易宪容：只要房价还在上涨 投资者就不会退出市场

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作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

当写文章时，国内媒体的能力总是被夸大，如果他们吸引注意力，如何写文章，当前的网站也是如此，因为这将导致更高的点击率，而不是事实。例如，今天有一篇财经封面文章说:“告别43个月的牛市:商品房销售面积在头两个月下降了3.6%。”看看这个新闻标题。如果人们不知道该做什么，他们就会被这篇文章所迷惑。但事实上，这篇文章除了耸人听闻什么也没说。

因为，首先，如果住房市场是一个投资者主导的市场，而房地产市场是一个投资市场，这个市场的决定性因素不是住房的销售量，而是住房市场价格的变化。例如，北京、深圳等城市在2016年出台房地产调控政策后，当年的住房销售量下降了50%以上，但这些城市的房地产市场直到现在仍然强劲，因为房价没有下跌。另外，房屋销售面积是一个非常模糊的概念，它可以是不同价格和不同类型的房屋。如果房价飙升，高端住宅销售下降是正常的。

其次，本文的前提基本上肯定了目前的住房市场是一个投资者主导的市场。因为只有投资市场可以分为“牛市”和“熊市”。在牛市中，整个市场预期房价会上涨，所以投资者会不断涌入市场，这使得房价越来越高，越来越多的投资者进入。在熊市中，投资者对房价上涨的预期是相反的，所以所有的房产投资者都在这个时候离开市场。此时，不仅房价下调，而且房屋销售量也可能大幅下降。如果房价不降，投资者对房价上涨的预期不变，“牛市”不会结束。因此，本文的前提既不是市场逻辑，也不是中央政府要求的住房市场“只住不投机”的原则。

根据国家统计局2月份公布的70个大中城市的住房市场价格，4个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.3%。二手房销售价格环比上涨0.1%。31个二线城市新建商品房销售价格环比上涨0.7%；二手房销售价格环比下降0.2%。35个三线城市新建商品房销售价格环比上涨0.4%；二手房销售价格环比上涨0.2%。2月份，一线城市新建商品房销售价格同比上涨4.1%，环比上涨0.8个百分点；二手房销售价格同比上涨0.3%。二线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨12.0%和8.2%。三线城市新建商品房和二手房销售价格分别上涨11.1%和8.3%。

这些数据说明了中国住房市场的现状，即国内住房市场，无论是新住房市场还是二手房市场；国内房价基本呈上升趋势，尤其是二线和三线城市，新建商品房和二手房销售价格分别上涨12.0%和8.2%，11.1%和8.3%，表明房价上涨的普遍性。如果90%以上的城市房价同比上涨10%以上，那么国内住房市场对房价上涨的预期根本没有改变。如果本文假设房地产市场是一个投资者主导的市场，那么中国90%以上的城市都出现了房价上涨，房地产市场价格上涨的预期并没有完全逆转，而是相反的继续，所以目前房地产市场的“牛市”还不能结束。房价仍在这样的范围内上涨，住房投资者也没有逆转他们对房价上涨的预期。国内房地产市场的“牛市”会结束吗？例如，2018年，中国最大房地产公司的老板说当时房地产市场问题有多严重，但到年底，公司业绩增长了15%，这是虚张声势。

根据西南财经大学2018年的调查结果，购买住房的居民基本上都是投资者，其中改良住房和投资性住房的购买者占86%。换句话说，目前国内房地产市场基本上是一个投资者主导的市场，在过去的十年里没有太大的变化。由于国内房地产市场是由投资者主导的，判断国内房地产市场最基本的方法是看房价的变化，这取决于投资者对房价的预期变化。如果国内房地产市场价格普遍上涨，涨幅达到两位数水平，那么在这种情况下，投资者几乎不可能离开房地产，他们总是会打破各种限制进入市场。

更重要的是，目前统计的房价可能与实际市场房价相差甚远。2018年，当我去中国许多三线城市时，城市的房价基本上翻了一番，但在房价统计中却不是这样。自2016年以来，尤其是过去两年，国内城市的房价在0: 00左右上下浮动。基本上，没有一个城市的房价大幅上涨，更不用说下跌了。中国房地产市场正如火如荼！事实上，这是地方政府的人为结果。因为，政府的房地产调控目标既不是让房价上涨过快，也不是让房价快速下跌。房地产市场应该稳定房价和预期。想象一下，在这样的房地产调控目标下，中国的房地产市场是如何兴衰的。但事实上，中国的房地产市场不再是一个市场，市场经济的铁律和规则在中国的房地产市场早已失效！换句话说，如果政府抬高房价，房地产投资者能退出市场吗？房地产市场的“牛市”能结束吗？

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