李宇嘉：取消住房公摊?无稽之谈!

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取消游泳池是一种误读，迫切需要建立常识！当你买房子时，不可能只买专用区域(即内部区域)，而不买共享区域(即共享区域)，如电梯井、楼梯井、垃圾道、值班警卫室和墙壁，它们为建筑物的运行服务。事实上，业主对房地产的所有权有两部分，即《物权法》第70条规定的专有面积和共有面积。假设整栋楼有100户，总面积3000平方米，每户拥有30平方米的产权。然后，如果你买了一个内部面积为70平方米的房子，建筑面积是100平方米，其中你有30平方米。

住房和城乡建设部的文件是一个标准，所以商品房交易必须有一个标准。每个人都关注什么？"住宅建筑应该按可用建筑面积交易"？说白了，内部区域必须在销售合同上标明，业主亲自处理专属区域，总的部分会随着专属区域而改变所有权，交易自然完成。事实上，以前的房地产许可证和现在的房地产许可证都要求标明内部面积。问题来了。在这种情况下，为什么要麻烦签发一份文件？从本质上讲，就是要规范不同所有权主体的管理界限，保护各方的权益。

买白菜，你买的对象，内涵和外延都很清楚，但房子不同。真正的困境是，尽管《物权法》区分了不动产的专有部分和共有部分；虽然在1995年建设部(住房和城乡建设部的前身)颁布的《商品房销售面积和公共建筑面积分配计算规则(试行)》第八条中，对分摊面积的具体计量标准也很明确，但这对于大多数业主来说太专业、太人为了！它需要详细的执行规则和实地监督。如果有一个微小的空间隙，它可能被钻。笔者认为，泳池存在“一室两售”问题、偷概念问题、损害业主权益问题等。

例如，开发商明确表示该楼的电梯间、走廊间和大堂属于共用区域，但在收取物业管理费的同时，广告收入作为自有收入；游泳池和地上停车场是常见的部分，但它们对公众开放，这类似于“一室两售”。窃取这个概念意味着什么？最典型的是装修和取暖费用。电梯和走廊应该精心装饰吗？你需要保持墙壁温暖吗？即使你想装饰和保暖，标准肯定会不同，成本肯定会更低。此外，低密度住房(如别墅)利润高，开发商有内在的动机将更多的公共住房转移到高层建筑或平房。

从本质上来说，套房内部的产权是最清晰的，没有人可以侵犯它。但是有些部分。首先，“公共土地悲剧”到处上演。第二，权利的界限应该相对于内部而言是模糊的。此外，共有部分专业性很强，内容因建筑而异，包括哪些，不包括哪些，界限不清(如停车场)，对“陈腔滥调”的监管力度太弱，为开发商侵犯业主权益创造了空空间。泳池区是一个“愚蠢的账户”。

至于公摊对房价的影响，那是无稽之谈。公共共享对房价没有影响。因为，你购买的房地产由两个不可或缺的部分组成:专有部分和全部。一边是轻的，而另一边自然是重的。记住，当你买房子的时候，你买的不仅仅是室内生活，还有游泳池支持的社区服务。更重要的是，没有社区服务，室内生活在空.就是一座城堡过去，筒形建筑的房屋购置率(占内部面积的比例)很高，但配套设施少，公共服务差。目前，高层建筑的住房率很低(70%-80%)，但有高速电梯、物业管理和照明通风。

事实上，开发商“抢地盘”和业主未经许可占用过道的情况非常普遍。前者是以名义上的高房价换取高地价，而大多数业主都是受损的，总面积很小；后者侵犯了其他业主的利益，以换取高房价，而且总面积也较少。当务之急是明确产权意识，巩固侵权行为。在当代社会，社区是国家治理能力现代化的微观载体。当朋友圈谈论公共共享的毁灭(总房价的70%)并谴责开发商时，我们是否也应该检讨一下你的道德高地能否站得住脚？最后，截至2017年，中国城镇人均住房建筑面积为36.6平方米，与发达国家或新兴国家相近，但内部面积仅为25.7平方米，居后，未来住房需求为空房。

(作者是高级房地产研究员)