李宇嘉：房价难控，租金难涨，这是什么逻辑？

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未来，受疫情和经济低迷的影响，居民收入和公共需求仍将受到影响，租金将下降或徘徊在较低水平。

李玉佳

这位经济学教授说，当货币发行时，理论上所有资产和商品的价格都会上涨，这不过是多多少少。在此期间，热门城市的价格正在上涨，这很容易理解。这种流行病不是金融危机，而是穷人的危机。即使疫情正常化，也有互联网、财务管理和房地产，有钱人呆在家里，所以他们的工作和生活不会耽误。然而，这一流行病影响了实体供应链，穷人的工作和收入受到影响。因此，货币发行后，富人排队买房。

令人困惑的是，租金正在下降。根据潍坊大数据发布的租金指数，一线城市的租金已经连续三个月下降。最近5月，除厦门以外的热门城市租金一直在下降，其中深圳降幅最大(9.44%)。这很容易理解。由于这种流行病对穷人来说是一场危机，租房者靠工资生活，他们的工作和收入受到影响。高租金能维持吗？此外，之前一直居高不下的长期租赁公寓开始降低租金。

最近，长期出租公寓，如齐如和蛋壳都开始清理库存的房子，在早期阶段收到高租金的房子要么降低租金，要么终止合同。鉴于空的房价不断上涨，以及疫情爆发后支付房租的能力不断下降，长期租赁公寓吸引了大学生在毕业季节以优惠租金租房。作者认为租金下降实际上是产业起源和个人收益的结果。你应该记得，从2015年到2019年，主要城市的租金上涨很快，深圳的商品房租金在此期间上涨了50%以上。

一方面，房租的上涨是由房价的上涨所推动的。2015-2019年是房价上涨最快的一年，租金随房价上涨。不可忽视的是，除了房地产、金融、电信、互联网、创业创新和专业服务(会计、审计、咨询、法律等)。)在那个时期，一切都很繁荣。在资金的支持下，上述行业成为最热门的投资领域，相关从业人员的收入快速增长，租金也快速上涨。

此外，这一时期也是长期出租公寓的“窗口期”。这家投资银行预测，中国的长期租赁公寓市场规模将达到“5万亿”。因此，各种资本涌向海滩，长期出租公寓，和“高租金的住房，低租金的租金”提高了业主的胃口和市场预期。但是没有人认为对租金的需求是稳定的，不会爆发。

当“金融自由化”开始得到纠正时，p2p等金融泡沫消退，tmt受到外部环境的影响，互联网红利向四、五、六线城市转移(看看品多多的市值大幅增长)。创业创新不再依赖资本的支持，而是变得脚踏实地，支持高租金和高收入人群，这似乎一夜之间就隐藏了起来。根据壳牌公司发布的《2020年毕业季租房透视报告》，65%的大学生可以接受2000元以下的房租，近70%的大学生接受合租。

洗去铅的起源，回归。原来大学生对房租如此敏感。仍然有很多人从未坐过飞机或用过抽水马桶。事实证明，广州和深圳80%的租户住在城市的农村。因此，租金下降是回报的来源，它不应该这么高。在被高高点燃后，它最终会倒下。瑞星被摘牌了，然后她叹了口气，最后她可以冷静下来，把咖啡煮好。当租金下降时，资本将会减少。是时候研究如何通过长期租赁公寓服务赢得客户了。

最后，谈谈房价问题。这种流行病对穷人来说是一场危机，扩大的资金很难流向穷人。首先，需求不足；第二，资本需要赚钱。因此，金钱像水一样，更像蜂蜜。它在流动的过程中在某个位置膨胀，然后慢慢地覆盖它的周围。富人的边际消费倾向较低，资金在这里流动，其特征是“囤积”，即资产价格上涨。因此，货币发行后，不同商品的价格涨幅是不同的。对于更重要的房地产，如疫情后救助和地方金融，货币应该会使其膨胀。

早在几年前，租金回报率就低于社会平均收入。几年来，热门城市的租金回报率一直在1%左右，租金下降不是买房时要考虑的主要因素。未来，受疫情和经济下滑的影响，居民收入和公共需求仍将受到影响，租金将下降或徘徊在较低水平。与此同时，货币宽松政策将继续，资产价格将继续一个接一个地上涨，而地方财政非常困难，因此估计热点城市的房价难以控制。

(作者是高级房地产研究员)