齐俊杰：说个事你可能不信 北京的房租涨不动了！

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作者:齐，金融专栏作家、投资者

每年春天是租房的旺季。随着春节的结束，许多房东会利用大量租房者向房客施压，要求他们提高房租。北京的房租基本稳定，每年上涨5-10%。尽管它不像房价上涨那样令人震惊，但它也是租房者的一种心脏病。尤其是去年，许多资产管理公司进入市场，开始成为二房东，以高价收购房屋，然后打包出售。随后，采访了几家大型中介机构，他们煞费苦心地进行了整顿，稳定了房租上涨的势头。

但我没想到的是，今年春天北京的租赁市场异常平静，许多租户发现前几年不可避免出现的房东今年没有出现。3月份，虽然房地产交易出现了一个小春，但租金也出现了季节性上涨，交易量环比上涨49.42%，但平均租金没有上涨，保持稳定。从地区来看，西城、海淀、石景山、顺义、大兴和通州区的平均租金逐月上升，而东城、朝阳、丰台和昌平区的平均租金逐月下降。其中，大兴增幅最大，同比增长4.53%，丰台降幅最大，同比下降1.05%。当然，这些数据只是统计数据，与你的感受绝对不一样。有些人已经很久没有把房子租出去了，有些朋友今年刚刚被租出去。因此，不同的地区和不同的地主不会有相同的自然经验。总的来说，租赁市场越高，增加租金就越困难，而像合租这样的低端房子，租金涨幅很大，比如每月1000元。这是20%的增长，但一套完整的两居室公寓很少从1万英镑涨到1.2万英镑，一套5万个月的别墅也不会突然涨到6万英镑。因此，感受到租房压力的人往往是中下阶层的居民。流动人口越多，就越容易被出租。低端住宅越多，就越稀缺。相反，拥有两个以上卧室的高端住宅不再稀缺。

事实上，租金市场基本上没有泡沫，他基本上没有太多的财务手段和工具。去年，在首都第二大地主的推动下，出现了泡沫趋势，但很快就被抑制了。因此，租赁市场没有太大问题。根据历史经验，租赁市场的上升速度与房价几乎没有关系。不是房东买房子贵，而是租金高。租金是根据房客的负担能力决定的。房子能否出租完全取决于房客能付多少钱。不是房东想租多少。10年前，北京的租贷比，即一年的租金比当时的售价高5%左右，但现在基本上是1%至2%，也就是说，近几年的价格涨幅至少是租金涨幅的两倍以上。这两个指标再次匹配。要么房价下跌一半，要么租金翻倍，但租金会翻倍，这意味着收入会翻倍。

租赁市场每年5-10%的增长实际上与居民收入的增长是一致的，所以每个人都认为收入的增长永远赢不了租金，尤其是对中低收入阶层来说，这种感觉会非常明显，这是肯定的，因为这本身就是一个由人组成的社会，租金的决定本身就是所有租户的竞争，而你在租户中的地位决定了你的感受。房租的上涨是根据平均收入的增长来决定的，这意味着你的收入不能超过平均收入的增长，你会感到疲惫不堪。这不是房东压榨你，而是来自其他租房者的压力。是市场选择的结果。

然而，租金基本上已经停止上涨，这可能与收入停止和人口反向外流有关。也就是说，去年北京居民的收入可能存在一些问题。随着经济放缓，资产价格下跌，公司裁员，每个人的收入至少没有如期增加。再加上人口反向外流，根据数据显示，2018年底，北京常住人口为2154.2万人，比去年年底下降了0.8%。与2017年底的2170.7万相比，这一数字减少了16.5万。这可能是北京未来的正常状态，人口每年减少10万以上，一些行业逐渐迁出。随着一些互联网公司的裁员，中高端租金可能会下降而不是上升，而人口密集的低端租金可能仍会保持小幅上升。简而言之，租金必须在低端最强。你走得越高，租金降低的可能性就越大。如果你不租5万元的别墅，房东可能好几年都不会租，所以价格很容易商量。对于1000套共有的房子，房东可以在几分钟内找到人搬进来，所以你没有任何讨价还价的价格空房。

房租涨不起来，这也说明北京的住房需求已经结束。只有当你渴望得到你想要的东西时，价格才会上涨，只有当供应超过需求时，价格才会下跌，这表明现在房地产市场并不那么短缺。只要人口不增加，就够住了，更不用说一年内将有7万套有限的比赛用房出售。未来五年，将有大约50万套各种各样的房子进入市场，这些房子现在足够住了，人口在减少，房子在增加，将来住是不合理的。因此，北京已经进入了股票游戏时代。在未来，只要租赁市场不受资本化的控制，租金应该是相对稳定的。增长可能越来越小。它甚至不排除租金下降的趋势。与买房相比，用这种方式租房会越来越划算。如果你不只是需要它，租房子实际上是个不错的选择。如果你有钱买房子，你可以以3倍的价格租一栋房子，租一辈子。当然，有些人会说，如果我买了房子，我可以卖掉它，以后再拿更多的钱回来，但这只是一厢情愿。现在你不想要回钱，以后也不想要。如果你这么做了，你就拿不回钱了。95%的人不会从房地产中收回钱。再加上即将到来的房产税和老龄化，房子将来可能不是资产，但迟早会成为负担。

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