齐俊杰：房产税能替代土地出让金吗？

本篇文章2270字，读完约6分钟

最近几个月最热门的话题之一无疑是房地产税。昨天，来自NPC财经委员会的消息称，有必要尽快提出房地产税法及其他相关法案的时间表，并按时进行审议，以完成2020年实现法定征税的任务。

作者:齐，金融专栏作家、投资者

最近几个月最热门的话题之一无疑是房地产税。昨天，来自NPC财经委员会的消息称，有必要尽快提出房地产税法及其他相关法案的时间表，并按时进行审议，以完成2020年实现法定征税的任务。

事实上，我们之前已经多次谈论过房产税，但是很多人还是不相信。这只灰犀牛已经从你身边跑开了，有些人还假装看不见，不相信它会撞倒自己。这可以说是一种典型的阿q心态，他们的理由似乎很充分，那就是地方政府在房地产上有巨大的利益，而每年的土地出让金是地方政府的主要收入来源，所以决定了它不会浪费它的武功。好吧，让我们今天结算一下，看看房产税能否代替土地出让金。

首先，2018年全国土地出让金收入为4万亿元，房地产总市值超过450万亿元。如果物业税按1%的税率征收，那么物业税的收入将超过全国范围的土地出让金，即使是按扣除原值计算，如扣除30%来确定征收基准，那么完成3万亿元的税收是没有问题的。请注意，这只是财产税，即持有税。如果加上交易税，再加上租金支持税。别忘了，土地租赁只是收入，不能全部放在你的口袋里。移除和偿还也有成本。政府收到的土地收入至少有一半已经花掉，但财产税没有成本，属于纯收入。

第二，像北京这样的一线城市，人口多，住房紧，有2000万和1000万人口。每套房的平均价格是500万元，这是50万亿的市场价值，扣除30%，然后每年1%。税率为每年3500亿元。去年，北京的土地转让收入只有2800亿元，这意味着北京可以避免它。这不是罚款税率。

第三，人口1500万的天津等二线城市至少有600万套住房，平均价格为300万英镑，市值18万亿，扣除30%，年税率为1%，年房产税收入为1260亿元。去年天津的土地出让金收入只有1000亿元，所以二线城市和一线城市显然是一样的。一旦征收房产税，收入基本上可以支付土地出让金。

第四，在三线城市，可供参考的数据不多，但基本可以肯定的是，经过这一轮的飙升，房价已经很高了，每个家庭都有多个套房，所以房子本身是过剩的。如果要征收财产税，没有多少免税和惩罚。因此，最有利的可能性是三线以下的城市。自从去年停止棚改货币化以来，大多数地方都无法出售土地，开发商也大幅收缩。因此，从地方上来看，尤其是在这些小地方，开征房产税更为迫切。因为机会成本已经很小了，也就是说，土地无论如何也卖不出去，所以最好尝试另一种思路。

此外，也有人指出，我们只有70年的土地产权使用权，为何要开征物业税？这是一些人的节奏。人们都说这是财产税，是你的财产税，不是土地税。这所房子的产权必须是你的。大红本的房产证上清楚地写着你拥有这栋房子的所有权，所以对他征收房产税没有问题。有人说土地在国外是私有的。在美国你只能看到别墅，它们必须是单户住宅，这样房屋和土地的产权才能统一。这么多公寓和我们的一样。房子属于你，但土地不属于你。你只有权利使用它。我从没听说过有人能拆下公寓并重建它。当然，70年的土地使用权问题根本不是问题。我相信在开征物业税时，这种情况自然会出现。至于150年、300年或者仅仅是永久使用权，这是可能的，而且无论如何也不会出售。他使用土地的权利毫无意义。这70年其实是一项临时政策，主要是向香港学习。当时香港涉及一个回归问题，所以决定这样一个四不。它肯定会符合国际标准。

但事实上，这对个人来说意义不大，因为房子的质量是有限的。如果建筑质量连续50年不合格，将被视为合格产品。近年来，房子特别差。如果他们失败了30-40年，这将是好的，所以它将少于70年。每个人都可以买50年的房子，除非你是独栋别墅，可以自己重建。否则，它肯定会成为一个危险的建筑。这座城市的建设期只有几十年，不会一直被拆除。就像我们访问美国、欧洲和日本时，我们看不到一座城市，甚至看不到一台塔式起重机。当地人已经很久没有建房了。

当我们穷困潦倒的时候，我们依靠土地出让金的土地销售模式实现了快速发展，也出现了深圳奇迹，但是边际效应会降低。现在房子过剩，土地也不多了。显然，这种模式已经走到了尽头。就像吃一个馒头充饥，两个馒头很好吃，三个馒头正好。现在让你一次吃10个馒头，你会很容易死掉，所以你必须想办法改变它。获得长期饭票。房产税就是这样一个变化。利用高房价和强大的声音，它将尽快推出。促进经济转型。开征房产税肯定会改变目前囤积居奇、投机炒房的局面。在这些地方购买并用于升值的大量房屋，即使不出售，也会进入租赁市场，从而增加房屋供应。这是没有投机的住房的基本模式。所以赶快放弃所有幻想。这三年将是财富的重大洗牌。先知吃肉，房子足以给他们无尽的财富，而那些后来知道的人只是一个空人，为先知付钱。

提前回答问题:

1.小产权房没有产权，所以他们绝对不收财产税。但是还有其他的方法

2.商店必须收税，而且税率会比住宅楼高。据估计没有豁免。

3.农村是集体土地，因此集体承担财产税

4.对于出租屋，将有优惠财产税

本文转载自齐的财经观。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！