易宪容：中国房地产“去库存”是个没有意义的概念

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中国的房地产“去库存化”就像住房的“刚性需求”。这只是房地产开发商为推销住房而刻意创造的一个营销概念。这个概念原本并不十分重要，但在被政府的房地产政策渲染之后，它已经成为中国房地产市场的一个理论问题。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

今年2月20日，野村证券(Nomura Securities)发布报告称，预计中国房地产库存将在2019年升至25个月高点，但低于2014年的30个月高点。《中国证券报》还报道称，经过三年的去库存化，中国房地产市场整体库存不高。目前，只有三亚、厦门、香河和大厂等12个地方的库存销售额超过20个月。根据中国100个城市住宅库存的最新数据，截至2018年12月，中国100个重点城市中的44个城市的库存同比增长，包括福州在内的10个城市2018年的库存增长率同比超过50%。六个城市的库存不会增加或减少。其余50个城市的库存同比下降。其中，2018年包括济南和Xi在内的8个城市的库存同比下降超过20%。也就是说，去库存化问题已经成为国内房地产的热点问题。特别是在“一城一策”的政策下，我国一些地方政府可能会出台房地产去库存化的房地产调控政策。

然而，中国房地产的“去库存化”就像住房的“刚性需求”。这只是房地产开发商为推销住房而刻意创造的一个营销概念。这个概念原本并不十分重要，但在被政府的房地产政策渲染之后，它已经成为中国房地产市场的一个理论问题。例如，房地产开发商认为，房地产市场的“刚性需求”是指每个人的基本生活需求，因为“生活”在食物、衣服、住房和交通中是生活的必需品，是人类社会再生产的基本条件。因此，住房需求是刚性的。然而，这里的房地产开发商正在窃取概念，这里作为必需品的住房根本不是市场上的商品住房。

但事实上，如果将这种住房需求视为市场经济的概念，它对应的是住房供给，而不是作为人类生存基本必需品的相应住房。因为对商品住宅的需求是基于市场供给可以交易的事实，没有交易的商品需求对供给来说是没有意义的，因为它还没有进入市场，它不能影响供求关系和市场住宅价格。例如，每个人都有最基本的住房需求，但市场上的房价太高，居民根本无法以高房价进入住房市场。这种住房需求可能是潜在的，但它不能转化为完全可以由市场实现的住房需求。这些人的基本住房权利只能通过国家负担得起的住房来解决。因此，房地产开发商创造的住房“刚性需求”是一个毫无意义的概念，是房地产开发商为支持市场、影响政府房地产市场政策而发明的一个词。

房地产的“去库存化”也是如此，这也是一个没有什么意义的概念。去库存化在房地产市场是一个误导性的概念。因为在市场条件下，任何商品的库存水平都不需要政府政策的指导，这完全是企业和商家的事情。因为，如果有大量的商品库存，企业将不得不降低产量和价格来减少过多的库存。有时，企业不能清楚地判断市场。当有太多的生产时，企业甚至会破坏太多的商品。我从来没有听说过市场提出政府的行政方式去炒股。

虽然中国的住房市场在要素市场上是非市场导向的，是市场导向的，即住房产品完全是市场导向的，特别是当住房价格过高时，住房市场已经完全成为一个以投资投机为主导的市场。即使住房是完全以市场为导向的商品，特别是因为住房是投资投机的投资产品，库存数量根本不是政府房地产政策的关注点。它完全由房地产开发商和商家根据市场供求关系和市场价格机制来调节，根本不存在去库存的问题。特别是当住房是投资投机的投资产品时，它是一个完全市场化的概念，根本不需要政府的房地产市场政策的关注。如果住房是投资投机的投资产品，政府应该密切关注房地产政策，或者以去库存的方式引入房地产政策。这实际上是用整个社会的资源或财富来补贴住房投资投机，这是将社会的财富转移到住房投机者手中。这些房地产政策对其他没有进入这个市场的居民来说是相当不公平的，同时也给整个社会造成了不公平的政策。

此外，中国的房屋销售采取预售制度，即当房屋销售时，它不是一个完整的商品出售给买家。因此，住房库存的含义非常复杂。有些人把政府拍卖了多少土地和能建多少房子作为一个广义的住房清单；有些人认为预售的房屋不是作为存货出售的；然后是完全建成并可以立即使用的住房，没有作为库存出售的住房，这是狭义的住房库存。另一个是，房屋已经预售并移交，但房屋既不是出租也不是用于居住，而是空.这是买家手中的存货。因此，目前房地产市场上流行的去库存化既不是广义的住房库存，也不是狭义的住房库存，而是居民持有的住房库存。这意味着房屋已经预售，但不是所有的房屋都已预售。

可以说，按照中国目前的房地产制度安排，只要房地产开发商对未来市场持乐观态度，这种住房就可以轻松制造和销售。因为，只要房价上涨，房地产开发商对未来的房地产市场持乐观态度，房地产开发商就会愿意增加对房地产市场的投资，购买建房用地，而中国地方政府的土地供应是无限的。只要土地价格合适，就会有所需的土地。因此，政府监管越多，房地产开发商就越愿意增加他们的土地持有量。近年来，地方政府的土地财政总量一直创纪录，问题就在这里。房地产开发商拿到土地后，只要四个证书都完成了，住房建设就会在一定程度上开始预售。在这个住房预期的时候，只要房地产开发商的住房定价和买家无法支付，或者房地产开发商预期房价上涨，不愿意出售，就很容易增加住房库存。可以说，如果这两种情况导致住房库存增加，政府通过房地产政策进行库存是没有意义的。相反，它会彻底破坏房地产市场的价格和供求关系。

因此，2015年，政府的房地产政策提出“去库存化”，这应该是一个天大的笑话，彻底破坏了房地产市场的正常运行，导致中国许多地方房地产市场房价疯狂上涨，导致中国房地产泡沫破裂。因为，很简单，如果房地产市场的库存增长太快、太多，而房地产市场上的房屋不能出售，那么政府可以推出一项房地产政策，以去库存。但是当房地产市场变成股票时，这意味着更多的房子被生产出来而不是出售。要出售这些生产过剩的房子，最常识和最简单的市场规则是让房地产开发商不断降低价格，以吸引买家进入市场，增加销售。然而，在那几年，中国的房地产市场通过房地产市场政策进入库存。也就是说，在增加住房销售的同时，有必要让房价上涨，这就是中国股市的走势。这样的商品或市场，除了投资产品，对实体商品来说是不可能的。因此，房地产市场已经看到，早期房地产市场的去库存化实际上鼓励了更多的居民通过投资的方式进入房地产市场。

因此，目前，中国一些城市出台了所谓的人才引进政策，以稳定所谓的房地产市场。例如，最近，常州，Xi和其他地方密集发布通知，进一步放宽定居政策。截至目前，2019年已有超过16个城市出台了人才引进、安置等各项政策。事实上，这些城市所谓的人才引进政策不是引进人才，而是以住房去库存为目标，增加住房销售，从而增加地方政府的土地财政。因为，2018年，全国100多个城市都采取了人才安置政策，以刺激本地房地产市场升温，繁荣本地房地产市场。

根据国家统计局1月份公布的70个大中城市房价变化情况，全国房价总体仍在上涨，同比涨幅超过10%，环比涨幅为0.61%。如果所有城市的房价总体都在上涨，那么一些城市增加住房存量是正常的，根本不存在去库存的问题。因为，在一个正常的房地产市场上，从来就没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。只要住房价格调整，住房售出，总库存就会减少。然而，目前，地方政府不仅要提高房价，还要提高房地产市场的销售，以保持房地产库存在理想的水平。但实际上，房地产市场的理想水平是房地产投资投机市场，这完全背离了“只住不投机”的住房市场定位。因此，当房价上涨时，称房地产市场去库存化是中国房地产政策的一个笑话。然而，玩笑归玩笑，通过政府的行政性房地产政策去库存化只能让少数人变胖，成本由整个社会承担。

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