黄小鹏：房屋交易不要中介行不行？

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在现实中，一方面，普通中介传递信息，另一方面，他们利用信息故意制造信息不对称。

黄晓鹏

几天前，河南省永城市取缔了房屋中介机构，并建立了一个网络平台来销售二手房。交易服务费仅为1%。针对传言，当局澄清了两点:第一，他们没有禁止中介，第二，他们没有收取服务费，但这一事件仍然引起轩然大波。

如何对待这件事？房屋交易能在没有中介的情况下进行吗？要回答这个问题，首先要看中介在二手房交易中的作用。其作用可以概括为两个方面:一是消除信息不对称，促进买卖交易；二是协助双方完成贷款和产权登记转让等程序性事务。

第一点很容易理解。当买方不知道哪里有符合自己需求的房子，而卖方又不知道谁对自己的房子感兴趣时，掌握双方信息的中介可以起到匹配的作用，让潜在的买方联系房子了解房子，从而达成交易意向。如果消除信息不对称的功能得到扩展，也可以体现在开拓市场和发展市场上。例如，当某人只有模糊的购房意愿，但具体需求不明确时，中介可以利用专业知识，根据客户的喜好、购买力、年龄、家庭成员等来细化客户需求。，或者在人们有投资意愿时引入有吸引力的目标，或者告诉卖家市场条件有利，在他们犹豫不决时可以尽快出售。简而言之，发布更多信息是为了刺激交易和激活市场。转让登记的功能更容易理解，因此没有必要解释。值得注意的是，消除信息不对称和协助所有权转移这两种功能在理论上和现实中是可以分离的。

下一个问题是，是否有任何其他形式的组织可以取代中介的这两种功能，或者大致完成相同的任务？我认为有，尽管它不可能完全相同。

让我们先来谈谈信息不对称。网络是消除信息不对称和减少中间环节的最佳工具，那么为什么网络在今天的二手房市场上没有发挥这一作用呢？事实上，网络发展的早期阶段并不是这样。以深圳为例。20年前租房很少通过中介。出租人花1元钱在网站上发信息介绍房屋情况和价格，有兴趣的可以直接联系。通常，经过3-5轮，出租人和承租人都可以基本上达到满意的结果。通过网络也有一些成功的房屋销售。

为什么现在网络非常发达，信息不对称更加严重？有两个重要原因:一是房地产中介污染了商业属性较弱的网站上的房地产信息，通过刷屏和发布大量虚假信息，使独立于中介的信息“消失”；第二，资本的作用，商业运营平台选择了b模式以获得利润最大化，最后所有这些网站都变成了网上中介版本，非中介交易消失了。也就是说，正是中介扼杀了网络消除信息不对称的功能。

市场组织有两种形式:公开集中市场和场外交易驱动市场。前者适用于交易活跃、信息连贯和标准化的商品，最典型和极端的是股票二级市场交易；后者更适合个性化突出、参与者数量少、信息不一致的商品类别，因此更依赖于中介机构连接买卖双方，如私募和银行理财产品交易。

在中国，虽然商品房不是完全标准化的商品，但却是高度标准化的。尽管买卖双方之间存在一定的信息不对称，但以中国人对房地产的热爱和研究精神，消除这一障碍并不难。此外，在现实中，普通中介一方面传递信息，另一方面利用信息故意制造信息不对称。因此，建立一个开放的二手房市场，让买卖双方去中介化是现实可行的。关键的一点是，这个平台必须不以盈利为目标，明确定位公共属性，以避免信息污染等脱媒失败的再次发生。

要想在这个公共平台上取得成功，我们必须做到以下几点:首先，我们首先必须积极，不能掺杂不良动机；第二，应监督信息以确保真实性；第三，报价不能被干扰，监管意图不能被引向这个平台，它必须完全独立于交易双方。只有这样，空才能在不禁止中介的情况下，在与中介的竞争中生存和发展。

除了这个平台，还要培育专门从事银行贷款、转账登记等服务功能的商业服务机构。如果有这样的制度安排，人们可以根据自己的喜好自由选择三种方式:一是选择目前的一站式中介服务；二是完全放弃中介，独立寻找交易对手，自行完成过户登记；第三是通过开放平台寻找交易对手，然后支付给第三方完成贷款、过户登记等事务。

(作者是《证券时报》记者)