邹士年：及早应对风险苗头 加快房地产长效机制建设

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目前，不断升级的调控政策对抑制房地产投机需求和房价过快上涨趋势起到了决定性作用。尤其是租购并举制度对于房地产市场的预期稳定和长效机制的构建至关重要，更有利于促进房地产市场的健康持续发展。但是，监管过程中显然会带来一些不利影响，特别是要注意监管带来的一系列风险征兆，以便及早应对，避免房地产市场的大起大落。

避免房地产市场的起伏

一是房地产企业的资金链风险。随着调控的不断深入，房地产市场的风险逐渐显现出来，其中较为突出的问题是房地产企业的资金链。由于投资大、回收期长，大多数房地产企业需要一定的财务杠杆，一般负债率较高。通常，资产负债率低于75%被认为是安全的。然而，自2008年以来，中国房地产行业的负债率迅速上升，从2009年的65.02%升至2016年的76.7%。2017年上半年，中国十大房地产公司的平均资产负债率高达79.6%，其中最高的高达91.9%。同时，随着土地成本的上升和监管带来的融资成本的上升，房地产行业的盈利能力一直在下降，销售毛利率和净利润分别从2009年的36.54%和16.65%下降到2016年的27.24%和10.48%，分别下降了9.3%和6.2个百分点。最令人担忧的是，房地产企业早期依赖大量借款快速扩张，2018年和2019年将是债务集中偿还期(2018年为3375亿元，2019年为4474亿元)。现行监管的深化将影响房地产销售，延长催收周期，导致催收周期与债务周期不匹配，加剧债务风险。随着房地产监管和金融监管的收紧，中国的房企融资难度越来越大，一些房企不得不转向海外融资。

第二，经济适用房的土地供应大大挤压了商品房的土地供应。大力发展公共租赁住房、共有产权等多种形式的住房供应，大力完善我国多层次住房制度。这种供方改革真正解决了部分年轻人的刚性需求，促进了“居者有其屋”目标的实现。但是，我们也应该警惕地方政府以此为由大幅减少商品房供应。以北京为例，2017年住宅用地为610公顷(2016年为1200公顷)，其中经济适用房为350公顷，与2016年基本持平，而商品房规划用地仅为260公顷(含83公顷单列自住商品房项目)，比2016年减少近70%。最近，上海、广州、杭州等大城市不断推出只出租不出售的地块。11月在深圳启动的龙华地块项目竣工后，租赁房屋和商品房在转让期内必须全年自持70年，限于整体登记，不得出售或转让。商品房用地供应的大幅减少，将不可避免地增强市场对商品房价格上涨的预期，并加大退出未来调控政策的难度。

第三，一些地区的商品房供应量开始明显下降。在严格监管的影响下，市场供求双向萎缩。价格限制和低成交量使得市场观望气氛浓厚。只要现金流没有问题，企业就不急于加快发展进度和出货。虽然国土资源部2012年6月发布的《闲置土地处置办法》规定，闲置土地一年未开发的，按出让价格的20%缴纳闲置土地费。两年未开始开发的将免费回收。然而，这项规定不能完全解决问题。一些开发商虽然按时开工，但他们会以各种方式拖延工期，或者在竣工后迟迟拿不到预售许可证。自2017年第三季度以来，中国商品房供应量大幅下降，一线城市商品房供应面积同比下降33%。除了深圳，其他城市都大幅下降。2017年第三季度，北京的供应面积仅为40万平方米，同比大幅下降70%；广州同比下降36%。尽管26个二线城市的商品房总供应量同比增长18%，但城市供应量同比下降更多，增长更少，只有少数城市出现大幅增长。

造成这一现象的主要原因是，受监管地区的房地产市场交易量因监管而下降，而新房价格受到价格限制的制约，开发商推动市场的积极性不高。除了2016年良好的销售业绩外，开发商有一定的基础，在低迷时期不急于加快开发进度，更多的是在等待调整后的机会，因为这些监管严格的领域往往是不担心库存的领域。

第四，库存周期上升的城市数量增加。受监管升级的影响，大多数一线和二线城市的市场成交量持续低迷，库存开始积累。受交易持续低迷的影响，50%的城市消化周期逐年增加。一、二线城市消化周期明显增加，北京、深圳、福州、厦门超过18个月的警戒线，沈阳、大连也超过15个月。由于热点城市的严格调控，供需都受到限制，需求下降的速度快于供给，从而延长了去化学循环。造成这种现象的主要原因是，在严格管制的地区，供求关系已经缩小到一定程度，市场活动已经减少。然而，当供给和需求都受到限制时，需求的下降甚至更大，这导致去库存周期的增加。

从五个方面加快长效机制建设

显然，当前的房地产调控政策应该继续实施，但也要注意不同地区房地产市场深化调控带来的一些负面影响，减少调控对正常市场供求的扭曲，注意防范调控给房地产企业带来的资金链风险，加强研究判断，做出应对。在调控的同时，要加快房地产长效机制建设，为未来行政调控的退出做好准备，促进房地产市场健康稳定发展。

一是加快形成多元化的房地产金融体系融资模式。房地产市场的健康可持续发展需要建立一套长效机制，包括加快房地产金融市场多元化融资体系的形成。这种融资体系需要为房地产开发提供基础和步骤，拓展多元化的房地产融资渠道，不仅包括债券，还包括房地产信托、房地产投资信托、股权融资、基金、特定资产回报、资产管理计划等手段。同时，要建立完善的社会信用体系，规范房地产企业和金融机构的管理和运作，建立房地产金融风险预警和监控体系。房地产企业应根据自身条件制定切实可行的发展目标。加强企业信誉建设，拓宽企业融资渠道，加快资金回笼。提高财务管理能力，优化资本结构。建立金融风险预警机制，避免债务与资金错配。

其次，商品房的土地供应是根据人口流入规模来确定的。虽然目前的土地供应中已经考虑了人口的流入，但在建立租购关系的过程中，有必要把握“租”与“购”的比例，商品房土地供应中应充分考虑居民人口的流入。公共租赁住房的建设不仅要考虑常住人口的流入，还要考虑流动人口的情况。多层次住房供应体系的改善不能从一个极端走向另一个极端，特别是考虑到我国住房文化的特点。大多数人对租房的需求只是一种过渡。因此，我们应该避免急于关注出租房的建设，而大大忽视商品房的供应。同时，在引导住房市场消费时，必须处理好买房和租房的关系，引导一种“先租房，后买房；先买小房子，然后逐步改善”。地方政府在增加公共租赁住房供给的同时，应考虑未来公共租赁住房的退出。各地公共租赁住房建设应按需供应，建设设计应考虑国情和文化特色。一旦将来有剩余的公租房，它可以作为商品房收回。

在土地供给方面，与发达国家工业用地和建设用地的比例相比，我国应大力增加城市建设用地的比例，相应降低农村建设用地的比例，实行土地随人口流动的供给政策。在土地拍卖过程中，政府控制了土地一级市场的供给，减少了开发商哄抬价格和以高价持有土地的行为。同时，要加强对各地土地价格的动态监测，及时掌握土地价格的异常变化。加强对国有房地产开发企业的约束，防止其频频成为土地大王，造成不良的社会影响。同时，各城市应加强存量土地的集约利用，提高土地利用效率。

第三，采取多种措施加快商品房的开发和供应。针对热点调控导致开发商观望情绪，减缓开发进度的现象，国土资源部应进一步加强对开盘和竣工环节的监管，加快库存实际供应。如果这一行动仍不能保证已完成的项目尽快进入市场，我们也可以考虑引入相关措施加强市场进入，从而加强商品房供应的正常化。除了敦促房地产企业加快商品房的开发和销售，在房价较高的城市，可以加快共享产权住房的供应。北京的共有产权住房已经从探索走向实施，北京和上海今后试行共有产权住房的经验可以在更大范围内推广。它不仅加快了商品房的供应速度，而且在供应类型上有了更多的突破，多层次增加了商品房的供应，降低了市场对商品房供应不足导致房价上涨的预期。

第四，适度放宽热点地区非投机性需求的限制。目前，房地产调控是以行政为主的短期和中期行为。显然，调控具有一定的时效性，在调控过程中应做出适当的修正。目前的监管在抑制投机性需求方面显然取得了一定的效果，但它也为正常的、急需的和改善的需求付出了一定的代价。第一套刚刚需要的成本已经上升，改善的需求也受到一定程度的抑制，导致交易量急剧下降。这将导致观望情绪的加剧，显然不利于活跃的房地产市场，并导致库存再次恶化。因此，在当前监管取得一定成效的情况下，可以适当放宽一些热点地区的改善需求，这对活跃市场、调动供需主体的积极性、缩短库存周期将起到很大的作用。然而，应注意加强政策监督和执行，以防止市场预期的变化。

第五，加快建立长效机制和完善政策。从长远来看，加快研究，建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制，是促进市场稳定的根本政策。要从根本上恢复房地产的原有属性，即房子是为了居住，而不是为了投机，除了增加经济适用房外，还必须增加持有多套住房的成本，使住房能够住得有回报。同时，要抓紧解决小产权房问题和70年到期的产权续期问题，形成对市场的合理预期。城市周围有大量的小产权房，尤其是在房价高的城市周围。要在既成事实的情况下拆除这些大规模的小产权房显然是困难的，我们必须拿出一个彻底的解决办法。对于一些商业和住宅建筑，在70年和50年期满后如何更新产权，也应该有明确的体制安排。