孙骁骥：房地产税落地 房子还能用来养老吗

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近日，“全国人大将于2019年实施房产税法”的消息传出，港股地产股大幅下跌，恒生中国内地房地产指数下跌5.17%。可以看到市场恐慌。

作者:学者、财经作家、财经网站专栏作家孙

备受期待的房地产税终于到来了。

近日，“全国人大将于2019年实施房产税法”的消息传出，港股地产股大幅下跌，恒生中国内地房地产指数下跌5.17%。可以看到市场恐慌。

根据2020年完成税收法定原则的任务，房产税的立法可能在明年前完成，并可能在几年内实施。

一些人认为这是一场灾难，而另一些人说这没什么大不了的。房产税即将出台。被中国人视为最重要的个人资产储备的房地产的未来趋势是什么？人们还能依靠房地产投资、储蓄和赡养老人吗？

房产税如何影响房价

当“2019年实施房地产税法”的消息传出后，融创、碧桂园等典型激进房地产企业的股价突然下跌。股票价格对空.获利的消息反应最为激烈

有人对此解释为:房产税将最大限度地降低房价。这对普通人(603883)来说是个好消息，尤其是那些没有住房的人，因为降价意味着他们更有可能买得起房子。

但恐怕没那么简单。

我从未见过世界上任何一个国家的人因为额外的税收而欢呼。无论如何，税收意味着一种合法的掠夺。执法人员以税收的形式掠夺这些财富后，他们会根据穷人和有需要的人的需要来分配财富吗？

在这个问题上，经济学给出的答案是:没有人知道答案是什么。

因为再分配的结果不仅取决于税收，还取决于经济和法律制度以及执法人员的意愿。谁能保证执法者一定是善良的？有太多不确定的人为因素，所以难怪著名经济学家罗斯巴德称税收为“有组织犯罪”。

然而，就房产税而言，未来中国开征房产税确实有可能降低房价。但不是所有的房地产都会受到影响，价格也会下跌。

因为空是一个额外的财产税，持有房地产的成本也会增加。作为税收承担者，所有者肯定会想方设法传递这种税收。这意味着当房主将来出售房子时，税收成本将增加到房价。这是否意味着房价会上涨或下跌？

这实际上意味着房价的进一步“两极分化”。

如果人们期望一个地方的房价在未来10年内上涨20%，即使房产税增加了5%的持有成本，人们还是愿意在这里持有房产。因为即使扣除5%的额外持有成本，买房仍然是有利可图的。

然而，如果人们对某个地方住房市场未来增长的预期低于5%，那么就没有人愿意持有这样的房子。扣除5%的成本后，不仅不赚钱，还可能赔钱。这些房子将面临这样的情况，即使价格降低，也没有人愿意接管。

这可能引发新一轮的房地产市场震荡和重组。由于资金将从利润预期较低的三、四线房地产市场撤出，加上中国内地缺乏更安全的长期投资渠道，这些资金肯定会进入一、二线城市的房地产市场。

因此，最终，核心城市房价越高，小城市房价越低。

房产税的实际效果很可能是:以“看起来美”的名义实现房地产的进一步两极分化。由于房地产是中国重要的金融指标，这也意味着核心城市和中小城市的总资本将进一步分化。

别让主人跑了！

随着房产税的到来，中国的房地产业明显进入了一个拐点。在这个“拐点”前后买房将面临一个非常不同的市场环境。

过去，没有人认为买房子是无利可图的。但在未来，这种感觉可能会逐渐变得普遍。我们不能孤立地看待房地产税，但我们应该结合限制买卖的各种捆绑政策以及个人财产透明度的趋势来看待它。

限制购买和限制销售，旨在最大化房地产交易周期；房产税的引入旨在最大化持有成本；财产联网机制最大限度地杜绝了过去的隐瞒和丢失财产现象。

总之，每个人的财富都在裸奔。强行延长交易周期实际上延长了业主尽可能多地持有房产的时间，使那些打算提前出售房产的人不那么容易。

你还记得那句流行的谚语吗:“不要让李嘉诚跑掉！”现在，它可以改为“不要让主人跑了！”。如果所有的业主都跑了，谁来交税，解决地方政府棘手的债务问题？谁将继续贡献和支撑中国房地产市场的下一个周期？

所以我们看到2019年第一套房的利率已经下降。据统计，全国35个大城市2019年1月第一笔房贷平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.15倍，第二笔房贷平均利率为6.02%，均较去年大幅下降。

有点像“邀请你进瓮”。

如果一个税种想大幅增加政府收入，就必须考虑两个主要问题:税基和税率。目前，有许多关于税率的说法，尚未定论。但是，在税基方面，有关部门肯定会扩大税基，使西方国家的非主流税种“房地产税”成为中国的主流税种。

为了实现这一目标，我们必须尽快扩大“业主”的数量，并尽快清理未售出的库存。降低贷款利率和贴现各种房价无疑是有效的促销手段。自去年以来，我们已经在房地产市场上清楚地看到了这两种方法。

即便如此，房地产的去库存化仍是“一座梨山”。据统计，中国去化学化周期最长的内蒙古已达到7.4年，东部三省为6.5年，山西为5.9年，京津冀地区为5.5年。事实上，现在越来越多的聪明人并没有蜂拥而至买房。

据计算，到2019年，中国仍有28.4亿平方米的住宅可供出售。按照100平方米一套房子的计算，出售的单元数量已经达到2800万套。如果不考虑2019年新开工的项目，消化这些库存需要大约两年时间。

我们从去库存周期推测，物业税不应在两三年内立即实施。但当未来库存周期下降时，恐怕房地产税的大锤将正式落在人们头上。

房地产是老年人的工具还是障碍？

房产税实际上是一场“大棋局”，最终目标是转变地方金融结构。

过去，地方政府的财政收入主要依靠土地转让，土地转让通过一锤子买卖产生收入。今天，当房地产被过度开发，旧的方法捕鱼疲惫肯定不会工作。在这个历史节点上适时开征房产税，有利于改变过去一次性销售的“不可持续发展”模式，转向税收的“长期流动”模式。

除了“光荣纳税”的骄傲之外，名下拥有多个套房的业主将来还会有另一种真实感受:想买房的人越来越少。

根据人口统计数据，从2025年开始，中国80后一代将陆续进入退休期，这一趋势将持续10年，然后70后将进入退休期，从2045年到2055年，80后也将集体进入退休期。

换句话说，从2025年开始的30年后，60岁、70岁和80岁的三代人进入了退休生活，成为经济意义上不需要劳动和购房的“老人”。目前，这些人分布在29岁至59岁的人群中，其总人口比例在所有年龄段中最高。

这意味着两件事:第一，在未来30年，中国的主要人口将是越来越多的房主，但仅仅需要住房的年轻人的数量显然不足。此外，房产税具有抑制作用，这对住房市场的未来毫无意义。

第二，社会养老问题将在这一时期变得更加突出。原因也很简单:粥少了，和尚多了。这种风险基本上属于“灰犀牛”，但这是很久以前的事了，但你不能因为它的距离远就否认它存在的事实。

最近，社会养老金问题在两会上被提及。2019年，养老金的跨地区调整和养老金地区分配不足问题被提上了中央政府的议事日程。事实上，这个问题已经开始出现，这个问题的风险在几十年后必然会变得更加明显。

如果我们寄予厚望的养老金和房地产在未来出现问题，谁来负责我们的养老金？谁对我们的财富负责？恐怕这个问题的唯一答案是，只有我们对自己负责，提前计划好个人财务安排。

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