李宇嘉：深圳二次房改对其他城市有重大示范意义

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6月5日，深圳市住房和城乡建设局发布了《深圳市人民政府关于深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障的住房供应和保障体系的意见(征求意见稿)》，引起了较大反响。业内普遍认为，这是深圳的“第二次房改”，将深刻影响深圳房地产市场，构建房地产市场管理的长效机制，抑制投机性投资，为其他城市乃至国家的房改提供借鉴。

2018年是改革开放40周年和“房改”20周年。深圳作为中国改革开放的窗口，也是住房市场化和货币化改革最先起步的城市，在房改方面创造了许多“第一”，如第一房地产公司、第一按揭贷款公司和第一物业公司。目前，深圳在住房市场改革、住房产业化、社区建设和公共设施方面确实走在了全国的前列。

然而，经过40年的快速发展，深圳已进入高度城市化阶段，土地开发强度(建筑面积/城市面积)达到47%，接近生态控制线。同时，深圳也是中国人口和工业吸附能力最强的城市。2017年，深圳每平方公里国内生产总值达到9.76亿元，居中国第一位，是第二位上海的两倍多。在这种情况下，深圳的常住人口从2000年的701万增加到2017年的1400多万。

当最年轻的城市人口(平均年龄为33.5岁)、最具吸引力的产业和宜居的环境在拥挤的空月相遇时，深圳的房价就容易上涨，难跌。每当有任何政策放松的预期或传言，深圳房价往往会率先反弹。

自2016年以来，尽管深圳房价相对稳定，并出现了“需求过度——房价上涨”的短期周期，但市场对未来房价的乐观预期并没有发生很大变化。

然而，问题是，房价的快速上涨导致了恶性循环，甚至在深圳出现了“空心”的趋势，即房价上涨，空房是“房地产”(工业区重建),居住费用高。

早在2009年，深圳就开始走存量振兴之路，90%的新房由旧房供应。但是，在今天高房价的情况下，再加上顶层设计的“无房无炒”，很难推行以涨价来弥补老成本的模式。一旦空不能移动，它就不能支持人口-工业-城市的良性运行。

其他城市可能会效仿深圳的做法。现在中国许多城市都在关注深圳。如果深圳能够打破目前的困境，其意义是值得“二手房改革”的，而不应成为改革的窗口和试验场。

深圳这次文件最大的亮点是重建住房制度，即整顿过去20年来的商品房市场供应。今后，政策性住房与商品房的比例将定为6: 4。由此可见，深圳正在贯彻“住无投机、租购并举”的原则，通过“八大供应渠道”和“六大保障渠道”确保顶层设计落地的基础上，从顶层设计着手，尝试构建一个“人口-产业-城市”良性发展的新型住房体系。

在供给渠道上，深圳不仅强调市场和增量，而且强调政府和存量；在安全通道方面，它不仅回应了深莞惠都市区和深汕新区带来的宝贵土地资源，也回应了空深圳轨道交通快速延伸的突破效应，体现了对历史和现实的尊重。

此前，深交所公布的住房建设计划涉及改变目前住房供应疲软的状况(商品房和经济适用房“一强一弱”)，增加人才住房和经济适用房，以及扩大土地和/或きだよ0/room资源。然而，一个计划需要九个点来实施，计划的最终实施效果往往不理想。最突出的是，经济适用房项目已经落地，实际供应尚未完成。

通过调查发现，“十二五”期间3600万套保障性住房的任务分解为地方硬任务(土地供应和住房供应)，最终被怀疑追求“数量目标”。许多项目都是在偏远和不完善的地方供应的,“空家园”和土地不足的现象并存。

我认为这背后仍有一个过时的问题，例如新土地供应不足、存量不能活化、配套设施难以落实等。事实上，这种现象有两个根本原因:

一方面，深圳对保险业有土地限制。近年来，深圳进行了大规模的城市更新，许多工业园区进行了升级改造，也出现了“房地产化”的现象(如公寓式写字楼和创新型工业用房分开出售等)。)。值得注意的是，各地都在放弃空引进的产业，深圳已经划出红线，预留至少30%(270平方公里)的工业用地。对于以工业园区为主的深圳来说，要想保持工业用地，就必须减少住宅用地。

另一方面，在高度城市化的背景下，空房使得住房所需的公共设施难以用地，尤其是学校、医院、社区等。，这就需要独立的土地供应，而存量振兴所需的规划调整有太多的障碍，这就使得存量振兴无法实施。

此外，深圳在房地产市场上已经与东莞和惠州融为一体，东莞和惠州60%的商品房已经出售给深圳居民。然而，大多数地方政府的计划都是为了跨境地区的一体化、公共服务的均等化、轨道交通的无缝连接等。仍然停留在图纸和政府协调会议上。

跨境地区配套设施滞后，导致“恶钱驱逐好钱”，大多数购房人主要投资购房，加剧了深圳的供需矛盾，变相提高了房价上涨的预期。

从本质上讲，引进产业和吸引人才都是客观的、可以理解的，但一个普遍现象是，地方政府更注重经济增长和产业绩效，而不是住房供应。

深圳提出了以吸引人才为目标的人才住宅，这与最近中国二线城市如火如荼的人才政策并无根本区别。基于各种现实因素，要通过政府间的协调来促进空的人口和工业的重建是极其困难的，而要促进深莞惠之间基于利用效率最大化的土地供应也是非常困难的。

目前，深圳有5.04亿平方米和1041万套存量住房。按常住人口计算，几乎达到人均一套房，所以在中国很难有第二套住房供应规模。有什么问题吗？

问题的关键是，占总供应量51%的城市中的村庄被认为是不够的。想象一下，面对如此高的房价，城市中的低成本村庄是深圳吸引人才、降低就业和生活成本的最大武器。目前的解决办法无非是两个:要么大规模减少工业用地，增加住房用地；或者拆除城市中的村庄，增加所谓的合格住房供应。

先看前者，基于经济增长表现，减少工业用地不是地方政府的最佳政策；从后者来看，任何振兴和再利用将意味着成本将增加，房价将被推高，低成本住房的供应将减少。

笔者认为，深圳的转型升级取得了巨大成就，现代服务业对经济的贡献超过70%。是否还有如此多的工业用地空房，是否还有如此多的大型项目和企业应该保留在未来值得更详细的规划。深圳的“第二次房改”值得称道，但仍有许多地方需要突破。顶层设计只是长征的第一步，需要更加艰苦的探索来解决症结。

(作者是高级房地产研究员)