李宇嘉：楼市的“后浪”在哪里

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根据来自深圳、上海和杭州的最新数据，房地产市场对本地住房交易的需求正在上升，显示出强劲的购买力。

李玉佳

而其他行业(餐饮、零售、旅游等。)仍在两位数的“负增长”区间挣扎，房地产市场已悄然复苏。根据嘉里最近发布的2020年4月的数据，前100家房地产企业的月销售额达到9002.3亿元，同比增长17.2%，与去年4月基本持平。根据壳牌研究院的数据，五一期间，18个城市的二手房日成交量同比增长约60%。官方数据也证实了房地产市场的反弹。今年3月，在70个大中城市中，一线、二线和三线城市的房价都上涨了。

最近，每个人都在担心房地产市场是否存在“后浪潮”以及“后浪潮”在哪里？深圳的住房短缺迫使政府今年将住宅供应量增加一倍，甚至在变电站和消防站建造出租房。在1000公里外的青岛，二手房价格回落到三年前，上市数量接近10万套，创历史新高。一个朋友说，他2016年在老四方区买了一套房子，现在已经挂了半年了，甚至没有人打电话来谈价格。在四线市，作者的家乡在中国西北部，几个亲戚想卖掉他们在县城的房子，但是他们已经坚持了两年多，没有人在乎。

在过去的20年里，房地产市场一直处于高涨状态，大量供应的房屋一个接一个地上涨。业内朋友表示，拿自建房屋、公房、小产权房、公寓、军产房等来说。考虑到这一点，估计除了北京、上海和深圳之外，没有一个城市没有盈余。此外，二手房供应的“前浪”正在被拍下，新房的“后浪”很难达到新的高度。

笔者在网上查询了中国主要城市居民的可支配收入，发现他们告别了过去两年的两位数增长，中低收入群体的增长率甚至低于m2和gdp的名义增长率。根据央行的调查报告，中低收入人群在偿还债务方面承受着巨大的压力。未来，大城市住房需求的主体(上车或改善)将是中低收入群体。疫情爆发后，中低收入人群的收入甚至更不乐观，这对于处于“后浪潮”高度的房地产市场来说并不是好消息。总之，疫情过后，楼市逆势反弹，加剧了许多人的担忧。

虽然疫情有所好转但没有结束，房地产市场已经迅速反弹。一方面，它反映了中国房地产的逻辑，即“稳定楼市”的取向。“稳定楼市”是自上而下的政策目标，而家庭资产的“高配置地产”也迫使政策“稳定楼市”。与此同时，“金融加码”和“基础设施建设”强化了房地产的输血效应。例如，最近，热点城市在箱底出售好的地块，并不断探索“无投机住房”的底线，并推出刺激政策，表明各地对房地产市场反弹的强烈需求。因此，这就是买方敢于进入市场，卖方敢于提高价格的逻辑。

如前所述，大多数城市房屋供过于求，买家担心结构性机会。最近，浙江的一个小老板说他对深圳宝安很乐观，让我给他推荐一个项目。这让我想起了2015年至2016年的房价上涨，当时许多北京客户在深圳购买公寓。由此可见，除了深圳本地居民对房地产的过度配置外，其他地方的需求也很大，就像厦门的房价被世界各地的闽南人抬高一样。市场是最聪明的，在这种流行病下，受影响(甚至受益)最小的是互联网、信息、科技、咨询等。这些高收入产业集中在深圳、杭州、上海和广州等城市。

2019年，杭州、深圳和广州也是人口流入最多的地区。上海的人口救助实际上增加了44，000人。在灾后重建中，国家仍然重视这些新兴产业，包括在这些产业中建立的“新基础设施”和咨询服务(会计、金融、法律、审计等)。)与这些产业共生。因此，在疫情爆发后，货币和金融努力将从这些行业中获益最多。因此，尽管深圳、杭州和上海的房价已经很高，但预期、收入、避险需求和外国买家都支持房价的持续上涨。此外，来自深圳、上海和杭州的近期数据显示，房地产市场对本地住房交易的需求正在上升，显示出强劲的购买力。深圳的政策也鼓励房改，允许存量房屋流通，允许新进入者实现他们的住房梦想。就像最近零售价格回到2000元/瓶的茅台一样，高收入人群更喜欢消费高端商品，但二级品五粮液(000858)消费旺盛，是楼市的“后浪”。

(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)