易宪容：当前政府房地产调控政策是只做不说

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目前，国内一些媒体一直在说，国内房地产市场的严冬已经过去，春天已经到来。事实上，这是片面和全面的。中国房地产市场经历了哪个严冬？

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

目前，国内一些媒体一直在说，国内房地产市场的严冬已经过去，春天已经到来。事实上，这是片面和全面的。中国房地产市场经历了哪个严冬？因为，自2016年出台房地产调控政策以来，一线城市和二线热点城市的房地产市场疯狂已经停止，但这只是极少数城市。对于中国大多数城市的房地产市场来说，它已经发展和再发展，繁荣和再繁荣。

3月19日，由国务院发展研究中心中国指数和清华大学房地产研究所联合发布的《2019年中国房地产企业百强研究报告》是最好的解释。报告显示，2018年国内房地产行业集中度加快，中国房地产百强企业的市场份额上升至58.1%。2014年，中国100强房地产企业的市场份额不到35%。

这个索引已经连续出版了16年。在过去的16年里，中国房地产百强企业的平均总资产增加了76倍，从2003年的27亿元增加到现在的2000多亿元。此外，在过去的16年里，中国房地产百强企业的营业收入增长了48倍，净利润增长了69倍。这种现象在中国其他任何行业或世界历史上从未出现过。换句话说，中国的房地产业一直在世界历史上创下纪录，那么严冬会在哪里呢？

2018年，中国房地产百强企业总销售额和销售面积分别达到87239.1亿元和66244.5万平方米，同比分别增长33.2%和32.0%。2018年住房销售的快速增长与中国房地产企业三、四线的总体布局有关。2018年，四线城市的住房销售面积占全国的65%以上，二线城市约占32.5%，一线城市仅占2.5%。也就是说，虽然2018年一线城市和二线热点城市的房地产市场销售有所调整，但这些调整已经完全被四线城市的繁荣和激烈所取代。2018年，中国房地产百强企业在四线城市的住房销售比例提高了4个百分点，达到45%。此外，2018年中国房地产百强企业盈利水平全面提升。2018年，中国房地产百强企业平均净利润同比增长28.2%，达到64.4亿元。

从碧桂园近期公布的业绩来看，碧桂园2018年签约房屋销售总额同比增长31.25%，达到5018.8亿元；营业额飙升67.1%，至3790.8亿元；核心净利润341.3亿元，增长38.2%。此外，中国海外发展公司房地产合同年销售额增长29.8%，达到3012.4亿元；收入达到1714.6亿元；核心净利润370.9亿元，增长8.3%；股东应占利润449亿元。

另据报道，2018年中国房地产500强商品房销售面积达到7.16亿平方米，同比增长12.58%；住房销售量为17.1%，创下9.9万亿元的新高；有30多家房地产企业年消费数千亿。根据国家统计局最近公布的2月份70个大中城市的价格变化，二线和三线城市(无论是新的还是二手的)的价格同比上涨超过12%。这些数据显示了什么？在过去三年中国房地产市场的调控下，国内房地产市场基本上处于繁荣期，除了一线城市的房屋销售面积有所下降(这仍是与房地产销售的繁荣相比较)，这种繁荣仍在继续，并仍在创造繁荣的历史记录。

因此，对于今年的房地产调控政策来说，这不是放松房地产调控政策的问题，因为对于中国绝大多数城市来说，前期基本上没有出台任何房地产调控政策的问题，也没有放松房地产调控政府的问题。最重要的是如何保持当前的房地产政策，使国内房地产市场在2019年重新创造新的繁荣。因此，本周中央领导在住房和城乡建设部调研时指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的市场定位，明确今年房地产长效机制的七大任务，包括一城一策。，因为城市的政策；稳定土地价格、房价和预期，防范和化解房地产市场风险。目前，中国房地产市场更多的是维持现状。只管做，别说出来。如果目前的现状能够保持，中国房地产市场的繁荣将持续到2019年。

当然，目前中国房地产市场的问题在于风险有多高，尤其是在过去三年里全国各城市的房价普遍再次上涨之后。目前，国内对此关注和研究不多。因为，如果用一般市场规则来衡量，它似乎将在中国失败。比如房价收入比、房价租金比、中国城市住房总财富、房价实际水平等。，这些数据在计算时看起来很吓人，但在中国政府眼里，它们根本不被重视。尤其是近年来，在将中国房地产市场的风险完全转嫁给四线城市中风险承受能力较弱的居民之后，政府能否始终支持中国的房价就更不确定了。

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