余丰慧：加拿大房价连跌6个月带给我们什么警示？

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最近，加拿大国家银行发布的一项指数显示，今年3月，加拿大房价环比下降0.3%，连续六个月累计下降。

作者:余丰慧，华中科技大学副教授，著名金融评论家。

2019年5月7日，据报道，澳大利亚房价持续下跌。根据澳大利亚统计局公布的房价数据，过去一年，澳大利亚整体房价水平下降了5.1%，澳大利亚最繁荣的房地产市场悉尼直接下降了13.2%。澳大利亚房价在2017年年中开始下跌，这是自10年前全球金融危机以来的最高跌幅。根据corelogic周三(5月7日)发布的数据，8个州首府的房价环比下降0.5%，4月同比下降8.4%。

一方面，这表明澳大利亚近年来出台了严格的抵押贷款政策，提高税率等调整措施发挥了作用。另一方面，房地产价格的下跌已经对经济产生了影响，房地产就业机会正在减少，澳大利亚央行正计划降低利率。

这不是巧合。另据报道，加拿大房价已经连续六个月下跌。最近，加拿大国家银行发布的一项指数显示，今年3月，加拿大房价环比下降0.3%，连续六个月累计下降。根据加拿大房地产协会(crea)早些时候发布的数据，今年2月加拿大房屋销量下降了9.1%，创下2012年11月以来的新低。分析师预测，加拿大房价将继续下跌，不会好转。因为中国的土豪正在考虑尽快出售现金，而不是逢低买入，但是他们不能出售。最近，一家中介机构接到几个中国大亨关于出售加拿大别墅的咨询，数量是2017年的3-4倍，但问题是即使降价10%，他们也可能找不到中国同胞来接手。

无论是在澳大利亚还是加拿大，房价飙升的推动力都来自中国的土豪和房地产投机者。过去我不相信，但现在我相信了。澳大利亚和加拿大出台的一系列调控房价的政策都是针对海外需求的，而海外需求最大的是中国的土豪和房地产投机者。

现在，加拿大房价已经下跌了六个月，中国投资者不愿意讨价还价。主要有两个原因。首先，发达国家对海外买家征收的税收越来越重，这让越来越多的中国高净值人士气馁。其次，加拿大自去年以来收紧了抵押贷款政策，这也增加了中国高净值人士购买海外住房的财务成本。

在分析澳大利亚和加拿大房价持续下跌的原因时，第一个原因是调控政策发挥了作用，第二个原因是“许多中国高净值人士现在变得异常理性。”一旦中国的高净值个人“异常理性”，两国的房价都会下跌。这也反映出澳大利亚和加拿大房价的上涨对于中国的房地产投机者和土豪来说是不合理的。

另一个更深层次的原因是，随着中国留学潮的退潮和cmnet的蓬勃发展，城市中的高层建筑并没有输给任何一个国家。此外，网络带来了高效率和便利性，吸引了发达国家的学生来中国学习和许多留学生回国。

来自加拿大、澳大利亚、新西兰和欧洲的学生惊叹于中国生活的便利，但他们中的许多人不能使用移动互联网工具。

因此，中国发展的吸引力也影响了澳大利亚和加拿大的房地产市场。一个现象是，最近通过各种网络手段接触到了移民业务，这也反映出海外移民业务已经开始冷淡。澳大利亚、加拿大和新西兰也是中国移民的热点。随着热土降温，房地产市场和房价肯定会受到影响。

加拿大和澳大利亚针对外部需求采取控制措施是一个方面，但有必要分析世界各国的房价趋势。由于加拿大和澳大利亚房价的变化与中国的土豪和房地产投机者有很大的关系，它对中国国内的发展和变化有较大的影响。

如果中国环境优美，环境保护大大改善，创业氛围、软硬环境得到优化和放松，教育水平提高，留在中国比去其他任何国家都好，那么移民到加拿大和澳大利亚留学的学生和人员就会减少，这两个国家的房价自然会下降，资本外流也会得到遏制。

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