李宇嘉：房屋“质量门”真是限价惹的祸吗

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最近，我被告知在一个知名开发商的房地产中爆发了“质量维权”，我立即告诉了购买该项目的同事。他坦率地说，是项目第二阶段的买家被困在销售办公室，而他购买了第一阶段。第一阶段没有价格限制，质量也很好。第二阶段的价格有限，所以门是纸做的，墙壁开裂，屋顶漏水，电梯品牌被“替换”，车库屋顶的钢筋被“筷子粗”替换。空的限价出现了，打破了开发商成本和收入之间的平衡。土地价格、建筑和安装，“三项费用”(财务、营销、管理和其他费用)放在那里，所得的钱必须扣除装修费用。

有限的价格导致有限的质量，“精装”变成了“惊喜装”，2018年在许多地方出现。过去，当房价上涨时，许多买家不会太在意质量问题。因为，当市场普遍预期房价会上涨时，投资情绪就很强烈，我们考虑的是房价上涨了多少。在我心里，我是在计算增值收益，而装修成本算不了什么；此外，开发商不会篡改装修和工程质量，这将不可避免地是"太低"。因为高房价可以抵消所有成本。如果设计更好，风格更新颖，它会通过宣传卖点赚更多的钱。

房价应该是有限的，但内生环境与政策并不配合。首先，该项目受到高地价的影响。根据Kerri的统计，2016年是前所未有的“土地王年”，中国诞生了318个总价或单价的土地王。2016年，300层的土地价格为每平方米4825元，前所未有地增长了72%；在高基数基础上，2017年300层土地价格上涨23%；其次，近两年来，水泥和玻璃等建筑材料的成本迅速上升。2018年，每吨水泥的毛利超过100元，而2017年每吨水泥的毛利为75元，同比增长33.3%。这样，做房地产的人就不能卖水泥。

据易居研究所统计，2016年50个城市的平均房价占房价的45%，创历史新高，比2010年至2015年的平均值增长了70%，其中16个热点城市约占65%。2017年土地价格上涨后，这一比例降至38%，但与当前房价反弹前的2015年相比，也上升了10个百分点。关于建筑材料的成本，根据克尔的统计，2016年21个城市的住房成本中值为3522元/平方米，其中一半以上高于这个值。2010年至2016年，复合增长率超过7%，2017年至2018年平均增长率超过10%。开发商的朋友用现金“抢水泥”。

这样，只有“地价+成本”占房价的60%-70%。融资成本也是各地“质量门”的驱动力。2017年底，开发商对2018年的业绩持乐观态度，他们计划对这座城市进行轻微攻击。然而，杠杆在2018年突然收紧，这不仅限制了传统的银行贷款和资本市场融资，还切断了之前帮助开发商的不规范行为。“住”，只有快，许多开发商把房子建成快餐流水线。有了巨额的“快速周转”奖励，当地企业自然“打了鸡血”，这违反了正常的程序、流程和技术，住房质量难以保证。

中国的房地产市场总是在创造奇迹。2018年，中国房地产市场连续第三年创下新高，销售面积和金额分别达到17亿平方米和15万亿元，分别比2017年公认的历史高点猛增1.3%和12.2%，比10年前的2008年分别增长2.6倍和5.98倍。在惊叹市场化力量的同时，我们也由衷地感到“房改”已经过去了20年。无论是建造房屋的材料和技术，还是设计和概念，还是社区表面的辉煌，我们都不知道与20年前的“房改”相比，已经采取了多少“步骤”，但为什么很难称赞房屋的质量？

房子质量很差，所以很难责怪价格限制，但价格限制只会增加一根稻草。从根本上说，近年来，住宅越来越偏离住宅物业。尤其是在2017-2018年，“万人空巷”买了房子，奶奶也加入了“排队等候”。每个人都梦想踏上财富之旅，房地产投机中的投机情绪被激起。因为它是一种资产，所以每个人都比承担收入的实体更关心收入。由于终端需求是这样的，如果开发者适应或习惯了，他们自然会无利可图。在浮华之后，总是空，这是真的洗去了铅。现在，"炒股不投机"、"炒房不投机"，买股票要注意基本面，买房子要注意质量。未来几年，住房质量问题将一个接一个地暴露出来，但不要对任何人太苛刻，因为大多数人都在享受近年来的镀金时代，整个时代都应该为浮华承担责任，为泡沫买单。

(作者是高级房地产研究员)