盘和林：重庆调高房地产税起征点释放的信号

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1月1日，重庆市住房和城乡建设委员会官方网站公布，2019年主城区新购高档住房是指建筑面积17630元/平方米及以上的住房。也就是说，从2019年1月1日起，重庆主城区新购高端住房的房产税起征点将从2018年的15455元/平方米调整到17630元/平方米。

作者:潘鹤林，著名青年经济学家、著名金融评论员

1月1日，重庆市住房和城乡建设委员会官方网站公布，2019年主城区新购高档住房是指建筑面积17630元/平方米及以上的住房。也就是说，从2019年1月1日起，重庆主城区新购高端住房的房产税起征点将从2018年的15455元/平方米调整到17630元/平方米。

作为房产税改革的先行者，重庆的房产税改革具有代表性意义，任何“麻烦”都会引起“全民关注”。然而，实际上，重庆市新年第一天的房产税起征点调整是例行调整，没有任何解释意义。然而，提高房产税起征点可以解释两点。首先，即使在2018年，当房地产受到严格控制时，整个房地产市场也实现了房价的小幅上涨。其次，房地产税的缴纳，实际结果证明它的影响很小。

重庆房地产税制的最大特点是征税对象是“等级制”，即征税对象主要是高档住房，目的是限制资源向高收入阶层的“集中”。虽然税收是调节国民收入分配的重要手段，但房产税不仅在稳定房价方面作用有限，而且似乎没有充分利用其收入。据统计，重庆市个人住房房产税仅占同期地方财政收入的0.03%，这意味着房产税对财政收入的贡献其实很小。

同时，房产税需要通过供求机制作用于房价。一般来说，税收通过提高房地产的持有成本，在一定程度上刺激了市场供给，平衡了供给和需求，稳定了房价。然而，根据重庆的数据，房产税的出台导致了高端楼盘的访问量迅速下降，比同期下降了30%-50%。也就是说，开征房产税在实践中并没有达到激活市场、平衡市场供求的预期效果。

值得注意的是，经过八年的探索，除了上述问题，房产税的征收将面临两大难题。首先，房产税可能会“推得太紧”，这将导致房价下跌。无论是在一、二线城市还是在四线城市，房地产消费支出在居民整个生命周期的收入中占有相当大的比重。除非税收能够有效传递，否则开征房地产税将会限制房地产的流通，导致房地产价格的下降。

其次，房地产行业处于领先地位，开征房地产税会损害市场主体的积极性，降低储蓄和投资意愿，影响整个房地产产业链的利益。同时，财政政策的挤出效应可能导致资本外逃和经济效率损失，不利于国民经济下行趋势下的整体经济升温。

在现代金融理论中，我们称之为税收的效率损失，即税收在经济运行过程中的非中性，它不仅包括对消费者的负担，还包括对劳动、储蓄、投资和产业决策等税收激励的负面影响。

不过，除了“双重征税”的争议外，在物业税方面，还有一个问题是“可征税的金额”。也就是说，纳税不仅要在形式上满足财政需求，还要实现税收负担在全体纳税人之间的公平分配。房产税的特点是纳税倾向于保留环节，但杠杆消费带来的现实挑战是，拥有房产的个人不一定是有能力纳税的个人。换言之，现行房屋购买制度下的房地产税可能违反“量入为出”的原则。

然而，值得注意的是，重庆的税收是基于房地产的评估价值。虽然没有完善的配套税制，但显然这一改革思路是正确的。此外，房地产的税基正在逐步扩大，这意味着房地产税正在逐步完善，开征房地产税可以节约土地使用，引导居民合理的住房消费，这也证明了从总体上完善税制的角度来调控房地产市场是可行的。然而，当前房产税面临的困境使得房产税难以独立存在，只有每一步都扎实推进，“深水区”的前进才能有所借鉴。因此，我认为房产税现在需要做的是稳步前进，不能急于大规模开征。稳定房价需要其他更强有力的监管政策。

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