房地产“稳”字当头，存量运营业务助推首创置业（2868.HK）稳中求进

本篇文章2873字，读完约7分钟

　　前言：

　　2021年，随着房地产行业“三条红线”和贷款集中度管理的进一步升级，供给端调控力度加强，推动房地产行业进入新的“轻杠杆、重运营”发展阶段，进而促进房企加速盘活存量资产，提升资产运营水平及自我造血能力。

　　在行业从杠杆驱动向运营驱动转型的过程中，拥有稳健经营风格、健康债务结构、布局主业相关存量业务、产业链话语权较高的房企，将获得更大更持续的成长空间。作为“京派房企”的典型代表和首创集团旗下房地产业务旗舰企业，首创置业(02868-HK)有望成为房地产新格局之下的主要受益者之一。

房地产“稳”字当头，布局存量业务成为大势所趋

　　2021年，“三道红线”的开始落实及贷款集中度管理的出台，标志着我国房地产行业开启长效机制全新时代。根据“十四五”规划，未来房地产行业政策将在延续“房住不炒” 基调的同时，进一步强调长效机制建设，保持房地产市场平稳运行。在此背景下，经营风格稳健、现金流及债务结构健康、布局主业相关存量业务的优质房地产企业，在盘活存量资产、降低企业的杠杆水平、提升企业自身经营质量及效益方面将有更大想象空间。

　　此前，华泰证券研究报告就明确指出，当前我国经济发展面临复杂而严峻的内外部环境，房地产行业正在逐步从“增量开发+粗放发展”的“上半场”，向“存量运营+长效机制”的“下半场”转变。

　　在房地产行业转型大势所趋的背景下，拥有前瞻地产相关产业布局的房企，无疑将成为房地产新时代、新格局之下最主要的受益者。

　　在香港内房板块中，虽然绝大多数内房股均已开始转型的尝试，但能前瞻性进行布局并取得不错成效的房企并不多，首创置业便是其中一家。

　　目前，首创置业已构建起住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、土地一级开发四大核心业务线，并以高科技产业地产、文创产业、租赁住房为三大创新板块，拥有强大的国资背景、产业协同、精细化运营管理、创新型资本运作等竞争优势，业务区域辐射全国30余个大中型城市。

首创置业：主业相关业务布局优势显现，长效增长可期

　　现阶段，前瞻地产相关业务布局，让首创置业具备先发优势，多项业务取得明显进展。

　　就住宅开发业务而言，作为首创置业的核心主业，2020年公司坚持“以稳为主、稳中有进、稳中有变”的经营策略，全力应对新冠疫情冲击，创新线上线下营销模式，全面加速项目去化，最大程度降低疫情影响。

　　首创置业深知作为房地产销售的“原料”，土地储备的布局和获取节奏对于房企极为重要，公司坚持安全稳健的投资策略，聚焦房价溢价率更高的京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市，并充分发挥“地产+”业务优势，通过产业协同、战略合作、一二级联动等方式获取低成本优质土地。以2020上半年为例，公司在北京、郑州、南京、重庆等地投资6个二级开发项目，均为非竞争性底价获取，土地投资额为125.8亿元，总建筑面积达307.6万平方米。

　　截至2020年6月30日，首创置业的土地储备总建筑面积1,790万平，土地储备总货值人民币3,450亿元，可以满足未来3年左右的发展需求;其中京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈货值占比超60%。此外，公司在武汉、昆明、郑州储备超百万平核心大资源。土储成本方面，销售物业土地储备平均楼面地价仅为人民币0.86万元/平，远低于签约销售价格。

　　除早期已布局的奥莱业务线外，首创置业近年来积极探索布局了文创、高科技产业、租赁住房等多项存量资产运营业务。

　　就文创、高科技产业及租赁住房等创新业务而言，首创置业持续整合资源，强化创新业务协同联动获取主业资源的同时，积极探索可持续性盈利业务模式，寻求业务新增长点，有效提升“首创”品牌价值及市场口碑。

　　以高科技产业为例，首创置业于2019年8月发布首创高科品牌，有效把握高科技产业升级浪潮，定位高科技产业地产运营平台和创新综合服务商，积极推进“产业+地产”模式，契合以产城融合为转型升级的发展思路，以北京IC-Park为标杆项目，聚焦集成电路、5G+网络安全、智能网联汽车、商业航天等产业领域。

　　截至2020年底，首创高科已落地4个项目，已进入北京、重庆、南京等城市，总建筑面积达到116.2万平方米，签约合作产业资源300余家。年内，公司通过与高科产业联动方式，底价获取南京、重庆两个项目，总建筑面积达72.6万平方米。其中南京首创互联网产业园，位于南京市建邺区河西CBD核心位置，紧邻阿里巴巴江苏总部及小米华东总部，计划引入58集团华东区域总部，打造成为数字经济产业聚集中心，总建筑面积32.7万平方米。

　　而在物业管理服务方面，疫情期间，首创置业旗下首置物业平台坚持优质的物业管理服务，将首创置业“创享美好新生活”的品牌理念发挥得淋漓尽致，也为其未来在物管领域继续发力打下了夯实的品牌基础。

　　据了解，疫情发生后的第一时间里，首创置业主要领导亲自带队，前往丽泽首创中心、顺义香沁园、公园城、悦树汇，以及房山首创He寓、伊林郡和紫悦台等社区，现场督导社区防控工作，并对首创置业在京负责社区运营、物业服务的二十多个项目，提出了以最高标准严防严控的要求。在公司严格的疫情防控标准指导下，首置物业团队积极应对社区疫情防控，落实每一项工作内容，为业主及入驻企业员工建立了一个健康、安全的居住及工作环境，并收获了一众业主们的一致好评。

　　将来，随着首置物业品牌服务口碑的逐步提升，预期能给首创置业物管服务业务带来更多的想象空间，为公司存量运营业务实现高质量发展奠定坚实基础。而首创置业在文创、高科技产业、租赁住房等多业态业务线的拓展，也为其物管业务提供了更多的业务拓展机会，创造了更高的想象空间，未来物管业务有望借助首创置业的业务线，实现多业态布局，成为综合性轻资产运营平台，并反哺首创置业，为主业强效赋能。

　　养老业务是首创置业多元化发展战略布局的另一代表方向。早在2015年，在绝大多数房地产商并未涉足养老领域之际，首创置业即预判我国将在不久后将步入人口老龄化时代，市场对养老服务的需求空间非常大。

　　当时首创置业便将养老服务业务定为公司长远发展的新型业务之一。2015年，经过充分调研和沟通后，首创置业通过土地拍卖市场，成功拍得北京首个公开市场出让的包含经营性养老用地的项目。经过充分调研考察后，首创置业选择了与在养老行业深耕多年的远洋椿萱茂品牌合作，深入打通养老产业链各个环节，形成一套成熟的运营体系，成功打造了位于北京顺义区的椿萱茂•和园项目，并已于2020年底正式对外开放。

　　综述，作为一家国内大型的房地产开发商，首创置业不仅始终贯彻稳健、健康及可持续性发展的理念，还非常注重以前瞻眼光，放眼更长远的发展，依托主业土地价值开发打造相关存量业务布局，深耕重点区域，完善城市功能的战略探索，积极发展存量运营业务，为公司长足发展打下夯实的基础。

　　尾语：

　　房地产已逐步进入新型发展阶段，由此带来的向存量运营业务转型的浪潮已经全面开启。经营风格稳健、已布局主业相关存量业务、可持续发展能力强的首创置业，预期会在这轮转型浪潮中，迎来新的发展机遇。