齐俊杰：共有产权房遭遇尴尬！也许可以说明一个问题

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最近，北京发布的数据显示，北京约有77万户家庭购买共有房产，剔除重复购买后，约有23万户家庭符合购买条件。与实施自住住房政策相比，住房数量与购房家庭数量之间的供求比例从1: 400下降到1: 7。这意味着告诉每个人，共有房产的供应是充足的，而且现在一点也不稀缺。只要你感兴趣，如果你够资格，你就有机会再申请几次。但问题的关键在于你是否想要它。例如，最近开始选房的一个普通产权项目的价格比周围的房地产便宜30%，但1244套房子中只有60套被选中，放弃率高达98.5%。

就像如果你是我的唯一。一开始，人们会选择你。当你当选并有资格时，你开始选择其他人，最终的决定仍然是你的。现在，共有产权房遇到了这种尴尬。在别人眼里我是个美人，但最终，我被抛弃在逆向选择阶段。此外，不要认为这是一个单独的现象。北京有很多共有房产最终都卖不出去。例如，据媒体报道，在东五环路周围有一个项目，旁边正在建设地铁3号线，还有一个大公园。此外，这些公寓都是全南向的或从北到南透明的，价格约为340万英镑，拥有65%的产权。即便如此，仍有超过650套无人问津的套房。原因是有些买家说，在同样的价格下，我宁愿在稍微差一点的地方买100%有竞争力的房间。

那么什么是共有房产呢？这是2017年推出的新产品。说白了，你只买了一部分产权，政府帮你支付剩余的钱，这相当于和政府一起买房子。当然，购买这种房子有一定的资格要求。例如，如果家庭成员已经购买或出售了一所房子，有房子的家庭离婚不到3年就不能购买这所房子。想要购买共有产权的单身人士只能在30岁后申请。总价是一样的，但是你只能根据你的产权比例给一个折扣。就像上面的例子一样，65%的产权比例意味着65%折扣后的房价是340万。一个人住这种房子没有错，这和100%产权没有什么不同。所有的使用权都在买家手里，买家可以上学或定居，但只能在5年内上市，政府有优先购买权。如果你租它，理论上，你只能得到你那份产权，也就是说，你必须和政府分享收入。最麻烦的问题是未来的继承。如果子女符合共有财产房屋的条件，他们可以继承一些私有财产权。如果他们不符合条件，他们将在继承后被迫退出。也就是说，它必须卖回给政府。

有鉴于此，很多人都很关心共有产权的房子。这些人缺少房子，所以他们会更加注意房子。有些人真的用几代人的积蓄买了这栋房子，所以他们特别注意房子的所有权。在很多人眼里，如果将来共有的房产不能出售或留给他们的孩子，那么花这么多钱买房的意义就不存在了，这和从政府那里租房没有什么区别。

因此，共有房产中有很多尴尬的问题需要解决。

首先，起点是好的，但总价格不便宜。即使对于一些共有产权的房屋，其比例也应该恢复，这明显高于周围限制竞争的房屋。这不可避免地让人们想到先提价后打折的惯例。在价格上没有优势，所以每个人都会与有限的竞争空间相比较，而那些对共享产权的限制将是致命的。

第二，要求太严格，没有买卖房屋的记录，这使得绝大多数人无法出门。此外，政府优先考虑回购，这会给人一种无法实现的感觉。这是对那些只需要它的人缺乏安全感。有些人其实想买房子住，但这种产权限制总是让他觉得自己是在租房子。事实上，你可以给他一点放松，例如，如果你活了10年或15年，你将转换成所有的产权。也就是说，按照今天的价格，加上年度基准利率，购买政府的股票，你给他一个选择权，他会很脚踏实地。

第三，位置的确是个问题。在一些地方，废弃率特别高，主要是因为位置不好，价格昂贵。对于这个问题，我们可以进一步降低产权的比例，比如说，如果有一半的产权是以一定的价格出售的，只要价格够低，就一定会有市场。

简而言之，目前的共享产权游戏基本上是住宅产权，而共享产权是尴尬的。也就是说，没有多少人只是需要它。更多的人不仅考虑生活，还考虑实现和未来的继承。这也是人的本性。事实上，只要时间延长，就会增加房地产投机的成本。我们的目标是让那些真正需要房子的人住在自己的房子里，否则他们会建那么多的股份。因此，共有产权政策亟待调整。老齐认为，必须根据上述三个痛点进行修改，即总价格不应高于周边限制竞争用房，且产权比例应在50%左右，否则毫无意义。另外，10年后给他一个选择权，这样他就可以赎回所有的产权。否则，买家会感到不安全。第三，要解决他的继承权问题，至少你要让他继承使用权，这对于正当需要是非常重要的。但事实上，它可能不会被使用。几十年后，当房子真的想被继承时，房地产市场已经发生了变化。然而，普通人(603883，临床股票)看不到那么远。他们会考虑几十年，所以这种期望也应该被考虑。

说白了，共有产权仍然是经济适用房的性质，所以价格应该低，然后在流通中设置障碍，这实际上是足够的。缓解共有房产的尴尬也将有助于缓解房地产市场的恐慌气氛。真的只需要连接到另一台服务器，那么商品房这边自然会熄火。那些提高需求的人不能卖掉自己的房子，所以他不能再换房间了。那么房子将失去上升的动力。