李宇嘉：房地产市场销售为何触底回升

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□李，广东省住房政策研究中心首席研究员

最近，国家统计局公布了1月至10月的房地产数据。值得关注的变化是，今年前10个月，商品房销售面积同比增长0.1%，今年首次实现正增长，单月连续4个月实现正增长。这可能意味着今年中国商品房的销售面积和数量有望超过2018年，这超出了业内普遍预测的今年房地产市场销量将会下降。此外，10月份的数据还显示，整个房地产链显示出改善的迹象。除了中游的销售外，上游的征地建设和下游的竣工情况也趋于好转。

自今年年初以来，房地产市场的监管一直保持着严格的基调。根据中原地产研究中心的统计，在最初的10个月里，共发布了482项监管政策。此外，今年的房地产市场监管开始转变为一个长期机制:首先，融资方控制资金流向房地产，房地产融资的所有渠道都被收紧。与此同时，监管当局也开始对信贷(包括信托)的规模和比例进行“双重控制”。此外，lpr New机制的推出表明了监管当局建立资本回流实体的长期机制的决心。

第二，在高层官员提出“短期内不应以房地产作为刺激经济的手段”后，直接或间接放松调控政策、支持各地楼市的“小动作”停止了，调控政策覆盖热点(如限购限销等)。)保持基本稳定。今年以来，市场预期一直悲观，开发商普遍降价促销。然而，在“融资端”被纳入监管后，开发商的资金来源增速呈现下降趋势，从上半年的7.5%左右降至7%，其中国内贷款和自筹资金大幅下降。那么，在当前的市场预期、政策环境和资本环境下，为什么房地产能够得到显著改善呢？

笔者认为，首先，去年基数较低是今年10月份整个链条改善的一个重要原因。例如，去年10月份新开工面积仅为1.6亿平方米，远低于去年下半年的剩余面积(均超过2亿平方米)；去年10月，1.38亿平方米的销售面积也是今年的低点，低于下半年1.57亿平方米的月平均规模。其次，调控的收紧、预期的弱化、资金的紧缩等原因迫使开发商“削价跑量”，导致短期房地产链快速流通，导致上、中、下游数据较好。例如，今年8月以来，开发商大规模促销，平均销售价格(销售额/销售面积)连续4个月下降。在研究中，笔者还发现开发商普遍提供全员营销、中介营销等手段。

房地产政策氛围改变后，开发商对“快速周转”的需求更强，大大提高了促销效果。此外，根据行业内外大环境的判断，目前的开发商普遍认为，空在中国的新房销售趋于高峰(约17亿平方米)。因此，当外部融资渠道收紧时，内部融资(开发贷款+销售回报)受到高度重视。因此，在需求仍然稳定的情况下，开发商纷纷“跑”掉销售节点，提高库存周转率，加紧对工程节点的检查，向新建筑的“饱和库存”靠拢，抢夺空房的宝贵增量。因此，新的建设和销售显示出良好的趋势，股票的补充也使土地市场开始走出谷底，反弹。

此外，从融资成本和政策倾向来看，行业发展越来越有利于大型住宅企业，大型住宅企业的征地相对稳定。在土地分配和建设要求、竣工和交付要求、客户对产品的需求、维权意识等方面。，政策监管越来越严格，市场要求越来越严格，融资对抵押物质量的要求也越来越高，这都有利于大型房企的运营。因此，行业集中度显著提高，领先开发商之间在销售和土地收购方面的竞争日益激烈。

今年，各地(包括四线城市)的销售库存普遍不高。特别是近年来，地方政府普遍面临财政收支压力，许多质优价廉的地块在土地市场上徘徊，第四季度开始出现征地窗口。基于“补货”和提高销售排名的需要，以及2020年的融资计划，也有必要提前实施一定规模的土地储备。因此，最近，大中型开发商开始增加土地收购，从而推动土地市场的改善，这为整个产业链的快速流通创造了条件。

竣工改善是当前房地产市场的另一个亮点。截至目前，竣工面积已连续22个月出现负增长，今年1-10月增速降至-5.5%，明显窄于上半年的两位数降幅(高达20%以上)。一方面，根据施工证书中规定的竣工期限(约两年)，在2016-2018年以两位数增长的速度快速施工后，从今年下半年开始竣工将明显增加。另一方面，无论是政策监管的加强还是业主维权意识的增强，延迟竣工的现象都明显减少，未来新房交付将大面积增加。

今年的调控政策和商品房市场走势与去年相似。年末年初的稳步增长引发了“小羊春”市场；年中加强调控导致下半年政策收紧，市场表现为“先高后低”；年末强调“一城一策”，开发商促销力度加大，11月至12月开始“捉尾”市场。因此，展望年底的两个月，商品房市场有望保持去年年底的"年底尾盘"。然而，由于基数高，月度销售增长率将在年底下降。展望2020年，在经济下行压力的背景下，调控政策将更加注重“稳定地价、稳定房价、稳定预期”，“一城一策”实施更加灵活，融资环境更加宽松，房地产市场更加差异化，但总体稳定。