李宇嘉：老旧小区加装电梯 怎么渡难关？

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目前，扩大内需已经引起了广泛关注，但有效内需的最大潜力在哪里？它属于旧社区。最近，旧住宅区改造明显加快，住房和城乡建设部明确表示，2020年将改造3.9万个旧住宅区，比2019年翻一番。问题是，自2015年国家提出改造旧住宅区以来，这个土木工程项目的进展非常缓慢，2015-2019年仅改造了4万个住宅区。主要原因是旧社区基础设施负债过多，家庭收入水平普遍不高，老龄化程度重，琐事多，利益纠缠在一起，社会资本不愿进入，财力无法负担和覆盖。

笔者认为，除了水、电、路、管网等基础设施之外，是否推进电梯的安装将是打通改造各个环节的起点。电梯可以激活建筑物的价值，这不仅使老年人上下楼梯方便，而且导致对更衣室、租赁和装修的需求，这反过来又会迫使社区公共服务通过“最后一英里”，使养老、儿童护理、文化室、医疗保健、残疾人援助、家政、快递、便利店等。将有他们的需求，这将振兴已经陷入忽视和衰退循环的社区。然而，电梯的安装恰恰是旧住宅区改造中最难的骨头。

安装电梯是一项好政策，但推广起来很困难。许多项目需要1-2年的时间才能成为业主，业主食言并“死而不认”是很常见的。原因在于低层和高层之间的利益博弈。在建筑物上安装电梯的影响本质上是楼层之间的价格体系发生了变化。在电梯安装之前，与3-6层楼相比，虽然1-2层楼的采光和通风不是很好，但却省去了爬楼梯的痛苦。从房价来看，1-2层的房价并不比3-6层低多少。然而，成为电梯房后，该建筑的住房价格体系已经完全改变。

对于5-6层来说，不仅顶层通风良好，采光好，而且它还变成了一个“电梯室”，从最不受欢迎的楼层变成了一个芳香的物业。自然，5-6层的业主是安装电梯的坚定支持者，但他们只是在争论具体费用的比例，最终肯定会妥协；3-4层楼的主人很模糊。在安装电梯之前，3-4层是一个好的楼层，它有通风和采光的优点，爬楼梯不会很累；安装电梯后，3-4楼可能不是最好的楼层。但同时，3-4层也可以享受“电梯房”的奖励，与5-6层相比，钱不多。

因此，街道和居委会在工作时，往往会集中精力争取3-4层的业主，以打消他们“碰壁”的念头。这样，当安装电梯征求意见时，同意方的力量将会更强。对于1-2层的业主来说，除了担心电梯会影响照明、通风和产生噪音，造成很大的损失外，他们更容易感到3-6层的优势被占用，无法从“电梯房”中得到任何好处。相反，安装电梯后，1-2楼成为最差的楼层。在安装电梯之前，如果有人愿意在这栋楼里买房子，1-2楼仍然是一个比较好的选择。然而，在安装电梯之后，估计一至二楼很难被买方和租户参观，并且很难居住、出租和出售。

因此，难怪1-2层的大多数业主“即使死了也不同意。”目前，中国将在17万个旧住宅区安装250-300万部电梯。根据住房和城乡建设部的数据，2018年，全国旧住宅区安装了10，000多部电梯，4，000多部电梯正在建设中，7，000多部电梯正在办理初步手续。当游戏满了的时候，完成率不到1%，这说明它有多难。笔者认为，只有将整栋建筑的利益整合起来，电梯安装问题才能更容易推进，这一切都要有真诚的协商和相互磨合，利益补偿是关键。

根据作者的调查，很多长期住在1-2楼的人都是退休人员和下岗工人。尽管他们拥有住房，但他们并没有从房地产开发和城市化中获得多少红利。相反，在过去，房地产开发遵循渐进式扩张、新区开发和存量拆迁(棚改)的演进路径。旧住宅区是最后被看到的。不仅公共设施严重缺乏和严重老化，而且房屋内部状况也在恶化。因此，笔者认为，旧住宅区改造不仅是为了扩大内需，也是为了让居住在其中的人们分享城市化和房地产的红利。因此，第一层和第二层的需求应通过经济补偿的方式来满足。这样，不仅可以顺利促进整个社区的转型，还可以促进整个社区的复兴，包括存量房屋的改造和流通、经济账户和福利账户，这些都是具有成本效益的。

(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)