李宇嘉：楼市纾困的政策边界

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在“后疫情重建”的旗帜下，20多个省市相继推出了房地产市场新政，其急切性、快速性和多样性令人眼花缭乱。

李玉佳

由于房地产市场放松，驻马店市政府官员接受了河南省政府的采访，这是一个里程碑式的事件。这是什么意思？在大疫情下，房地产行业需要救助，但救助是有边界的，即受疫情影响，项目各环节的绩效(开工、支付地价、纳税、交付等)。)可以延期，弱势群体的月还贷也可以延期，但不能触及“住房而非投机”的红线。在“后疫情重建”的旗帜下，20多个省市相继推出了房地产市场新政，其急切性、快速性和多样性令人眼花缭乱。

2月21日，三、四线驻马店开局不利。首套公积金贷款的首付比例从30%下降到20%，这相当于杠杆率从3.33倍上升到5倍。每个人都在盯着看，驻马店新政会是“一日游”吗？窗口期结束后，由于有了这个“领头的兄弟”，新政在一票城市(苏州、南宁、中山等)展开。)高调亮相，降低预售门槛，补贴购房契税，重启第二套公积金贷款，并在不受限制的城市降低首笔购房贷款的首付款，规模不断扩大。

显然，市场相信这样一个逻辑:十三五规划的目标和任务应该完成，央行也开始释放流动性，降低mlf和lpr(包括房地产的五年lpr)，各地应努力进行基础设施建设，使房地产实现“三个稳定”。所有这一切都指向一点，如“后流行病重建”，完成今年的经济和社会目标和任务，以及房地产的缺失。如果驻马店不接受采访，许多类似于2009年和2015-2017年的政策自然会出台。

这种信念也成为了资本市场的逻辑。最近，在部分地区房地产市场政策放松的刺激下，a股房地产行业整体上涨，与房地产行业高度相关的建筑、钢铁、建材、煤炭和建筑机械等传统行业也在涨幅之列。显然，每个人都押注于政策放松，这与过去的逻辑没有什么不同。此次采访来得正是时候，这表明房地产纾困是有边界的，2016年以来制定的监管基调和标准是不可触及的。

例如，对于热点城市和非热点城市，差别化住房信贷和限购政策不得改变。特别是，影响房地产市场整体状况(市场预期和行业杠杆)的热点城市现有的购房、贷款、销售和价格限制是无法改变的。因此，作为房地产市场的领头羊，在深圳28日深夜发布的“防疫控制+经济发展”一揽子政策中，房地产的表述是收紧监管，增加商品房供应，进行大规模的公租房建设。

这也表明，对于房地产市场来说，疫情只是短期影响，政策应该保持坚定。与深圳一样，供给方大惊小怪，增加供给，调整结构，适应需求方(新市民、无房户)，实现全体居民“住有所居”，释放城市化潜力，增强大城市和大都市地区的资源集聚效应，释放消费和内需潜力，着力打造科技引擎。这是热点城市监管的一个模式，也是资本实体回报和房地产实体回报的途径。

类似于驻马店和其他三个四线城市，如果需求方再次被刺激，结果将是库存太重，无法返回。当然，房地产的“三稳定”(稳定的地价、稳定的房价和稳定的预期)是国家在2019年设定的楼市调控目标。受疫情影响，与其他行业同等对待，已纳入整体救助范围。例如，可以推迟开发商在疫情期间的所有业绩行为，降低土地转让和预售的门槛；2月20日，央行将5年期LPR利率下调了5个基点。

请注意，一年期低利率下调了10个基点，而五年期lpr只下调了5个基点，这表明“稳定没有刺激”的信号。此外，根据荣360对全国35个重点城市533家银行的监测，截至2月份，全国平均抵押贷款利率已连续三个月下降。这意味着去年11月(自2016年2月以来的首次)降低了mlf，今年1月1日降低了RRR，央行自2月以来进行了净投资，等等。，房地产基金开始好转。

根据过往经验，按揭利率的变动与物业市场的趋势高度相关。只要资金越来越好，并提供合理的救济，现有的抵押贷款将由低利率定价，今年房地产的趋势将是一样的。有了这个保证，房地产政策的边界就成了一个硬约束，各地不可能用“一城一策”来突破这个边界。此外，驻马店还接受了河南省政府的采访，这也是今年年初地方压实的主要责任。下一步，哪个城市需要调整政策，我们必须首先衡量它是否已经触及了这个界限。

(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)