江瀚：房产经纪产业进入深水区 涨价背后有何玄机？

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2019年春天，一、二线城市的房地产市场似乎迎来了“小阳春”。虽然房价依然稳定，但与去年相比，许多城市的交易量已经逐渐活跃起来，许多人已经开始了自己的看房计划。

由于二手房占据了中国大城市的主要市场供应，买家往往需要扮演一个角色，即房地产经纪人。当你路过中介店时，你偶尔会被经纪人的热情弄得尴尬，但当你需要看房时，你会发现这些经纪人西装革履，这是大多数人对房地产经纪行业的初步看法。

首先，房地产经纪行业的伟大时代

1998年7月，随着中国商品房时代的正式开启，房地产经纪行业开始萌芽并迅速发展。一个接一个的房地产经纪公司诞生了，城市的街道上到处都是绿色、红色和黄色标志的商店。近20年来，随着房地产市场的日益成熟和产业互联网的不断深入，经历了无数风浪和磨难的房地产经纪行业逐渐进入下半年。

2018年下半年，房地产经纪行业发生了一件令人担忧的事情:房地产经纪行业的领先品牌链家宣布将上海市场二手房交易佣金提高至3%。其中，买方支付部分由原来的1%提高到2%，卖方支付1%的比例保持不变。根据链家的外部标准，价格的上涨在于为消费者提供更好的服务，其业务重点已经完全集中在提高服务质量上。

此举引发了广泛的讨论，也引发了市场的效仿。经过几个月的等待和观望，各种房地产机构也开始提高佣金。2019年1月，太平洋(601099，股票市场)房地产，我爱我家(000560，股票市场)集体将中介利率提高到3%...这基本上使上海结束了中介费低的时代，开始向北京、广州等地收取代理费。对于老百姓来说，提高代理费是实实在在的事(603883，股票咨询)。许多人都在谈论它。它值这么多代理费吗？

然而，这些问题可以暂时压下。上海链家提高代理费的举措对整个市场具有一定的象征意义，标志着房地产经纪行业价格战时代的结束。是时候告别中国最发达的城市上海了，因为低质量的经纪人大量进入这个行业，把客户体验看得一文不值。

第二，价格上涨背后的中场战斗

事实上，当我们仔细研究房地产经纪行业时，我们会发现，在房地产经纪出现之前的时代，房地产经纪企业依靠商店和经纪人来控制区域信息，每个房地产经纪企业都以高密度的扩散、海上战术和快速的成功抢占了市场并扩大了规模。为了抢占市场份额，顾客会被价格战所吸引。低中介率水平不可避免地会导致房地产经纪行业低基本工资、低门槛的发展趋势，这使得经纪群体喜忧参半，其专业性和诚信度长期受到质疑。从某种意义上说，房地产经纪行业很可能会进入一个恶性循环。

4月23日，在壳牌新住宅大会上，壳牌发现之家首席执行官彭永东对市场做出了非常明确的判断，住宅服务业将呈现两大发展趋势:一是新住宅时代是服务提供商价值全面提升的时代；第二，新住宅时代是数字价值全面提升的时代。

对于住宅服务业来说，差异化服务正成为整个行业最稀缺的资源，房地产经纪品牌的竞争已经升级到服务层面。谁能为消费者提供更好的服务，谁就能得到消费者的认可和鼓励，一个质量竞争的时代已经到来。

最近，微博上一个关于“房地产经纪人”的话题悄然热起来，引发了成千上万的网民参与讨论。本课题主要关注新一代房地产经纪人的变化。随着移动互联网的普及，房地产中介开始通过提供更好的服务来改变消费者固有的负面看法。连锁店是这场服务升级战的发起者，也是本次主题讨论的核心企业。让我们看看以服务为中心的战争到底带来了什么。

首先，真正准确的战争是在找房子的阶段。

对于房地产经纪市场来说，存在着相当程度的信息不对称。在找房子的过程中，大量的房屋存在着大量的虚假信息和错误信息，房屋的缺陷往往很难看到；消费者需要花费大量的金钱来寻找合适的房屋，并在房屋搜索阶段识别房屋...这需要时间和麻烦。

鉴于这个问题，连锁家庭在找房子的阶段开始了一场真实而准确的战斗。链家率先在业内建立了“房地产”系统，并以“真实画面、真实存在、真实销售和真实价格”的标准挑战行业潜规则，通过自己的房地产数据库覆盖全国325个城市455，000个社区的1.87亿套住房，并与7*24小时生命周期房地产验证系统合作。

在此基础上，通过技术优势，为用户分析线上和线下的交互数据，通过大数据肖像，实现用户“千人万面”的个性化搜索和推荐，通过科技手段解决找房子过程中的效率低和不准确的问题。同时，连锁住宅对待售房屋的信息完全公开透明，地理位置和周边设施一目了然，对房屋的缺陷如实告知。同时，连锁店对经纪人的信息完全透明。俗话说，“阳光是最好的消毒剂，光是最好的警察”，从找房子的阶段起，连锁住宅就开始了一场信息真实性的革命。

其次，科技服务战处于观赏阶段。

找出如何看房子。对于不专业的购房者来说，如何看待最终选定的房子的质量？这房子的价格值这个报价吗？在时间有限的情况下，我们怎样才能逛商店，尽可能多地了解房子呢？这些已经成为当前观看阶段的难题。

在传统的市场条件下，解决这些问题太难了。链家将移动互联网技术引入房地产经纪市场，在市场上进行技术改造，通过大规模引入大数据、云计算、虚拟现实等前沿技术，开始引领整个行业的技术发展。

呈现一套房子的大数据可以让消费者透明地了解该房子的上市时间、价格调整记录以及大量的历史交易数据等交易信息，并且在看房之前就能很好地了解。对于卖家来说，可以通过智能房屋评估系统依靠算法建模，整合市场洞察力，从多个角度评估房屋价值，为自己的房屋定价提供参考。

对于工作太忙而没有时间去现场看房的用户，他们也可以通过ar查看来全息呈现社区内不同建筑的待售房屋以及社区周围的重要辅助信息，并使用vr360亲自了解房子的情况。

第三，贸易阶段的贸易透明度战争。

很难找到喜欢的房子，但交易复杂且充满陷阱，让人望而生畏。如何清楚地买房，又不至于因为信息不对称而浪费钱，也是当前房地产交易中的一个重要难点。

连锁店可以对整个交易过程透明。在签约过程中，链家积极提醒客户签约交易中存在的风险，实现整个购买交易过程所有细节的在线同步共享，汇总并呈现交易历史信息，实现从房屋验证和资格审查到在线签约、面对面签约、纳税、转让和抵押贷款全过程的透明，促进信息的无差别共享。这种可视化的交易过程允许用户了解一切。

最重要的是，交易双方可以通过资金监管账户对房屋交易中的保证金、首付款、物业交付保证金、户籍保证金等资金进行监管，并随时查询监管资金的状况，以规避交易中的资金风险。

第四，整个交易过程的服务保障战

我不得不说，任何房地产交易都是一项巨大的投资，这是一个非常复杂和漫长的过程。在普通人眼里，这可能是一件小事。如果处理不当，会给整个交易带来很大风险，损害利益。为了覆盖消费者的交易风险，2018年11月，链家推出了“无忧”客户服务系统，从客户投诉响应、服务承诺、交易补偿等方面进行了全面升级。房地产交易中客户投诉难的情况下，启动“30124”客户投诉系统，即客户在30分钟内回复，12小时内给出解决方案，24小时内客户投诉处理率达到90%以上。

与此同时，2014年，链家地产推出了四项安心服务承诺，包括“签约前扣押和预付款”和“物业欠款预付款”，如今这些承诺已逐步升级至近十项，涵盖了房地产交易中的许多高风险场景。据媒体报道，自推出《安心承诺》以来，链家的赔偿和预付款总额已超过10亿元。必须说，如此高的薪酬不仅使品牌标签“安全”，而且在一定程度上塑造了企业的竞争力。

第五，打造服务型人才战

无论房地产经纪行业如何发展，服务质量的基础在于服务提供商本身。正如壳牌首席执行官彭永东所说，在新的生活时代，服务提供商的知识水平、专业技能、服务标准和信用水平将直接影响服务体验，服务提供商的角色和价值将被重新定义。这也是为什么链家近年来一直不遗余力地促进经纪人专业化的一个重要因素。

作为业内第一家提出经纪人职业化的企业，链家不惜重金招聘高学历人才。到目前为止，81%的连锁房产经纪人受过高等教育。去年，链家还提议在2020年将大学生入学率提高到51%。高等教育将逐步优化券商的供应链水平，并进一步有利于整个行业专业化和专业化的演进。

然而，教育背景只能保证服务提供者的基本素质和学习能力，专业能力的建设也非常重要。针对新来者的阶段性职业培训、在线课程、辅导和指导系统，以及每年两次的专业考试“学习大测验”(Big Test for Learning)，都已成为连锁店打造专业经纪人的专业体系。

沉淀高素质、稳定数量的专业经纪人，使经纪人成为长期职业。只有这样，才能培养房地产经纪人的职业精神，促进整个行业从量变到质变。对于消费者来说，他们可以通过更专业、更优质的经纪人获得更高效、更优质的服务。

事实上，中介费的增加实际上只是一个表象，其背后的真相是整体服务水平的全面提升，这使得原来的房地产代理人凭借信息不对称的优势所产生的各种伎俩被标准化的流程、先进的技术和专业的服务所消除，使得用户所花的每一笔钱都清晰而实际，这才是其背后真正的奥秘。

我们还看到，连锁家居作为行业的领导者，已经开始从服务质量的角度全面提升其军备。业内其他跑步者也会更加努力！