盘和林：2019年房市主要矛盾是“过快下滑”吗？

本篇文章1906字，读完约5分钟

住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌在2019年首届中国生产-城市一体化会议上表示，2019年住房市场的主要矛盾已经从过去房价的过度上涨转变为过度下跌，这反映在销售、投资和房价的下跌上。

作者:潘鹤林，著名青年经济学家、著名金融评论员

近日，住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌在2019年首届中国产城一体化会议上表示，2019年住房市场的主要矛盾已经从过去的房价过度上涨转变为房价过度下跌，具体表现在销售、投资和房价的下降。

在销售方面，根据wind数据库，2018年1月至11月中国商品房销售面积累计值为148603.93万平方米，同比增长1.4%，商品房销售累计值为129508.1亿元，同比增长12.1%。与2017年相比，商品房销售形势并不十分悲观，但商业运作就像逆水行舟，不进则退。对比2016年的数据，我们可以发现销售额的下降实际上是从2017年开始出现的。

根据wind数据库，2016年商品房销售面积月度累计同比增长率保持在22%以上，达到有史以来最高的38%。然而，在2017年，这一增长率降至最低的5.3%，但在2018年，这一增长率达到最高的4.2%，甚至月累计增长率仅为0.4%。商品房的月累计销售额也逐年下降。2016年，最高同比增长率接近60%，但2018年，最高增长率仅为15.3%，大部分时间增长率保持在9%-14%的范围内。

房地产开发投资虽然略好于销售业绩，但通过对比数据可以发现现阶段房地产市场发展的隐忧。风能数据库显示，2018年1-11月，全国房地产开发投资110083亿元，同比增长9.7%，其中住宅投资78027亿元，同比增长13.6%。值得一提的是，在土地层面，2018年1月至11月，房地产开发企业征地面积为2.5326亿平方米，同比增长14.3%；土地成交价格13746亿元，增长20.2%。

从以上数据可以看出，土地投资的增长对中国房地产开发投资的增长有重要贡献。但是，通过对比房地产销售、投资和土地的数据，我们可以发现两个问题:一是房地产开发投资没有得到有效转化，金融压力没有减轻，存在偿债隐患。其次，房地产市场“去转型”的矛盾突出，这将成为未来房企经营发展的主要出发点。总的来说，现金为王、经营为王的趋势非常明显。

在房价方面，2018年1月至10月，全国房价上涨了10%，但房价分化趋势明显。总的来说，四线城市的房价涨幅大于一线和二线城市。具体来说，广州北部一线城市、深圳、二线省会城市以及三、四线城市的重点城市的房价是不同的。目前，房屋企业的征地仍在向四线城市下沉。由此可见，“产城一体化”已经成为当前房地产业发展的一个重要概念。

这里需要说明的是，虽然房地产市场的所有经济活动在数量上都取得了“稳步进展”，但应该指出，根据“乘数原理”，经济增长不是经济活动总量的函数，而是经济活动增加的函数。换句话说，经济发展不是由各个经济部门的经济活动的绝对数量决定的，而是由变化的数量决定的。为了保持经济增长率不变，经济活动必须以一定的速度增长。这意味着，即使各经济部门的总量保持不变，只要增长速度放缓，也可能导致经济衰退。

因此，正如住房和城乡建设部专家顾云昌所说，2019年住房市场的主要矛盾已经变成了“过快下滑”。从数据来看，2016年和2017年，房地产行业的增加值占国内生产总值的6.5%，但到2018年第三季度，这一数值已降至6.3%。因此，要想实现国民经济整体水平的稳定，各部门的经济活动必须保证较高的增长率，而不仅仅是大量的存量。房地产业作为国民经济的支柱产业，其发展对国民经济的整体发展起着支撑作用。如今，在国民经济下滑的背景下，房地产业增速放缓反映出，通过“乘数原理”机制的作用，国民经济实际上已经达到了“过快下滑”的水平。

然而，经过2018年下半年的政策调整，房地产市场已经进入“寡头时代”。随着人们追求更好的生活、更好的生活环境和更好的公务服务的变化，下半年城市化的逻辑也悄然发生了变化。作为过去十年推动房地产业发展的“伯乐”，现在房地产业面临的机遇是如何抓住2020年城镇化水平达到60%的政策红利尾巴，做好产教结合。总之，在今天的房地产行业，它已经成为这个新时代的主题是强大，创新和充分整合。

本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！