余胜良：房租和房价的恩怨情仇

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人们对房价仍持乐观态度，这表明人们正在不断进入高收入阶层，他们可以继续购买房地产。

梁羽生

就我在深圳长期的租房历史而言，深圳对租房者不太友好。

从一个坑里爬出来租房子，然后掉进下一个坑里，经常会让租房者发誓无论如何都要买下一套房子。事实上，深圳对购房者并不热情。

最近，据说深圳的房租价格下降了，房屋数量增加了。这种流行病减少了一些人的收入，他们付不起房租，只能寻找其他地方。街面上的商店纷纷涌入，每个人都去货摊买便宜货。

租房者的春天似乎要来了，但那些正在寻找住房的人会发现租金下降的幅度非常有限，房间也像往常一样破烂不堪。20世纪80年代和90年代的家具显示出斑驳的剩余价值，房东表现出租房者稍微装修一下会更便宜的样子。

这种房间不能出租。我敢预言，疫情过后，房租会再次上涨。

为什么收入下降，经济萧条，房租停止，房价还在上涨？这是许多人不明白的事情。

租金和房价都与房子有关，但它们有很大的不同。两者的供给和需求是不同的。在深圳租房的大多数人都买不起房子。他们的收入很低，对价格很敏感，他们的收入在下降。他们会搬到更远的地方，比如远离两个地铁站。价格可以便宜得多；或者从市区的商品房小区到城中村，也可以节省一些。

深圳的租金不便宜。这家人想住在市区稍微好一点的房子里，他们中的许多人需要1万多元。如果你花超过10，000元来租房子，你还不如买个抵押贷款。每个人都认为房租是花在别人身上的，而抵押贷款是花在自己身上的。

事实上，如果你只是简单地生活而不考虑产权，租房总是比买房更划算。以一栋500万元的房子为例。现在它的租金水平一般不超过8000元；这500万元是按年利率5%计算的，年利率是25万元，也就是每月2万多一点。按照每月2万元的租金，在深圳可以租到市值1500-2000万元的房子。

然而，愿意每月2万元租房的人不多，愿意每月2万元按揭的人也不少。

与租房消费者相比，住房市场的消费者将拥有更强的经济实力，他们处于收入链的顶端。如果政府不限制购买，可以想象，这些高收入和善于使用金融工具的群体将能够购买更多的房地产，这将进一步扩大社会上的贫富差距。

一方面，房价上涨的原因是新房投资太少，另一方面，贫富收入差距太大。虽然一些群体会受到疫情的影响，但整体社会财富仍在快速增长，这些财富肯定会追逐稀缺资源。一线城市的房地产是稀缺资源。

自从我到了深圳，房租涨了三倍，房价涨了六倍。这说明两者都是稀缺商品，但稀缺程度不同。现在，房价在上涨，租金在下降，这只是不同稀缺程度的表现。

中国的房屋租售比是一个奇妙的数字，这让中国的经济学家困惑了很长时间，他们认为一定有错误，要么房价太高，要么租金太低。

事实上，市场在这里，数据在说话。我们无法解释市场出了什么问题。首先，我们必须知道市场在说什么。房价的上涨继续超过房租，这只能说明资源聚集得太快，一个群体的收入远远超过大多数群体。

就像深圳目前的房价一样，基本上从每平方米5万元到6万元不等，月供应量约为2万元。月收入低于3万元的夫妇在深圳买房很困难。然而，人们仍然看好房价，这表明人们正在不断进入高收入阶层，他们可以继续购买房地产。

近年来，有人用房价收入比来解释房价过高，但房价收入比仍在上升，这实际上意味着住房远远不够。然而，租房是另一个市场，房子的稀缺程度低于买房，只是因为城市里有大量的村庄和宿舍。房价和租金就像一个人牵着一只狗，狗跑到前面，主人和后面。现在这只租来的狗已经暂时跑到后面去了，可能很快就会回来。

(作者是《证券时报》记者)