是将深圳的住房分为四类:

一是市场商品住房约占住房供应总量的40%，主要是普通商品住房；

第二是人才住房，约占住房供应总量的20%；

第三，住房型商品房约占住房供应总量的20%，重点供应符合收入和财产限制标准的户籍居民；

第四，公共租赁住房约占住房供应总量的20%，面向符合条件的中低收入户籍居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业工人等群体。

在统筹考虑未来新增人口对各类住房需求的基础上，到2035年，计划新增各类住房170万套，其中有才住房、房型商品房和公共租赁住房的总量不低于100万套。

根据深圳市有关部门的解释，征求意见稿的初衷是为了解决深圳房价高企导致的供给不平衡、结构不合理、保障不足的问题，统筹解决市民的各种住房需求，构建高端市场、中端支持、低端保障、多层次、差异化、全覆盖的住房供给和保障体系。同时，通过住房制度的创新，为城市的经济和社会发展提供了更大的支持，也为国家住房制度改革探索了新的途径。

众所周知，40年来，深圳一直是中国改革开放的先锋和先锋。大多数国家试点政策选择在深圳落地，深圳多次不负众望，在中国许多改革领域扼杀了一条血路。

当“第二次房改”开始时，每个人都对深圳的房改寄予厚望，这是事实。深圳在二手房改革中提出了什么样的房改方案，取得了什么样的突破和创新，将成为全国房改的典范，意义重大。解决住房问题和中国房地产的健康发展，无疑是中国经济高质量发展和满足人们对美好生活需求的重要体现。

然而，在仔细阅读了《意见稿》全文后，我的总体看法是，深圳提出的意见稿与我对“第二次房改”的期望相差甚远。除了一些地方，还有一些亮点。总的来说，在土地制度、供给制度和金融制度上期望制度创新和突破是不好的，甚至有些制度设计与房地产市场化的方向背道而驰。

这个意见稿中的重大突破太少了。我仔细收集了它。如果算一点进步，那么，在我看来，有三个亮点不是亮点:

首先，在多代理供应方面取得了进展。提出了八大供给渠道，包括房地产开发企业、房屋租赁经营机构、城市政府和人才住房特许经营机构。其中，“支持社区股份合作公司和原村民通过对“城中村”的综合改造和改造，提供各种符合要求的租赁住房”，“支持社会组织和其他主体建设和筹集各类具有公益性质的住房”。“这很值得期待，但突破的程度取决于具体的操作。

第二，在土地多渠道保障方面，除了一些常规的土地利用规划外，建议开展城际合作，实施粤港澳大湾区战略，推进大都市区城际住房合作机制的建立，结合轨道交通和产业布局，在林深地区开发建设人才住房、住宅商品房和公共租赁住房。如果粤港澳大湾区建设有重大突破，可以说是进步。

第三，在住房金融方面，建议深化住房公积金制度改革，探索建立住房政策性金融机构，为公民租房购房提供长期稳定的政策性金融支持。稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务。

除了这三点之外，我认为这份意见稿在重大制度突破方面的措施太少，因为它肩负着“第二次房改”的重任:

一是土地供应制度和土地交易方式没有重大突破，特别是集体土地入市方面，我认为土地制度改革是第二次房改的关键和基础；

其次，在同时出租和同时出售的层面上，对于如何体现“同时出租和同时出售的权利”，没有突破性的提法。应当认识到，住房租赁市场不发达的关键不在于缺乏租赁住房，而在于缺乏体制和政策；

第三，在住房金融方面，一般只提出探索建立住房金融机构，没有具体的方向和切入点；

第四，对于如何利用粤港澳大湾区发展的机遇，以湾区为主体来解决住房问题，没有具体的思路和措施。

特别是在住房类别的设计上，住房被分为四类:市场商品住房、人才住房、房型商品房和公租房，这意味着深圳未来住房市场的60%主要是以保障为主，而市场商品住房只占全部住房的40%。

根据意见稿，到2035年要建的170万套住房中，有才住宅、商品住宅和公共租赁住房的总量不低于100万套，也就是说纯商品住宅不到70万套。在土地利用方面，意见稿还规定，在新增住宅用地中，用于人才住房、房型商品房和公共租赁住房的土地比例应不低于60%，新出让住宅用地中用于“只租不卖”的土地比例应提高。进一步缩小了空商品房的面积。

市场只占40%，而政府担保60%。显然，这不是解决未来住房问题的市场化改革思路。这也反映在意见稿的指导思想中。建议正确处理住房经济属性与民生属性的关系，把民生属性放在更加突出的位置，以满足新市民住房需求为主要出发点，建立以租购为主要方向的住房制度，以市场为主体满足多层次需求，以政府为主体提供基本保障。

信号是，未来房地产市场将由政府主导，政府对回归福利分房有很大的怀疑。显然，这与房地产市场化的方向相反。

必须指出的是，1998年以来的第一次房改坚持了市场化的方向，可以肯定的说，无论房价如何飙升，在房地产市场化的过程中出现了多少问题，中国人的住房短缺在第一次房改的20年里已经得到解决，这是一个不争的事实，所以第一次房改的市场化方向无疑是正确的。

第一次房改中的一系列问题不是市场化的错误方向，而是与住房相关的制度改革和制度建设的落后。在房地产被各地视为支柱产业和唐僧肉的情况下，房地产制度建设严重滞后。中国的住房制度建设几乎达到了空·怀特的水平，几乎所有这些都是短期调控政策，要么努力调控高房价，要么绞尽脑汁刺激房地产。然而，市场化的大方向并没有错，我们必须清醒地认识到，正是因为市场化，才在短短20年内解决了严重的住房短缺问题。

放弃市场化的大方向，回归政府主导的供给模式，我认为这是中国房改的一大倒退，将付出沉重的代价。

中国房地产市场在过去20年中存在的问题不是市场化方向上的问题，而是土地供应等不完全市场化，或者是政府错位和干预过多。如果你在这个基本问题上犯了错误，代价将是沉重的。很难想象未来深圳60%的住房供应将由政府解决。

2013年10月，Xi总书记在中央政治局学习时，对中国的房地产制度做了非常精辟的描述，值得中国在“二手房改革”中认真学习和实施。他提出了住房制度的四个方面:

首先，我国住房的根本问题不仅是住房困难家庭的基本需求没有得到根本解决，经济适用房整体短缺，而且住房资源配置不合理、不均衡；

其次，提出要处理好住房建设中的“四个关系”，包括:政府提供公共服务与市场化的关系、住房开发的经济功能与社会功能的关系、需求与可能性的关系、住房保障与防止福利陷阱的关系；

再次，肯定住房市场化改革的方向，提出构建以政府为主体提供基本保障、以市场为主体满足多层次需求的住房供应体系。政府担保20%，市场解决80%；

第四，提出住宅顶层设计，要求总结我国住宅改革和发展的经验，借鉴其他国家解决住宅问题的有益做法，深入研究住宅建设的规律性，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住宅供应体系，倡导符合国情的住宅消费模式。

特别是，他肯定了市场化的方向，政府只能保护那些真正需要保护的人。我一直认为深圳的人才室是个怪胎。

回归民生没有错，但回归民生并不意味着回归福利分房，放弃市场化方向，回归政府主导的道路。就此而言，我对深圳的房改计划极为失望。他不仅在土地制度和金融制度上没有取得任何突破，而且在市场化的方向上做出了一个值得怀疑的选择。这必将对下一次全国性的“第二次房改”产生重大影响。我希望各行各业都来讨论一下深圳的“二手房改革”计划，使我们能够就“二手房改革”的大方向达成共识，并期望在一些重大的制度层面上真正实现突破。

这篇文章摘自《从远处看经济》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！