钟正生：地产“四问”

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作者:钟，莫尼塔研究公司首席经济学家，财新智库常务董事

报告摘要 2018年11月，房地产销售增长率降至-5.1%，市场对未来一年的房地产走势持悲观态度。在菏泽、广州等地，调控政策略有放松，但与此同时，中央经济工作会议再次强调“不要炒房”。那么，你如何看待2019年房地产市场和政策的趋势？

房地产销售会全面转负吗？2019年，住房销售仍然是房地产销售的主要支撑。上行风险来自一线和二线城市房地产销售的持续改善，而下行风险来自棚户区改造目标的意外降低。我们预计，在乐观的情况下，2019年房地产销售增长率将在1%左右；在悲观的情况下，大约是-4%。

房地产投资能保持稳定吗？2019年，在房改和房改的推动下，建安投资对房地产投资的支持开始上升；在土地购买意愿下降的背景下，土地购置费将不再是房地产投资的主要支撑；融资环境预计也将略有改善。据估计，房地产投资的年增长率将为4%-7%。

房价下跌的压力有多大？在本轮房地产下跌周期中，房价表现出相对较强的弹性；现有房屋库存和广义库存都处于相对较低的水平；市场集中度的提高、住房贷款的反周期调整以及政府的放开改革，都有利于保持2019年房价的大致稳定。按中国商品房平均售价计算，增长率可能在5%左右。

政策放松的可能性有多大？从政策目标来看，避免宏观杠杆过度上升已成为全面放松房地产调控的制约因素；历史经验表明，在房地产销售持续负增长后，政策开始放松，而-5%似乎是一个关键数字；从行业本身来看，当前房地产周期的波动幅度有所下降，持续时间有所延长。该行业本身有更多的缓冲空来调整供求以实现再平衡。2019年，地方层面政策调整的可能性很大，如限购、限售、限价令等，但很难看到更为敏感的价格政策和全球政策的变化，如首付比例、贷款利率等。

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