证券时报：利率降了 房价呢？

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全国抵押贷款利率的下降趋势终于被数据所证实。

根据荣360数据研究所昨日发布的数据，2018年12月中国首笔住房贷款的平均利率为5.68%，这是23个月来的首次下降。荣360的数据还显示，全国范围内的二手房贷款平均利率稍有下降，2018年12月为6.04%，较上月下降2个基点，并已连续两个月下降。

基于5年期以上贷款的基准利率为4.9%，首套住房贷款的平均利率为5.68%，大致相当于基准利率提高15%，而6.04%相当于基准利率提高23%，与之前观察到的市场情况基本一致。2019年，许多城市的抵押贷款利率实际上都在下降。例如，在广州，一些银行的基准价格已经上升了5%，即5.15%，整体贷款利率比一两个月前快得多。

这种情况并不出人意料，未来抵押贷款利率将继续下降，主要有两个原因:第一，自2018年底以来，货币环境逐渐宽松，自去年10月央行下调RRR利率以取代mlf(中期贷款工具)直到最近RRR全面降息以来，向银行体系注入资金以对冲实体经济过度信贷收缩的政策意图非常明确。银行有更多的钱，所以年底配额不足的问题不再是问题。相应地，抵押贷款利率的下降趋势也是必然趋势。二是从银行角度看，经济低迷时期企业有效信贷需求普遍不强，潜在风险相对较大。在这种情况下，银行通常愿意削减抵押贷款的信贷额度，因为根据历史数据，抵押贷款的违约率非常低。一旦所有银行都这样做了，竞争将逐渐压低价格。

现在市场传递的信号很有代表性。广州按揭利率能够率先下调的原因，与广州房价涨幅落后于其他一线城市直接相关。从银行的角度来看，这意味着广州的房价泡沫相对较小，资产安全系数相对较高，所以在当前形势下必须率先抢占市场。如果不出意外，随着1月15日和25日RRR降息的实施，以及在银行体系中的资金进一步充裕之后，我们很快就会看到基准甚至基准浮动抵押贷款利率的定价。在未来一段时间内，广州市场上的银行将在抵押贷款资产上携手相遇，并将逐渐延伸到其他城市。

现在的问题是，如果抵押贷款利率下降，房价会不会逆转并继续上涨？从目前的观点来看，仅仅降低抵押贷款利率可能不足以支撑房价的大幅上涨。原因也如下:

首先，限制购买、贷款和销售的严格政策仍在实施，这在很大程度上限制了购买力进入市场。虽然我们可以看到一些地方正在调整政策以释放购买力，但主流情况并没有改变。其次，居民购买力也与2015年不同。就一线城市目前的房价水平而言，相当多的购房者不得不出售二线和三线城市的房产来提高首付，这意味着如果限购政策解除，购买力将从二线和三线城市涌入一线城市。我们看到的将是小城市房价的下降和大城市房价的上升，这不是一个普遍的增长模式。第三，2018年12月，居民消费价格指数(cpi)回落到不到2%，生产者价格指数(ppi)下降，这让人们想起了2008年，当时许多地方的房价在外部冲击下下降了约30% ~ 40%。

如何平衡上述选择之间的取舍，实际上是未来政策制定的一个难题，货币政策必须比现在宽松。在更加宽松的基调下，如何确保房价的稳定是最困难的，既不能让房价大幅下跌而错误地扼杀实体经济，也不能让房价大幅上涨而导致财富的严重再分配。