易宪容：2018年中国房地产业对GDP贡献走弱了吗？

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作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

最近，国内媒体关于房地产的舆论认为，2018年房地产对国内生产总值的贡献为59846亿元，增长率为3.8%，同比下降近2个百分点，尤其是2018年第四季度，增长率降至2%。据国内分析，这意味着国内房地产业正在全面走弱，因为房地产gdp指数对房地产投资有一定的领先地位，大约领先2-3个季度。例如，自2003年以来，中国只有三次房地产gdp增长低迷，分别是2008年第四季度、2012年第一季度和2015年上半年。2008年，美国金融危机的影响导致国内房地产市场低迷，2008年第四季度房地产行业国内生产总值同比增长1%。受此影响，国内房地产市场正在走弱。然而，实际情况并非如此。房地产行业近期gdp增速下滑，并不意味着国内房地产市场出现了下行调整，相反，这是新一轮房地产快速增长的前兆。例如，2009年3月至4月，国内房地产市场开始全面呈现爆炸式增长。2015年，它始于深圳，并很快在2015年开始了新一轮的房地产快速增长。

事实上，国家统计局公布的不同行业的国内生产总值是按生产方法计算的，即从生产的所有商品和服务的总价值中扣除生产过程中中间产品的价值所获得的增加值。因此，房地产gdp衡量的是产值减去投入成本。房地产行业gdp增长的下降并不意味着房地产行业的最终行业会下降。如果房地产业的总产值仍在快速增长，但这种增长小于中间产品的投入成本，那么房地产业的国内生产总值肯定会下降。因此，对于已经盈利十多年的房地产行业来说，如果中间投入的价格上涨速度快于房地产行业的增长速度，这仅仅意味着房地产行业正在盈利或者盈利水平正在下降，这意味着房地产行业也开始趋向于市场平均利润，但这并不意味着房地产行业的繁荣已经结束，或者说国内房地产市场将在2019年开始疲软。

因为，根据国家统计局发布的数据，2018年中国房地产开发投资达到12万亿元，同比增长9.5%，创下了过去四年的新高。其中，住宅投资8.5万亿元，增速达到13.4%，也创下2014年以来的五年新高。此外，新建住宅面积15万亿平方米，增长19.7%。2018年，商品房销售面积超过17万亿平方米，在连续几年创纪录的基础上，这仍是一个历史纪录，但所谓的增速有所下降。然而，商品房销售额达到近15万亿元，增长12.2%。住宅销售增长14.7%。但是，这种商品的销售在中西部地区增长较快，西部地区增长18.1%，西部地区增长23.4%。这也意味着国内房地产市场的繁荣不仅在持续，而且还在不断创下新高。

因为，虽然国内房地产媒体一直在谈论有史以来最严厉的房地产调控政策，但这些调控政策只是减少了一些城市住房市场的销售面积，并没有使国内城市的价格水平向下调整。根据国家统计局的数据，2018年中国新建商品为8544元/平方米，2017年为7614元/平方米。与2017年相比，2018年平均房价上涨了12.22%。也就是说，2018年出台的如此多的房地产调控政策仅仅限制了房屋销售面积的增长速度，却没有抑制房价的上涨。相反，它使房价上涨速度加快，使中国的房价高居开花板的首位。因为，自2003年以来，中国的房地产调控越多，房价上涨就越多。然而，这种房地产调控使房价提前一位数上涨。例如，从2010年到2017年基本上是这样，但是2016年房价上涨了11.28%，但是2018年的房价上涨速度比2016年要快。作为中国的投资型房地产市场，只要房价仍在上涨，涨幅在12%以上，国内住房投资者就不可能退出这个市场。国内房地产价格正在上涨，如果房地产投资者不退出，中国房地产市场的繁荣将会持续，中国房地产业也不会走向疲软。2019年中国房地产市场也将如此。最近，中国媒体报道的一线城市二手房价格环比下降了几个百分点，这只是一个例子。

2018年中国房地产业的繁荣表明，2018年城市土地交易的收入水平达到了历史最高水平。根据中国财政部1月23日发布的数据，2018年全国地方政府土地交易收入达到65096亿元，同比增长25%，创历史新高。2018年，中国地方政府公共预算为97905亿元，同比增长7%；可以看出，地方政府的土地出让收入或土地财政占地方财政总额的66.48%，2017年这一项目的比重为56.9%。这不仅意味着地方政府越来越依赖土地，也意味着地方政府出售的土地价格越来越高。2018年，中国房地产契税为5730亿元，同比增长16.7%，房地产税为2889亿元，同比增长10.9%。两者的总量仅为8118亿元，还不到15万亿元新建住房销售额的1/15。这表明中国房地产税面临的问题有多大。

2018年中国土地金融或土地交易收入的快速增长，不仅在于地方政府对土地金融的依赖和土地价格可能上涨，还在于房地产开发企业对未来中国房地产市场，尤其是近期中国房地产市场仍持乐观态度。因为土地价格不仅取决于对未来房价上涨的预期，还取决于房地产市场的发展状况。如果中国房价上涨的预期在短期内可能逆转，或者房地产行业出现疲软，那么房地产开发商将不会进入土地市场，也不会增加土地投资。这也表明，对于中国的房地产开发企业来说，房地产业在短期内不会疲软，更不用说衰退了，中国房地产市场的繁荣将在2019年继续。

目前，国内房地产市场价格仍在不断上涨，国内住房市场仍在创历史纪录，国内土地市场依然过度繁荣，以投机为主的国内市场仍未转型，当然，19大国内房地产市场“只住不投机”的市场定位与当前“稳定地价、房价、预期”的房地产调控政策存在较大差距。因此，国内媒体只能对当前国内房地产市场的基本情况保持低调。然而，实际上这样做只会加剧国内房地产市场的价格上涨，加剧房地产市场与房地产调控政策之间的偏差。

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