李宇嘉：定了！疫后楼市调控 这么干！

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广东住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员

第一

采访，监管的转折点

最近，人们对房地产市场政策感到困惑。你怎么想呢?现在，“一个城市，一个政策”，当然是每个城市的工作！但你不能随心所欲。首先，你必须得到这个许可；其次，即使它有权力，也不能向市场传递这样一个信号:违反“住而不炒”的原则，刺激房地产不会引起明显的轰动。显然，这是一项技术性工作。

想想看，如果驻马店不接受采访，接下来会发生什么？很自然，许多城市都会效仿。既然“龙头老大”驻马店成功突破了这一障碍，那么刺激“增加杠杆”的需求方政策将接踵而至。例如，越来越多的三四线城市将首套住房的首付比例从30%降低到20%；例如，住房补贴再次流行起来。

现在，银行有充足的配额来救助中小企业，这可能会带来坏账。然而，抓住机会投资房地产，就像浙商银行(601916)和中国建设银行深圳分行一样，他们可以享受新一轮的资产溢价。放松的规模越来越大，“救市”的预期越来越强烈。如果不做出上述声明，2009年和2015-2017年的市场预期将再次出现。

第二

政策放松了，每个人都在下注

猜猜看。赌什么？今年的“十三五”计划结束了，所有的目标和任务都要完成，这是僵化的。疫情过后，各地要努力建设基础设施。然而，连续两年，收费和税收都有所减少，地方政府财政吃紧。出售土地和收税很重要(见下文)。中央银行已经开始释放流动性，而mlf和lpr周期下降的渠道已经打开。房地产放松是不合理的吗？

这种投机和押注也成了资本市场的逻辑。

最近，在mlf和lpr下调以及部分地区房地产市场政策放松的刺激下，a股房地产板块整体上涨，与房地产行业高度相关的建筑、钢铁、建材、煤炭、工程机械等传统板块也在涨幅居前。可以看出，就连金融机构也在下注。难怪一些银行不得不带头。

第三

小心，第三和第四行的股票被绑架了

因此，驻马店被采访，这是一个里程碑式的事件，这意味着可以有“纾困”，但不能有“纾困”。

驻马店，典型的内陆三线、四线。根据驻马店市2018-2020年棚改规划，计划完成153个棚改项目，建设安置房1487.6万平方米。1487.6万平方米！这是驻马店过去三年的商品房销售总额。

这不包括新的土地供应项目和出售的二手房。因此，库存是压倒性的，但即使如此，它也不能拯救市场。因为，这次救援太大了，不能失败，而且它被绑架了。在这1487.6万平方米的基础上，还要增加多少？

不想再去股票了吗？长期疼痛比短期疼痛好。

因此，即使在疫情爆发后，三、四层的楼市已大幅回落，但仍不能“救市”。在最后一轮“去库存化”之后，留下了多少后遗症？

最后一轮“去库存化”是一项国家战略，而且是必要的。但是现在，想想吧。在大都市区时代，大陆人口向珠江三角洲、长江三角洲和中心都市区迁移。在2015-2018年，那些被“回家买房子”消化掉的棚子，将来会是一堆冰冷的钢筋混凝土混合物？怎么处理它？

与驻马店类似，常住居民的家庭基本上是每户1-2套房。驻马店市2018年常住人口为619.02万人，城市化率为44.10%。如果当地政府有能力推动附近的城市化进程，并为房地产业注入新鲜血液，那就行了。这是一个好办法，但如果你害怕，居民(尤其是农村居民)的收入并没有增加多少，甚至超过了房价。你如何释放需求？

因此，我们想出了这样一个老办法:扩大居民杠杆，释放没有能力购房的需求。首付从30%降至20%，杠杆率从3.33倍增至5倍。许多买不起房子的人现在可以继续生活了。然而，中央政府已经明确表示，释放需求是可以的，但不允许违反规定“增加杠杆”。总之，在未来，像驻马店这样的四线城市，通过就近城市化释放潜在需求是可能的，但绝对不允许增加杠杆！

第四

深圳，释放另一个信号

采访驻马店就是停止期望。同样，深圳也在做期望管理。作为房地产市场的领头羊，深圳在2月28日深夜发布了“疫情防控+经济发展”的一揽子政策。房地产业的声明是“紧缩调控，增加商品房供应，实施大规模公共住房建设”。

你看，深圳的政策仍然遵循2019年的基调。这是一个实时声明，这意味着深圳等一、二线重点城市未来监管的基调是坚持现有监管，而不是放松。也就是说，差别购买限制和贷款限制、控制需求的销售限制和灵活的价格限制(包括土地价格和房价)不会放松。

只要你停止施加杠杆，并愿意支付真正的钱来买房子，那就去吧！

现在，是大都市区的时代。只要都市区重点一、二线城市调控稳定，周边小兄弟的楼市就稳定，整个区域楼市就不会上涨！当然，大都市地区的外围城市可能会放松。以作者所在的大湾区为例，2019年，中山市和珠海市对限购政策进行了调整，但影响不大。这是监管的新逻辑。

第5

稳定房地产市场有其自身的考虑

当然，房地产是“三稳定”(稳定地价、房价和预期)，这是国家在2019年设定的楼市调控目标。在流行病的影响下，国家不能忽视它。例如，在2月20日，央行将5年期LPR利率下调了5个基点。需要注意的是，一年期的低利率下调了10个基点，而五年期的lpr只下调了5个基点，这表明房地产市场是“稳定而非刺激”的信号。

据说lpr已经下降了5个百分点，一个月省下的钱只够买2公斤猪肉。然而，我们不能这样看待政策。在房价高得不能再低的楼市，调控是要慢慢酝酿的，其效果会在不经意间慢慢显现出来。自去年11月RRR降息和2016年2月以来首次降息以来，以及今年2月以来央行的净投资以来，资金已经放松，抵押贷款利率已经下降。

根据荣360对全国35个重点城市533家银行的监测，截至今年2月，全国平均抵押贷款利率已连续三个月下降。3月1日，股票抵押贷款的定价开始向低利率转变。普通人(603883，临床单位)关心这个问题，却不知道如何去理解它。

简而言之，在未来，稳定楼市预期，给每个人一种收益感，只会为你减轻负担，永远不会提高利率(因为轻松赚钱的时代已经结束，经济增长率已经下降，收入也是如此)！

根据过往经验，按揭利率的变动与物业市场的趋势高度相关。只要资本状况改善，资本成本降低，股票抵押贷款转向低利率定价，今年房地产的趋势将是一样的。因此，房地产应该是稳定的，国家比任何人都更重视它。当然，还有一种棋类游戏。就目前而言，适当调整货币政策似乎就足够了。

6号

第二行，今年最大的变数

上面，我谈到了三、四线城市和重点城市的调控思路。今年房地产市场政策的最大变数是不热的二线城市(尤其是省会城市)。在这些城市，人口和居民收入在一定程度上支持了房地产市场，但地方依赖性更大。城市也需要扩大基础设施和加强省会。在这个时候，房地产将发挥更重要的作用，政策可能会放松。

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