江瀚：负债三千亿的富力地产到底怎么活下去？

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当时，负债超过2600亿元的R&F地产面临困难和一些错误的策略。2019年新年伊始，R&F似乎有一些负面消息。最近，R&F透露其利润大幅下降60%，令人怀疑R&F地产的去向。

作者简介:姜涵，金融专栏作家，上游金融专家顾问评论员

去年年底，我们写道:“R&F在广州的债务超过2863亿元，现金只够还债，怎么生存？”讨论了R&F地产的高负债问题、当时负债超过2600亿的R&F地产面临的问题以及一些错误的策略。2019年新年伊始，R&F似乎有一些负面消息。最近，R&F透露其利润大幅下降60%，令人怀疑R&F地产的去向。

2月17日，R&F地产宣布，截至2018年12月31日，本集团未经审计的管理账目已进行初步评估，2018年的合并利润将较2017年减少约60%。R&F地产表示，预计集团年度合并利润。主要由于本集团于2017年收购酒店资产带来大量非经常性议价收购收入，而该等非经常性交易于2018年相对较少，预计于2018年，除酒店资产的议价收购收入、净汇兑损益及投资物业的公允价值收益外，R&F物业预计2018年的合并利润较2017年有所增加。

与此同时，1月下旬，《长江商报》发布报告称，到2018年，R&F地产的负债已超过3000亿元，13个月内筹集了近800亿元来解决资金短缺问题。然而，借钱并不顺利。据不完全公开信息统计，2018年2月至8月，R&F取消了4个融资项目，总计140亿元。

同时，2018年全年，R&F地产的合同销售总额约为1423.4亿元，销售面积约为1093.98万平方米，未达到1600亿元的销售目标。近年来，R&F房地产的资金链危机日益突出，其业绩呈下降趋势，逐渐脱离一线房企的梯队，成为三线房企的“没落贵族”。

从融资的角度来看，2019年，R&F地产始终走在融资的道路上。据媒体不完全统计，1月4日，R&F发布了新的债券发行公告，实际发行总额为70.2亿元。票面利率为7%；1月7日，R&F地产于2018年12月29日宣布已完成2018年第九批超短期融资券的发行，实际发行10亿元；1月18日，广州R&F置业有限公司宣布，间接全资子公司宜略股份有限公司计划发行高级票据。该票据本金金额为3亿美元，利率为9.125%，期限为2022年。

一方面，虽然利润由于非经常性的议价收购收入而大幅减少，但利润的减少代表着融资和支付利息难度的增加；另一方面，它是不断增加的债务和不断增加的融资。可以说，R&F地产实际上是在走钢丝，高负债和利润下降代表着资金链的巨大压力，而大量融资似乎被怀疑是饮鸩止渴。今天，R&F实际上承受着巨大的压力。

事实上，当我们仔细研究R&F地产的发展时，会发现R&F地产作为“华南五虎”之前的龙头，有其发展潜力和后劲。根据开心宝的数据，R&F地产成立于1994年8月31日，是华南地区重要的房地产市场参与者，下属企业117家，可谓实力雄厚。但问题是:

R&F地产一直将高杠杆率视为其发展的重要支撑。早年，有传言称，R&F著名地产领袖李思廉和王石就商业地产的高杠杆扩张之路展开了辩论。最终，李思廉选择了高杠杆扩张，而R&F直接利用高杠杆赢得了中国的许多城市地块，包括广州R&F中心。一开始，R&F地产一路胜出。毕竟，当房地产市场繁荣时，高杠杆率直接使R&F地产拥有比自身更大的市场容量，但是在2008年金融危机之后，

然而，在那之后，R&F地产仍然采取了高杠杆路线。这时，高杠杆的魔力没有再出现。2018年中期报告显示，R&F地产的负债规模达到2703亿英镑的新高，扣除预付款后的资产负债率高达70%，远远超过发行公司债券所需的65%。此外，R&F地产的货币资本总额为358.6亿元，其中约47%的资金为限制性货币资本，其支付能力大大降低。本期R&F募集的现金净额约为43亿，到期还款金额高达450亿。过高的债务利息严重损害了R&F地产的利润，也限制了R&F地产的发展。可以说，高杠杆率是R&F地产目前问题的最大问题根源。

那么，对于负债3000亿英镑的R&F地产来说，出路何在？从长远来看:

首先，回顾R&F地产的发展历史，我们会发现R&F地产是中国最早启动城市改革项目的房地产企业之一，在城市改革领域有着丰富的经验。如今，中国的城市化仍处于加速阶段，城市改革的需求依然强劲。因此，如果R&F真的能够放弃高杠杆战略，安心做生意，其本身的商业优势仍然是巨大的。

其次，在2月18日闭幕的亚布力论坛上，著名房地产领袖冯仑曾指出，虽然中国房地产市场已经进入了住宅地产时代，但房地产企业不能只关注住宅地产。对于房地产，只要中国有城市建设的需求，就会有房地产的需求。对于R&F地产来说，虽然其在酒店项目领域的盈利能力一直较低，但是R&F地产在开发商业地产方面的优势仍然巨大。如果R&F地产能够专注于商业地产领域，将会专注于国家急需的商业地产项目的开发，通用汽车的前景非常广阔。

当然，如果我们从短期来看，R&F地产最大的问题是高债务压力。高达3000亿英镑的债务是悬在R&F地产头上的达摩克利斯之剑。R&F地产目前最迫切的是确保其资金链的稳定。幸运的是，目前的货币和资本环境仍然宽松，年初正是企业发行债券的最容易时机。R&F地产正在四处活动。然而，毕竟，借新还旧不是长久之计。如何确保资金链的稳定，为高利润业务的真正发展留出足够的时间和空空间，是目前R&F地产最头疼的问题。

我们只能静观R&F地产能否渡过难关。

我用笔爱你，这比一万个微信表情要好。-一盒“无用的诗”

本文摘自《蒋寒视力观察》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
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