同策研究院：2019房企融资新趋势

本篇文章2470字，读完约6分钟

一般来说，股权融资是控制企业战略发展的主动手段，也是在困难的生存环境中获取资金的被动手段，而债务融资可以反映市场对行业或企业的态度。

1.融资总额6034.67亿元，同比下降12.42%

2.债务融资5863.8亿元，同比增长14.52%

3.股权融资170.87亿元，同比下降90.40%

解释:

一般来说，股权融资是控制企业战略发展的主动手段，也是在困难的生存环境中获取资金的被动手段，而债务融资可以反映市场对行业或企业的态度。

从监测2018年住房企业融资的角度来看，尽管融资总额下降，但紧缩的一些主要来源是股权融资的减少。另一方面，债务融资规模呈现稳定趋势，并伴有小幅上升。

从国家和资本市场对房地产业稳定的资本供给来看，房地产在整个经济中仍处于稳定的发展地位。 因此，今天我们只讨论债务融资的特点和趋势，暂时不讨论股权融资。

同样的政策预测:2018-2019年房地产行业债务融资趋势

1.融资成本受到多个市场的影响

2.政策效果立竿见影，并将继续发挥作用

3.海外基金在为住房企业融资方面发挥着重要作用

融资成本受到多个市场的影响

根据监测数据，2018年40家典型上市房地产企业的融资成本可以概括为总体稳定，但逐步分化。

图:2017年1月至2018年12月40家典型上市房地产企业的部分融资成本(单位:%)

对比同期shibor(上海银行(601229，Diagnostics)同业拆放利率)和libor-usd(伦敦美元同业拆放利率)的趋势，可以看出从2017年全年到2018年上半年，监测房企的融资成本趋势与shibor趋势基本一致；

图:2017年1月至2019年3月shibor-1y-20的平均趋势(单位:%)

随着2018年下半年适度从紧、稳健的货币政策和更加积极的财政政策调整，shibor的快速反应开始下降。然而，对房地产企业融资成本的监控与shibor趋势明显不同，并逐渐分化。

图:2017年1月至2019年3月libor-usd-1y趋势(单位:%)

另一方面，在美联储于2017年10月宣布减持美元后，2018年同期国际市场伦敦银行同业拆放利率(libor-usd)走势呈现稳步上升趋势。

根据对国际资本环境和住房企业融资情况的分析，住房企业的融资成本预计将持续到2019年。具体而言，基于国内融资的房企监控融资成本将基本跟随国内市场利率走势，呈现相对稳定的趋势；由于国内政策的影响，以海外融资为主或绕过海外融资的房地产企业的融资成本在短期内仍处于美元加息的渠道。一般来说，由于没有市场利益的影响，融资成本会有越来越大的差异。

2

政策效果立竿见影，并将继续发挥作用

融资规模稳步小幅增长并不直接代表房地产行业的整体融资趋势。事实上，结合国内外市场资本环境和国内政策导向，预计国内部分融资渠道将退出市场舞台，但各种创新的债务融资方式也将进入市场。

从2018年债务融资结构的变化来看，政策效果非常及时和显著，最明显的变化有以下两点:

1.委托贷款事件自2018年2月至今未发生。主要原因是受到2018年1月颁布的《商业银行委托贷款管理办法》(以下简称《办法》)的直接限制。虽然2017年委托贷款仅占全部债务融资的5.84%，但截至2018年，委托贷款的贡献仅占债务融资方式的0.30%，在本办法正式实施前，2018年1月共融资4笔委托贷款。

2.非标准化的债务融资工具和渠道业务也直接受到政策的影响。自2016年以来，国家先后出台了一系列监管政策，限制和规范非标准资产的资金来源，整顿和清理非标准渠道，限制非标准业务。根据通策研究院40家典型上市房地产企业的监测数据，2018年信托贷款及其他债务融资金额较2017年有所下降。

中国出台了调控房地产市场和金融市场的政策，同时进一步完善金融体系，不断推进融资渠道和产品品种创新。例如，国家发展和改革委员会财政部副巡视员田原在中央结算公司主办的2018年年度债券大会上表示，他将继续推进公司债券品种创新。

从市场的实际情况来看，随着可持续彩票的逐步市场化，对于开发周期长的房地产来说，短期借款容易造成资金周转压力大等问题。因此，这种不确定创新债券在房地产行业逐渐升温。在2018年，40个典型的上市房地产企业监测成功地发出了永久中标通知书。

房地产企业的融资渠道趋于多元化，企业不断探索新的融资模式。国家不仅在企业债权的种类上进行发展和创新，而且为房地产行业提供了金融工具创新的导向，具有较长的发展周期。具体来说，随着房地产业的转型和市场化金融产品的发展，房地产资产证券化(abs)正经历着爆炸性的发展。

随着资产证券化支持政策的不断完善，房地产企业利用自身的特点和优势，开发以未来收益权为基础资产的资产支持债券(abn)、商业房地产抵押贷款支持证券(CMB)和股权式资产证券化产品(reits-like)，同时利用传统的资产支持债券(abs)，如购房最终付款和供应链。

3

海外基金在住房融资中发挥着重要作用

从发行规模的绝对值来看，2018年，监测房企发行的外币企业债券约为1585.56亿元，占企业债券总发行规模的57.04%，绝对值较2017年的705.69亿元增长了一倍以上。

图:2018年40家典型房地产上市企业本外币债券的金额和比例(单位:亿元，%)

以外币发行的公司债券的增长主要来自以下原因:

1.全年发行公司债券已成为房地产企业广泛使用的融资方式；

2.h股上市房地产企业发行的公司债券已连续分期发行；

3.一些a股上市房地产企业选择绕道海外发行债券。

随着中国日益开放的全球经济结构，房地产行业的国际化程度越来越高，这使得住宅企业有可能在全球资本市场上寻求资金，也成为一种重要的融资方式。此外，监管政策的内部收紧导致了房地产企业的融资困难，这导致了住房企业向海外寻求融资。从另一个角度看，稳定的国内市场环境和稳健的经济发展有望吸引海外投资者的投资意愿。综上所述，2019年，预计房地产企业通过海外资金获得的融资金额将进一步增加。