同策研究：监控上海115板块 发现租金与供应没有关系

本篇文章2259字，读完约6分钟

我们对上海115个行业进行了监测，发现只有19个行业的供给波动与单位面积租金价格波动有明显的相关性，占16.52%。其余96个板块的供应和价格之间没有明显的关系。

在前一篇文章中，我们描述了上海零售住房租赁市场的供应情况(租金被税收抵消，上海有4万名租户在发抖)。今天，我们想更多地了解供给和租金之间的关系？影响租金的因素是什么？什么因素不会影响租金？通策研究所为您带来深入的分析。

第1部分

什么因素与租金无关？

1.租赁价格的波动与租赁价格水平和板块面积没有直接关系；

2.供应和价格之间没有明显的关系。

具体而言，截至2018年9月30日，上海115个区中，81个区(70.43%)位于市中心，最高的是黄浦淮海中路，价格为165元/平方米/月。廉租房分布在上海远郊，单位租金低至15元/平方米/月(金山枫泾)。

图:2018年9月上海各板块单位面积租金价格(单位:元/平方米/月)

数据来源:数据网，通策研究所

与2018年4月上海的单位面积租金价格(70元/平方米/月)相比，监测期内上海的平均租金上涨了9.6%。在115个部门中，52个部门提高了单位面积租金价格，占45.22%，而其他部门的单位面积租金价格有所下降。

就波动性而言，有15个行业超过了实测的具体价格波动系数，即:浦东湾、塘镇和曹璐；宝山、松南、高静、张淼和大华；普陀万里、桃浦、长风；大宁静安不夜城；闵行浦江；奉贤庄兴；在松江和崇明新城的南部，大部分板块都位于城市的外围。其他行业，无论租赁价格是低还是高，都有波动，但波动幅度不够大。可见，租金价格的波动与租金价格水平和板块面积没有直接关系。

图:上海各板块单位面积租金价格及其波动(单位:元/平方米/月)

数据来源:数据网，通策研究所

此外，数据显示，上海115个行业中只有19个行业与单位面积租金价格波动有明显关联，占16.52%。16个行业的供给波动与租金价格波动呈负相关，即供给增加，单位面积租金价格下降。其余96个板块的供应和价格之间没有明显的关系。

图:上海各板块单位面积租金与供应量的关系(单位:%)

数据来源:数据网，通策研究所

第二部分

影响租金的因素是什么？

我们发现了以下四个方面:

1.位置是影响租赁价格的最重要因素

2.按房间分租单位的单位效率远远高于按套出租单位的单位效率

3.租金中位数:整个租户类型越大，价格中位数越高；转租价格的中位数与公寓类型没有什么关系

4.租金的边际效应:按套房租两个房间的中位数价格的边际效应是明显的，即从一个房间到两个房间，套房的平均价格在下降；按房间出租主要是三居室和四居室，没有明显的边际变化。

①按位置分租比按套租效率高得多。

根据监测节点数据，上海市16个区县的房屋分租单位面积平均租金价格为154.56元/平方米/月，成套提供的整体出租屋单位面积平均租金价格为75.31元/平方米/月。按房间分租的效率比按套租的效率高得多。

具体而言，单位面积租金价格排名前五位的区县是:长宁、虹口、洋浦、静安、普陀，均位于中心城区，单位面积租金价格超过200元/平方米/月；前五位的区县是黄浦、长宁、静安、徐汇和虹口，其中黄浦区的租金价格最高，单位面积租金价格为134元/平方米/月。相比之下，地处偏远的金山和崇明的租金最低，单位面积租金分别为19元/平方米/月和24元/平方米/月。

图:上海不同区县单位面积平均租金价格(单位:元/平方米/月)

数据来源:数据网，通策研究所

②租金中位数

从中位数来看，上海零售市场供应的住房的中位数价格和公寓类型基本上形成了一个特征:公寓类型越大，中位数价格越高，这一特征在所有城市地区都存在；结合套租供应住房的特点，套租供应住房主要为两室，中位价格最高的三个区县集中在中心城区，分别为黄埔区11500元/月，长宁区11000元/月，静安区7500元/月。

图:上海整个零售市场供应的公寓价格中值(单位:元/月)

数据来源:数据网，通策研究所

另一方面，根据分租提供的住房的中值价格，价格与公寓类型之间没有一定的关系。然而，与公寓供应的结论相对应，转租供应的房屋主要是三室和四室。这三个房间对应着中位价最高的三个区县，主要集中在中心城市，特别是徐汇区。3060元/月，长宁3040元/月，杨浦2460元/月；4号房对应中位价最高的三个区县，也主要集中在中心城市，长宁3085元/月，徐汇3000元/月，虹口2890元/月。

图:上海整体零售市场转租公寓的价格中位数(单位:元/月)

数据来源:数据网，通策研究所

一般来说，与主要供应单位相对应的住房价格中值最高的前三个区县集中在中心城市，这表明位置是影响租金价格的一个关键因素。

③租金的边际效应

从边际变化的角度来看，上海零售市场两室中值价格的边际效应是明显的，即从一室到两室，每室的平均价格都在下降，这可能与零售市场供应的住房主要是两室有关。其他户型的边际变化没有表现出明显的效果。

图:上海整体零售市场中由包价提供的公寓单元价格中位数的边际变化(单位:元)

数据来源:数据网，通策研究所

另一方面，在按房分租的情况下，由它供应的公寓单元的中值价格没有表现出明显的边际变化，每个房间对应的价格相对稳定，没有明显的增加(个别城市地区的个别公寓单元波动)。由于是按房间分租的，所以挂牌价格是每个房间的价格，不影响其他房间的价格，即每个房间一个价格。

图:上海整体零售市场中分租公寓价格中位数的边际变化(单位:元)

数据来源:数据网，通策研究所