齐俊杰：千万别炒房！李嘉诚发出严重警告

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作者:齐，金融专栏作家、投资者

1月11日，去年正式退休的李嘉诚出席了长江集团的晚宴。当他在接受采访时，他说今年的世界经济仍然非常复杂，所以每个人都应该小心，给你四个字来尽你所能。至于香港的楼市，李嘉诚也说过，如果分期付款能买得起的话，买自己的房子是没有问题的，所以他应该买！但是不要做房地产投机，因为它波动很大。

在这么短的一段时间里，它实际上已经暴露了。李嘉诚对香港房地产市场的态度是中国房地产投机者的祖先。如果他说他是第二个，应该没有人敢认第一个，虽然李嘉诚现在在财富上不如马云，但李嘉诚似乎更有说服力，因为他是一个已经跨越了经济周期的人。30年来，他一直是亚洲最富有的人，他也不时地冲向顶峰。对我们来说，最富有的人是一个不可企及的目标，但对他们这种水平的玩家来说，成为最富有的人可能并不困难。困难的是，不管经济状况如何，你总是有力量去竞争最富有的人。

有人说任志强是准确的，但他只是不停地多看，而恰巧碰上了房地产的不断上涨。甚至马云也只是赶上了互联网电子商务的热潮。像李嘉诚这样的老狐狸是非常强大的。他先是倒塑料花，当其他人冲进来时，他开始成为一个房东，他们都在炒楼。他不为所动，当别人坚持不住时，他就逆潮流而动。当股市热的时候，人们去抢股票。他去了市场，高层次地分销长江实业。当其他人逃离香港时，他买下了房地产市场，而和记黄埔不想要它。他开始了。然而，他回到大陆去捡便宜，几乎白菜的价格囤积了大量的土地。当其他人最终意识到房地产可以赚大钱时，他在2013年开始向欧洲出售建筑。这个人一生都在搞什么鬼，这和普通人的想法真的不一样。

就目前的建议而言，李嘉诚说得很中肯。如果他一个人住，并且付得起分期付款，他就可以买下它。如果你投资房地产投机，不要做。熟悉老气的人应该熟悉它。我们一直建议这样做。尽早购买，忘掉投资。老齐能很好地理解李嘉诚。原因应该如下。

1.买房自住，你的目的就是买房。这部分人应该是需要的，也就是那种没有房子就无法生活的人。相应的情况应该是没有空间掉进房子里，或者没有房子。女人不能去上学，或者她们不能结婚。你也可以测试自己。如果你可以等5年以上而不买房子，那就不仅仅是需要。相反，你必须在5年内拥有一栋房子。即使你只是需要它，我们也不得不接受更高一点的报价。

2.我们必须做我们所需要的。此时此刻，不要一步一步地考虑这个价格。最重要的是首先解决刚性需求问题。例如，我们可以考虑共有财产住房、有限竞争住房，甚至负担得起的廉租房。如果要买商品房，面积不要太大。不要给自己增加太多负担。我们可以解决定居和儿童教育的问题。其他的事情可以以后再讨论。有了小房子，你就不再需要它了，所以你可以等。

3.如果我只是需要失去，我该怎么办？只是需要其实很好，因为你自己生活，基本上不要一直卖。即使房价波动甚至下跌，你也只会造成账面损失，但事实上，生活没有影响，所以应该付多少钱，怎么生活或怎么生活，但你只是心里不舒服。不过，短期内房价可能会有很大波动，但老齐承认，房价会长期上涨，也就是说，你买了4-5年后可能会损失30%-40%，但如果你住上15-20年，就会发现当时的房价可能仍然比现在高。世界上所有国家都是如此，除了日本，所以我们只需要承担短期的波动风险，从长期来看，我们现在不会亏钱。有人说，我就不能等他跌30%再买吗？是的，如果你能负担得起的话！坚持住。但是我们所定义的需要只是我们不能等待，也不能帮助它。

4.房地产投机应该停止。投资者的目的不再是住房，而是收回更多现金。如果你投资了一大笔钱，但你无法收回，而且市场价值中没有流动性，那么这种投资是相当不经济的，甚至有很大的风险。因为这种投资，很少有人使用自己的资金，而且大部分都是贷款和杠杆。如果房价下跌，短期内不会实现，但每月的供应量会得到偿还，资金很可能会被切断。如果这是不可持续的，它可能以两个空.而告终

5.如果有很多套房，就没有贷款，而且钱也不差。我就是不卖。理论上可行，但效率低。只要你能忍受房价的下跌和未来的财产税，继续坚持10年以上。这仍然是同样的原因。从长远来看，经济将会发展，货币将会扩张，因此房价也必须长期上涨，但从投资效率来看。说起来，这可能是一个糟糕的选择。从各国的历史来看，房地产的年化回报率只比通货膨胀率高，即回报率为5-7%，那么在头15年里，我们已经增加了20倍。然后，在接下来的15年里，可能的回报率将会急剧下降，例如，每年可能只有1-2%。虽然它已经持有很长一段时间而没有亏损，但这么大的一笔资产在十年以上都不会升值。我想知道你是否对此有所准备。也就是说，如果你卖掉它，然后随便用它来做一些财务管理，你将远远超过一直持有房地产的收入。

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