叶檀：事关5亿人未来几十年的生活 放开户籍如何解读

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解放户籍是城市化的重要一步，但大多数人并不理解它的真正含义。

城市化并不意味着房价普遍上涨。别告诉我房价低，这是假的。同时，广州和深圳的房价差别很大。我们能说房价普遍上涨了吗？

世界上最远的距离是错误的距离。

4月9日，媒体披露了国家发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》。受继续深化户籍制度改革和许多城市放宽定居限制的消息影响，各种解释和房价上涨的消息相继出现，房地产上市公司的股价也听到了上涨的消息。

可能，我再也看不下去了。4月12日，《人民日报》发表了一篇评论员文章，题为《为新型城镇化建设写一篇好文章》。在阅读全文后，一些网站被改成了更直接的标题——无论户籍制度如何改变，城市化如何推进，“留而不投机”的定位都不能动摇。

户籍自由化和房价上涨之间有不同的逻辑，所以不要混淆。户籍自由化使二线城市、强大的三线城市和卫星城市的基础更加稳固，将它们变成了一锅粥，这对一线城市来说是中性的，对收缩的城市来说是巨大的好处。

未来几十年将是中国城市化快速发展的阶段。

2亿多城镇常住人口真正在城镇落户

有多少人最终会在城镇定居？根据不同的目标，预测的数据有很大的不同。

按照目前的城市化率，大约有2亿人。

2月28日，国家统计局发布了《2018年国民经济和社会发展统计公报》。截至2018年底，中国常住人口城镇化率为59.58%，登记人口城镇化率为43.37%。

截至2018年底，mainland China总人口13.9538亿，比上年末增加530万，其中城镇常住人口8.3137亿，占总人口的59.58%(常住人口城市化率)，比上年末增长1.06个百分点。登记人口城市化率为43.37%，比去年底提高1.02个百分点。

按常住人口计算，有5.6401亿人生活在农村地区，按登记人口计算，有7.902亿人在农村地区登记。

这2.2619亿人本应将其户口迁入本市。他们在城镇工作和生活，在城镇缴纳税费，与所居住的城镇有血缘关系，但户口在农村。真是浪费资源！

事实上，将这些人的户籍转移到城镇的成本并不高，但困难就在于此。有些人可能不想搬到城市，尤其是在东部发达地区。如果他们在村子里有户口，他们将有股权和分红。试着搬到乡下去？太难了。

到2020年底，城镇就业人口将达到1亿人

根据安排，今年是1亿人落户的关键一年。

2015年6月29日下午，国务院总理兼欧盟委员会主席容克在布鲁塞尔出席2015中欧城市化伙伴关系论坛并发表讲话。那一年，中国的城市化不得不解决“三个一亿人”的问题。

也就是说，到2020年，将有1亿农民工落户城镇，成为真正的城市人；加快中西部地区城镇化进程，引导1亿农民自愿就地进城；集中力量改造城市棚户区和危房，解决1亿人口住房问题。

国家发展和改革委员会(NDRC)这次的主要任务是，特别关注在城市就业的农业移民的安置，在解决1亿非城市常住人口的目标上取得决定性进展，将常住人口和登记人口的城市化率都提高1个百分点以上。

2020年将有1亿人定居下来。这1亿人中的大多数人都在城镇就业，但他们的户口不在城镇。

为什么城市在2018年开放定居？主要原因是到2020年实现目标。

2016年，国发[2016]8号《国务院关于深化新型城镇化建设的若干意见》提出，以下人员应优先落户，农村在校生和参军人员进入城镇人口，并在城镇就业5年以上。随家庭迁移的农业转移人口和新生代农民工的定居，全面放开了对大学毕业生、技术工人、高职毕业生和归国人员定居的限制，加快了公开透明的定居标准和实际定居的制定。除特大城市和特大城市外，其他城市不得通过要求购房、缴纳投资税、积分制等方式对定居进行限制。

Xi、武汉、宁波，这些城市都是开放的，这不能仅仅从房价来理解。没有城市化和经济发展的背景，这些城市只想放手，但他们不能放手，他们没有能力或勇气。

发展现代农业可能需要5亿多农村人口

还有第三个数字。中国农村需要多少人？

中国的农业生产效率应该大大提高，农业人口数量必须减少，这样才能从小农经济过渡到现代农业经济或日式现代精细农业。

看看其他发达国家需要多少农业人口。根据美国6年前的数据，美国的农业产值只占经济的1.2%，3亿多农村人口只占2%左右，从事农业生产的人不到1%，只有一半以农业为主业。

假设中国的最终人口稳定在15亿(很有可能继续增长)，2%的人口生活在农村地区，即3000万人，这意味着中国最终将有超过5亿人离开农村地区——那里的城市化已经结束，它才刚刚开始！

美国用了100多年才完成了未来城市化的经济周期，日本从明治维新开始用了100多年才达到今天93%的城市化率。

从改革开放开始，我们用了40年的时间才完成了50%左右的城市化率。最乐观的预测是，完全完成城市化并达到发达国家的平均水平需要半个世纪。

最有希望的城市是那些实力雄厚的二三线城市和经济发展良好的卫星城市！

超大城市的人口不会显著增加。正如《重点任务》所述，超大城市和特大城市应合理缓解中心城市的非核心功能。

《人民日报》的这篇文章举了一个北京的例子，在过去的两年里，北京“减缓了发展”。一方面，从1307家一般制造企业中撤出，对500个市场和物流中心进行了重组和升级，为空释放了宝贵的创新引领空间；另一方面，严格遵守总人口上限，严格控制城乡建设用地规模，为环境改善和旧城新貌开辟了战略空白。

北京的非核心职能正在被分解，通州有一个高耸的空厅。

北京和上海的人口不会再增加，从水资源和经济平衡发展的角度来看，不可能再增加了。2015年北京和上海的居民人口数据进入了一个新的均衡常态。

大城市必须做的是公平的。“必须调整和完善积分结算政策，大幅增加结算规模，精简积分项目，确保社保缴费年限和居住年限得分占主要比重。”

那些在特大城市和特大城市工作多年并为特大城市做出贡献的人，以及那些在这些城市缴纳了税款和社会保障的人，都不能在年老时被抛弃，回到农村去救河南的老人。这不公平！

大城市和特大城市可以容纳人，但它们也是有限的。

人口去哪里？我认为它是一个强大的二、三线城市，比如Xi、贵阳，也是一个距离城市群核心城市中心一小时车程的交通圈内的地方。

从逻辑上讲，中小城市有容纳能力，但就业机会和资源集中在大都市地区。即使是中国最发达的大都市——长江三角洲和珠江三角洲，其人口密度也不及东京湾和大湾区，每平方公里的人口数量也根本不是一个数量级。这不是因为深圳人口少，而是因为城市群的集聚程度低。

长三角都市圈相对均衡。住在上海和住在杭州、南京和苏州没什么不同；昆山已经和上海、苏州融为一体，做进出口贸易的人是昆山的好选择；在杭州做电子商务的人比在上海强；只有从事金融工作的人才应该选择上海。不同的城市只能适合与否，没有高低之分。

未来，像昆山这样的城市会越来越多，对于那些愿意努力工作的人来说，在城市群核心城市的一小时都市圈选择自己的工作巢是最好的选择。

不要把城市化和房价混为一谈，坚持认为房地产的黄金时代已经过去，白银时代还在

过去20年房地产的黄金时间标志如下:

1988年2月25日，国务院发布了《关于分阶段实施中国城镇住房制度改革的通知》，决定从1988年起，分三至五年分阶段推进中国城镇住房制度改革。

1998年，福利分房暂停，货币化分房开始，这是房地产市场化快速发展的开端。因此，我们的房地产黄金时间是从1998年开始计算的。

2018年3月，全国人大正式提出“不准炒房”，为全年房地产市场定下了基调。无论城市化如何发生，住房而非投机的基调都不会改变。

2018年6月18日，全国统一的房地产登记信息管理平台在全国联网，中国房地产登记系统进入全面运行阶段。

在未来，它将是房地产的白银时代，不会涨跌，享受平均收入。还有机会，但是你不能闭着眼睛买房子。

房价上涨不可避免地会伴随着监管的深化和房价的下跌，而这又不可避免地会伴随着局部宽松和数千种策略，并使房价的波动幅度保持不变。房价将与消费物价指数、国内生产总值和租金回报同步上升，而不是单独上升。

城市化的黄金时代不会成为另一个房价的黄金二十年。