欧阳捷：楼市回顾与展望

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作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

大家好。

这是年底和年初。

每个人都应该写一份总结，反思过去，理清思路，为来年做准备。

我们还反思了今年的一些主要预测，并对明年做了一些展望。

这次我尝试了发音方法，希望能给大家带来方便，同时继续给那些读得深的朋友留下可以验证的单词。

退出一篇旧文章

今年我们对市场的大趋势做了一些预测，主要观点基本得到了证实。

第一个预判:“去库存将成为县天鹅之歌。”

这是一月中旬的微信信息。

县城需求不多。正常情况下，每年只卖出几千套新房，这主要是为了满足新婚人口、改善住房和城市农民的需求。

在县城的房屋去库存化和货币化之后，房地产市场的交易量大大增加，需求已经透支。非大都市地区小城镇的新住房市场将很快结束。

未来将不会有政策刺激，这些国家将在多年的萧条后恢复正常的供需平衡。

第二个预测:今年房地产总趋势有三个关键词:大稳定小混乱，数量稳定价格合理，零增长区间。

【详情请参见2018-01-28“楼市没有大起大落，房价也不会涨跌”】

1月底，我们认为2018年将是房地产市场稳定和混乱的一年。

“高度稳定”意味着市场正在缓慢下跌。

这种轻微的混乱是由城市的政策、一个城市的多重政策和不均衡的抑制造成的，但它并没有影响房地产市场的整体稳定。

交易量将进入零增长范围。根据国家统计局1月至11月的数据，商品房交易面积已进入3%的零增长区间。

房价有涨有跌，总体趋势已经稳定。

在接下来的五年里，住房市场将只有两个市场:都市区和非都市区。其中，大城市将继续受到控制，而非大城市将逐渐降温。

第三个预先判断:“不要谈论回归的第一条和第二条路线，仔细地尝试找出一个城市和一个政策。”

作为回报，许多大型住宅企业提出了一线和二线城市的布局。

然而，我们认为，一、二线城市没有增量，也没有价格上涨，坚持严格监管的一、二线城市不可能实现业绩增长。

很明显，房地产企业的增长放缓几乎是不可避免的，而“三四线城市”的布局不会下沉甚至萎缩。

第四个预判:“50强将成为住房融资的新门槛”

今年3月，我把这篇文章发给了微信集团，一位金融业高管说，金融机构会看吗？

两个月过去了，他在小组中说，现在金融机构只关注前20名和前30名的房地产企业。

这个门槛已经成为现实。

第五个预测:“贸易战这么快就平息了？有些人害怕失望。”

这是愚人节的文章。

不用说，将来会发生什么？本文的观点似乎仍然适用。

第六个预判:“独角兽归来，聪明的韭菜不买它。”

这篇7月1日的文章有点越界，就在独角兽们聚在一起上市之前。发生了什么事？

现在很少有人提到独角兽了。

第七预审法官:“海南建了一个自由港，房地产就出局了？”》

直到现在，我仍然认为海南的定位还没有明确，产业定位也不明确。我们如何谈论数百万人才进入海南？

没有人才的引进，房地产行业肯定不能成为政策选择和投资方向。

第八个预测:“是时候调整楼市政策了吗？”》

我们在微信上接连发了两条消息:“在一些城市，政策可能会微调。”

我们预计住房市场明年会复苏。

热身不等于热身。我们不会回到过去炎热的夏天，当然也不会有寒冷的冬天。

政策放松的边界在哪里？，我们认为:“宽松政策是大势所趋，而五个极限是宽松而稳定的”。一些城市已经开始放松，放松的目标仍然是稳定市场。

我们认为，房地产市场正面临反周期调整的机遇，政策放松只是反周期调整的前期调整和微调。

然而，“没有投机的生活”仍然是一个长期的方向。放松并不等于自由化，监管也不会退出。

我们始终坚持前瞻性分析的立场，用数据说话，与身份无关，让逻辑分析和数据支持我们的观点，这也是验证我们大多数趋势预测的关键。

因为这是一个预先判断，不可能100%正确。

毕竟，我们是人，如果我们能得到超过60%的准确率，我们就会满意。

当然，预测中有一些偏差。

这些偏差也提醒我们要尽可能保持严谨的研究态度，尽可能减少偏差，为大家提供更准确的分析参考。

比如上半年，我们预计在金融环境紧张的背景下，今年的征地面积和新增建筑面积很难超过去年。

事实上，这两项指标全年仍能保持两位数的增长。

我们低估了重新进货导致的土地收购和新建设。

我们也低估了许多中小房企的惯性思维和对趋势的误判，它们在去库存周期中采取了激进的补货策略，未来很可能陷入两难境地。

明年怎么样？

这也是很多朋友非常关心的话题。

如果今年的房地产趋势有三个关键词:大稳定小混乱，稳定的数量和平价，零增长范围。

明年的关键词是:横向时代。

从明年开始，房地产将进入横盘时代。

所谓的横盘，就像股票市场一样，是“无限的和无价的”。

无限，这意味着没有增量，年营业额略有下降。

虽然今年的土地交易面积和新增建筑面积都有两位数的增长，但四线城市棚改政策的调整将不可避免地导致交易面积的下降。即便是一线和二线城市供应量的增加也无法抵消四线城市销量的下降，明年住宅销售面积可能会进入一个微小的负增长区间。

无价，这意味着明年房价不会上涨。

一方面，“无房炒房”和“坚决抑制房价上涨”抑制了房价上涨的预期。

另一方面，从全球来看，我们的房价并不低，很难说未来几年房价还会上涨。

例如，上海的房价与美国最贵的地区旧金山的房价基本相同。在我们四线城市的三个城市中，有些城市的房价是10，000元/平方米，这与美国小城市200，000-300，000美元的房价相差不大。然而，我们的产品类型，使用面积和产权期限无法与之相比，这意味着其他城市的房价很难rise/き.

最近召开的中央政治局会议和中央经济工作会议，既释放了危机感，又发出了争取稳定的信号。未来宽松政策自下而上的意愿不会改变。到2020年实现1亿人定居的目标，4亿人口的中产阶级的改善需求将成为房地产市场的坚实基础。

从刚刚召开的全国住房和城乡建设工作会议的内容来看，住房和城乡建设部部署了2019年房地产工作的五大任务，并落实了稳定第一的政策呼吁:

第一项任务是促进房地产市场的稳定和健康发展，目标是稳定土地价格和住房价格。

稳定地价不仅可以稳定地方财政，还可以支撑稳定的房价，稳定市场预期。这符合房价横盘的逻辑。

二是“加强房地产市场供求双向调节，改善住房供应结构，支持合理的自住需求，坚决遏制投机性房地产投机，加强舆论引导和预期管理，确保市场稳定。”

可以看出，市场稳定是该政策追求的主要目标，这也意味着交易量很有可能是横向的。

三是“支持人口流入量大的一、二线城市和其他热点城市，降低准入门槛，增加公共租赁住房有效供给，因地制宜发展共有产权住房。”

事实上，供应短缺的城市通过调控抑制了需求，反映了供需之间的弱平衡，但很难长期维持。因此，降低进入门槛意味着增加土地供应，这有利于稳定市场。

第四项任务是“继续推进棚户区改造，严格掌握棚改范围和标准，确保年度任务保质保量按时完成”。

可以看出，正如我们所说，工棚改革的三年计划仍将如期实施。

第五项任务是“弥补出租房的不足”。

未来出租住房越来越多，意味着可供出售的住房越来越少，住房拥有率将进一步下降。换句话说，在超大城市仍然有很多人不能满足他们买房的欲望，这种需求将会持续很长时间。

当然，以前的房地产市场周期理论将不再成立，这也是我们一再强调的一点。

房地产企业呢？

本月初，我们提出了“住宅企业结构调整趋势:减负、减速、提质、增效”，明年即将出台，我们相信这一观点将再次得到印证。

在新的一年和新的开始，我们也希望给你一些基础的方法和实用的策略，这将有助于你更好地理解政策，把握大趋势，应对环境的快速变化。

在新的一年里，我们希望我们的国家、企业和职业经理人能够稳步前进。

我想借此机会提前祝你新年快乐。

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