李宇嘉：魔幻与现实交织——上半年深圳楼市总结

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广东住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员

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用两个矛盾的词来概括今年上半年深圳的房地产市场:

魔幻与现实

让我先谈谈魔法。疫情爆发后，估计没人想到今年上半年深圳楼市如此坚决和别致。上半年，除深圳外，整个大湾区一片沉寂(自5月东莞楼市升温以来)，新楼盘降价销售，二手房上市一年半，或降价10%-20%，这是正常现象。然而，深圳开始了一波意想不到的复苏。

2月份，楼市被砸出了一个“大坑”，但自3月份以来，市场并没有走上修复之路，而是走上了反弹之路。受供应链中疫情的影响，今年上半年仅推出了8157套新房(不到广州的一小部分)，但售出了16727套，消化了库存，将销售库存减少至6月至7月。据政府称，今年下半年将供应7万套住房，我们对此很期待。

今年上半年，售出了4.4万套二手房，同比增长41.2%，为2016年上半年的最高水平。值得注意的是，今年上半年末的6月份，二手房售出10594套，为四年来最高。我们应该知道，上一次“破万套”是在2016年3月，这是深圳楼市近10年来最热的时期。即使“双十一”去年取消了豪华住房税，并叠加了第一个示范区，12月份的二手房交易量也没有超过1万套(9959套)。

最令人惊讶的是价格。2019年底，深圳创下纪录，房价达到6万元，首次超过北京和上海，成为中国房价最高的城市。今年，北京和上海的房地产市场价格基本下降，但深圳的房价却再次上涨。根据官方数据，4月份二手房的交易价格为6.4万英镑。最近，随着指导价的实施，二手房价格受到抑制。

然而，如果我们看看国家统计局的数据，我们会发现深圳的房价仍在上涨。根据国家统计局的数据，今年3-5月，深圳二手房价格指数分别为1.6%、1.7%和1.6%，增速分别居全国第一、第二和第二位；同比指数分别为9.7%、10.3%和12.0%，分别在中国排名第五、第三和第二。因此，对于涨价，我们应该实事求是地看待。水壶的基本工资正在上涨。让锅炉水冷却下来根本不是解决问题的办法。

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我们之所以说“神奇”，是因为没有人预料到今年上半年深圳楼市的热度。由于疫情爆发，产业链和供应链断裂，收入前景悲观，基本面不支持高房价，这是全社会的期望和共识。包括许多在深圳创业多年的企业家，他们都对本轮楼市感到难以置信。为什么会有神奇的崛起？

首先，货币的预期发。金融危机对富人来说是一场危机，但流行病对穷人来说却是一场危机。今天的富人，财富堆积在资产上，生意在网上讨论，这当然不会受到影响。对穷人来说，这种流行病破坏了供应链，收入和就业都会受到影响。因此，过多的货币主要流向富人，他们担心货币的头发，所以他们排队去销售办公室。

第二是对政策放松的预期。当疫情发生时，政府投入了大量的资金，包括对疫情的救助，包括疫情后的“六保”和“六稳”。看，今天的深圳金融不再是过去的荣耀。2019年，深圳财政收入和税收收入增速降至历史新低，甚至低于2009年金融危机期间。

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因此，花这么多钱是魔术背后的残酷现实。此外，深圳还有新的使命，即“三区红利”(大湾区、先锋示范区、大深圳协调合作区)。事实上，“三区分红”的另一面是责任。例如，偏远的光明新区应该建成国家科学中心；例如，大深圳总体规划与合作示范区。

各种迹象表明“扩张”是不可能的。因为，一旦容量扩大，深圳只会虹吸外围，不会有辐射。未来，扩大深圳的权力意味着统筹规划的权力，另一个意义是输出红利，带领周边兄弟共同繁荣。最近披露的在深圳的1000亿投资项目，如总部基地、教育和医疗短板、新的基础设施和连接内外的轨道交通，都是为了实现新的使命。

残酷的现实下，市场是赌博，政策应该放松。2019年，试点示范区推出后，深圳取消了豪华住房税，取消了只出租的“商务公寓”；经过今年的疫情，"房屋转企业贷款"已成为流行，缓解了开发商和城市更新的供应方，增加土地供应等。同样的逻辑。房地产是非常重要的，关注供给方面，试图用更大的供给来对冲需求。

据深圳市住房和城乡建设局称，2020年，深圳计划投入69，350套商品房，其中包括50，618套住宅，上半年预售不足10，000套。换句话说，今年下半年仍有4万套住房将进入市场。不久前，深圳还宣布了供应量的分配，这是非常大的。然而，让我们看看供应的效率，除了商业公寓，这是值得思考的。

这房子不是猪肉的。储备和增加供应将会降低猪肉价格。房屋之间的差别太大，很难增加供应量。事实上，今年上半年，虽然新房的成交量大于供应量，一些楼盘卖得很差，但并没有受到媒体的关注。当供应量不能增加时，“限价”的结果是一波又一波的排队抢房，这是适得其反的。

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让我们来看看大深圳示范区的总体规划和合作，面积为6279平方公里，这是一个大都市核心城市应有的空空间的规模。深圳只有1997平方公里，可以支撑一个大城市，但绝对不能支撑一个大都市。就经济产出和人口而言，深圳现在与北京、上海和深圳并驾齐驱。因此，深证空的经济空间太小，这也是基金敢于投机的原因。隔壁的广州也规划得很好。有科学城和金融城，但没有人会去投机。原因不仅是这个地区的供应量太大，成千上万的建筑频繁建造，而且周边地区的供应量也很大。

如果你看看资金的数量。2018年，北上广深资本规模分别为17.1万亿、13.3万亿、5.9万亿和8.4万亿，深圳排名第三。然而，从2012年到2018年，深圳增长了180%，而北上广只分别增长了85%、91%和81%。可以说，近年来，在经济增长转向创业创新后，深圳的资本和要素集聚能力增强了空.

未来，深圳的地位将先于空提升，创新要素、资本要素和人力要素将先于空.集聚未来，经济的下行叠加应该使疫情正常化，货币应该宽松，金融应该活跃。如果我们还希望在深圳这个三点式区域“绕道而行”，今年上半年楼市的魔幻与现实之间的矛盾将继续上演，调控与高房价的两难局面将无法解决。

未来，深圳楼市的软着陆必须跳出深圳。我们只能希望大深圳统筹示范区能够尽快落地。以省级统筹权和分享增量红利(gdp和税收)为激励机制和出发点，深圳将在合作示范区实施土地利用、轨道交通、公共设施、产业布局和跨境规划的一揽子统筹，这是房价“软着陆”的必由之路。

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